개정 주택임대차보호법(2020. 7. 31.)
법과 생활
2020. 7. 31. 전격(?)적으로 주택임대차보호법이 개정되어 말도 많고, 우려도 많고, 여야간에 다툼도 많다.
계약의 갱신기간 및 법정(묵시적)갱신의 기간변경
예를 들어 임대차기간이 7. 31. 만료된다면 계약의 조건변경, 갱신거절 등의 통지를 1. 31. ~ 5. 31. 사이에 해야 한다. 이는 강행규정으로 위 기간 내에 조건변경, 갱신거절을 하지 않은 경우에는 종전과 같은 조건으로 임대차가 갱신되는 것으로 본다.
다만, 임차인이 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 2기 이상의 차임연체 사실이 없어야 한다.
문제가 되고 있는 갱신청구권
임차인은 한번 주택을 한 번 임차하게 되면 가급적 주택구입이나 새로운 임차주택으로 넓혀 갈 때까지 지속적이고 안정적으로 거주하기를 바란다. 임대인은 임차보증금에 기한 이자수익을 기대하고, 이에 미치지 못 하면 보증금, 전세금 인상 및 월세(차임) 인상을 하려고 한다.
임대인의 갱신거절의 정당한 사유
제8호와 제9호의 남용이나 악용으로 임대인이 갱신거절할 틈이 생길 수 있을 것으로 예상된다. 물론, 입증책임은 임대인에게 있다.
차임 및 보증금의 인상율
임대인의 부당한 갱신거절과 임차인의 손해배상청구
개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항은, 제6조의 2 제1항 제8호 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주목적으로 갱신거절을 한 경우, 갱신되었을 기간이 만료되기 전, 즉, 2년 내 정당한 사유없이 임대인 본인 거주가 아니라 제3자에 주택을 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 하고 있다.
[손해배상방법 1]
임대인과 임차인간의 손해배상액의 예정에 관한 합의(임대차계약시 손해배상예정액을 책정해야 할 필요성이 생겼다)
[손해배상방법 2]
손해배상예정액에 대한 합의가 성립하지 않으면, 다음 중 큰 금액을 손해배상액으로 한다
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율(연 1할 내지 연 3.5%)에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[문제점]
임대인이 실거주 목적으로 임차인의 갱신청구를 거절할 경우, 임대인(임대인의 자녀, 부모 포함)이 실거주하고 있는지 여부, 갱신되었을 기간만료 전(2년 내) 제3자에게 정당한 이유없이 임대하였는지 여부를 감시하고 입증해야 한다.
특히, 제3호 제1항 제8호의 사유로 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액도 손해액 비교시 기준이 되는데, 그 손해액이라고 하는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는 것인지 불분명하다.
다만, 임대인으로써는 실거주하지 않거나, 제3자에게 임대한 것에 대한 정당한 이유를 입증해야 할 것이다.
차임 및 보증금 증감청구권
주택임대차보호법 제7조는
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
임대인은 차임 내지 보증금 증액을 청구할 수 있고, 임차인은 차임 내지 보증금 감액을 청구할 수 있는데, 현실에서는 증액은 대부분 실현되나 감액은 거의 실현되지 않는다. 왜냐하면, 임대인은 "갑", 임차인은 "을"의 지위에 있다. 이것이 합의로 성사되지 않으면 결국 법원에 차임 내지 보증금 증감청구소송을 통해 해결해야 하는데, 소송까지 제기한 마당에 임대인과 임차인의 관계가 원만할 수 없다.
이 번 개정에서는 차임 및 보증금 인상율 5%를 시행령에서 본문으로 끌어 올렸는데, 증액청구시 5% 내에서, 한번 증액하면 1년간 재차 증액을 금지하고 있으나, 증액청구의 상한을 지자체별 조례로 정하는 것은 형평성 면에서 불만이 생길 수 있다.
여하튼 임차인이 임대인을 상대로 차임 및 보증금 감액청구소송을 제기하는 것은 무척 드물고, 이와 같이 하면 임대차 관계는 깨지는 것이 실무례이다.
https://www.youtube.com/watch?v=3nkqvyi8XXs&t=2s
https://www.youtube.com/watch?v=pjyvhHW0_bg&t=7s
