단위는 어떤 대상을 비교할 때 유용하다. 아파트는 면적이라는 단위로 크기를 비교하고 그 가치는 면적당 단가를 통해 비교해 볼 수 있다. 서울 어떤 지역에 있는 아파트가 3.3㎡/당 3,000만 원인데 다른 지역은 3.3㎡/당 2,000만 원이라는 식으로 단위를 통해 비교를 한다면 매우 편리하다.
그렇다면 빌딩은 어떻게 비교를 하는 게 좋을까? 빌딩은 일반 주택과는 달리 정형화된 면적이 있거나 설계가 동일한 곳이 거의 없다. 게다가 위치도 다르고 모양이 다르기 때문에 빌딩을 같은 잣대를 놓고 비교하기가 어렵다.
이렇게 각기 다른 빌딩을 비교하기 위해서 NOC (Net Occupancy Cost) 순점유비용이라는 개념을 사용한다. 이 용어의 뜻은 빌딩을 사용하기 위해서 필요한 비용을 뜻한다. 여기에 Net라는 용어가 사용된 것은 빌딩마다 임차인이 사용할 수 있는 전용 공간이 다르기 때문에 이를 반영한 것이다.
이 용어를 이해하기 위해서는 빌딩 임대 면적에 적용되는 전용률의 개념을 이해해야 한다. 전용률은 다른 임차인과 공용으로 사용되는 공간인 로비, 엘리베이터홀, 기계실, 계단실, 복도 등을 제외하고 임차인이 실제로 사용할 수 있는 면적을 비율로 나타낸 것이다. 만약, 전용률이 50%인 빌딩의 임대면적이 200평이라면 실제 임차인이 사용할 수 있는 면적은 100평이 되는 것이다. 이런 기준을 적용한다면 같은 비용을 지출하는 것이면 전용률이 높은 빌딩이 임차인에게는 더 경제적으로 유리한 것이다.
순점유비용은 임차인의 입장에서 전용률을 감안한 실제 사용면적에 대한 비용을 계산하는 식으로 아래와 같이 정의가 된다.
- NOC = [(임대차 보증금 * 보증금 운용이율) + 임대료 + 관리비 ] / 전용률
임차인의 빌딩을 임대를 한다고 가정했을 때 비용을 계산해 보자. 보증금을 납부를 하고 매월 임대료와 관리비를 내야 한다. 그러면 월간 비용 계산은 임대인에게 지급한 보증금을 은행에 예치해 두었을 때 받을 수 있는 월 이자 금액과 매월 지급해야 할 임대료 및 관리비로 계산할 수 있다.
(임대차 보증금 * 보증금 운용이율)/12 + 월 임대료 + 월 관리비
이렇게 나온 비용을 임대 면적으로 나누게 되면 빌딩을 사용하게 되었을 때 임차인이 지급해야 하는 임대 면적당 비용 계산이 가능하다.
[(임대차 보증금 * 보증금 운용이율)/12 + 월 임대료 + 월 관리비] / 임대면적
이렇게 단위 임대 면적당 비용을 계산해서 비교할 수 있는데 이는 빌딩마다 제각기 다른 전용률이 다른 것을 고려하지 못한다. 그래서 위의 계산 식에 빌딩의 전용률을 임대면적에 곱해서 전용면적으로 환산한 뒤 나누어 주면 빌딩을 동일한 면적 기준에서 비교할 수 있다.
NOC = [(임대차 보증금 * 보증금 운용이율)/12 + 월 임대료 + 월 관리비] / (임대면적 *전용률)
요즘에는 빌딩 임차인의 임대를 유치하기 위해서 임대료를 면제해 주는 무상 임대를 주는 일도 잦아졌다. 그래서 기준이 되는 월 임대료에서 임차인이 실제로 부담해야 하는 비용은 이보다 낮아진다. 그래서 무상 임대 같은 임대인이 제공받은 혜택을 반영한 임대료를 실질 임대료라는 용어를 사용한다.
예를 들어, 임대 면적 100평을 평당 5만 원에 임대를 하고 있는데 연간 무상 임대를 3개월을 받았다고 하면 임차인이 납부해야 할 월간 임대료는 50,000원에서 37,500원으로 떨어진다. 이렇게 무상 임대료가 적용된 임대료를 실질 임대료라고 한다.
이렇게 기준 임대료에 무상 임대 기간을 적용하여 계산한 것을 실질 NOC라고 한다. 무상 임대가 적용이 되면 임차인 입장에서는 전체적인 비용이 감소하는 것이기 때문에 이런 혜택들을 적용하여 최종 비용을 경쟁 빌딩들과 비교 시에 계산해 보는 게 필요한 것이다.
부동산을 둘러싼 환경은 끊임없이 변한다. 그래서 주변의 빌딩들과 가격 경쟁력을 주기적으로 비교하는 일이 필요하다. 근본적으로 입지를 통한 부동산의 경쟁력은 자체적으로 극복하기가 사실상 불가능하다. 그렇다면 부동산의 특성을 반영한 가격 경쟁력을 통해서 경기변동에 따라 유연하게 임대료 정책을 펼친다면 다른 빌딩들과의 경쟁에서 한발 앞서 나갈 수 있다.
빌딩 임대 시장도 경기 순환 사이클과 수요와 공급에 따라서 임대인 주도 시장과 임차인 주도 시장으로 변한다. 내 빌딩의 임대 기준은 한 번 수립하면 끝까지 고수하는 게 아니라 시장 상황에 맞는 가격 정책을 펼칠 수 있어야 한다. 앞서 살펴본 순점유비용을 계산하여 주변 빌딩들과의 가격 경쟁력이 어느 정도 수준인지 수시로 파악을 해야 시장이 변했을 때 대처가 가능하다.