무주택자 부동산투자, 대출을 무서워하면 안됩니다.

레버리지의 위대함

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 재텍큰타이거입니다.

투자에서 가장 중요한 것이 시드머니, 자산확보입니다. 자산은 자본+부채 입니다. 내가 모을 수 있는 돈은 정해져있기 때문에 가용자본을 확정했다면, 다음 순서는 얼마나 돈을 빌릴까. 어떻게 빌릴까 고민해야되는 단계입니다.

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대출은 빚 아냐? 빚지는건 무서운데..

투자 경험이 없으신 분들 중, 대출을 빚으로 생각하는 분들이 많은 것 같아요. 저희 부모님만해도 대출은 절대 받으면 안된다. 담보대출 받았다가 못 갚아서 경매넘어가면 어떡하냐. 등의 걱정을 했었습니다.

하지만, 대출을 빚으로 생각하면 절대 안됩니다. 대출=빚 이라는 공식을 지우고, 대출=레버리지 라는 개념을 가지셔야 합니다. 물론, 리스크가 큰 가상화폐에 투자하는데 신용대출을 받거나, 매월 상환가능한 현금 수준을 넘어서 대출을 받으면 문제가 될 수 있습니다.

하지만 적절히 사용하면 나의 부족한 현금을 채워주는 레버리지(지렛대)가 된다는 점을 기억해야 합니다.

본론에 들어가기 전, 주의사항 안내 드립니다.

이 글은 2021년 1월, 부동산 상승기에 썼던 글을 일부 수정한 것입니다. 2021년 12월 현재는 대세 상승장이 아닌 상황이니, 자신의 현금흐름 및 투자성향에 맞게 투자하시길 바립니다.

1. 주택담보대출

무주택자 1주택 구매시에는 주담대 고민은 전혀 안해도 됩니다. 현 정부에서는 주택 투자를 막기 위해 주택택 자금 대출을 최대한으로 제한하는 정책을 펼치고 있습니다. 그러니 정부에서 주택용으로 대출해주는 것은 다 끌어쓰셔도 괜찮습니다.

서울경기 등 투기과열지역이라면, 9억미만까지 LTV 40%가 나옵니다. 그럼 40%까지 당겨쓰세요. 지방 비조정지역이라면 70%가 나올겁니다. 집값이 오를 곳이라고 본다면, 70%까지 당겨쓰세요.

이해하기 쉽게 서울 6억아파트 매수를 가정해보겠습니다.

서울은 투기과열지구이니 LTV 40%까지 주담대가 나옵니다. 여기에 서민실수요자 조건이 맞으면 +10%p 가 더 나옵니다 (무주택자, 6억이하아파트, 부부합산소득7천만이하)

6억아파트를 매수하기 위해, 현금 3억+주담대3억(50%)가 있으면 됩니다. 3억 대출은 어떻게 갚냐구요? 주담대 30년 상환 방법으로 하면 됩니다. 투자용 대출은 무조건 상환기간을 길게 잡는게 좋습니다. 현금흐름에 무리가 없어지기 때문에 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.

주택금융공사(HF) 보금자리론을 받게되면 3%초반 금리로 받으실 수 있습니다. (제가 대출받았을 때는 2%초반이었는데 금리가 많이 올랐네요)

그럼 매달 상환하는 원리금이 130만원 정도가 됩니다. 평생 빚에 허덕여야 되는것 아니냐구요? 집값이 1년에 최소 몇천씩 상승하는데, 뭐가 걱정인가요. (상승장 추세가 내려가더라도 저가 주택 집값은 쉽게 떨어지지 않습니다)

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2. 신용대출

주담대를 아무리 끌어써도, 최소 자본은 필요합니다. 서울에 몇 없는 6억짜리 아파트를 사려고해도, 내 자본금 3억이 필요합니다. 사회초년생이나 30대가 3억이나 모으기 쉽지 않죠. 그렇다면 여기서 포기해야 할까요?

저희에겐 신용대출이 있습니다. 올초까지만 해도 대기업직장인이면 1억정도까지 신용대출이 가능했으나, 정부의 규제강화로 현재는 연봉 수준으로만 나옵니다. 내년에는 신혼부부 등 실수요자에게 1억까지 대출완화 될 수 있다고 합니다. 규제는 언제든 바뀔 수 있으니, 대출 받는 시점에 다시 한번 확인이 필요합니다.

신용대출도 너무 겁내지 마세요. 은행이 멍청하지 않아서, 갚을 수 있는 만큼만 빌려줍니다. 오히려 지금은 갚을 수 있는데도 안빌려주는 상황입니다. 대출 받는 것도 능력이니, 대출 상환에 대한 걱정은 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

대출받는 은행은 주거래 은행이라고 무조건 조건이 좋은건 아닙니다. 인터넷은행부터 대출앱까지 발품 팔아보셔야 합니다.

여기서 대출상환 2가지 옵션이 있습니다.

맞벌이라서 현금흐름이 괜찮다면, 원리금 균등상환을 하셔도 되구요. (5천만원 5년 상환, 월 100만원 정도 상환) 외벌이라 현금흐름에 무리가 있다면, 만기일시상환을 하시면 됩니다. (1년 상환, 만기일에 이자 200만원 정도 상환)

이자가 너무 비싸다구요? 1년에 이자 200만원 내더라도, 집값 1억 오르는게 더 이득이지 않을까요? 500만원만 올라도 이득일 것 같네요.

자! 이제 자본금 2.5이면 6억 아파트 매수가 가능해졌습니다. (주담대3억+신대0.5억)

*여기서 잠깐! 취득세 약 6백만(1.1%), 중개료 약 3백만, 등기비 등 부대비용이 들어가는것도 자금계획에 넣어야 합니다.

3. 기타 대출

신용대출이 끝인지 알았죠? 아직 끝이 아닙니다.

좋은 회사 다니시는 분들은 사내 대출이 있을 겁니다. 임직원 대상 저금리 대출도 있고, 보증보험사와 연계한 회사신용대출도 있어요. 이건 회사마다 다르니, 각자 회사에 확인해보시면 됩니다.

사내 대출까지 활용하면, 6억짜리 아파트를 내 자본 2억에 매수하는 일이 일어날 수도 있겠네요. 레버지리의 위대함이 아닐까요?

제 기준에서 주담대는 기본대출이고, 신용대출까지 하면 풀대출, 기타대출까지 더하면 영끌이라고 생각합니다.

대출 내실 때 가장 중요한건, 원리금 상환력인 것 아시죠? 본인 현금흐름과 미래에 발생할 지출(결혼, 출산 등)을 감안하셔서 합리적인 대출 포트폴리오를 짜보시길 바랍니다.

*이 글은 2021년 1월, 부동산 상승기에 썼던 글을 일부 수정한 것입니다. 2021년 12월 현재는 대세상승장이 아닌 상황이니, 자신의 현금흐름 및 투자성향에 맞게 투자하시길 권장 드립니다.