지인 중에 한 명이 부동산 투자를 시작했는데 무엇을 해야 할지 고민이 된다고 물어보았다.
월세가 나오는 상가나 오피스텔을 할 것인지?, 아니면 아직도 아파트 투자가 맞은 지?에 대한 고민인 것이다.
그래서 오늘은 과거 내가 고민했던 현금 흐름과 시세차익형 투자에 관한 이야기를 해보려고 한다.
부동산 투자를 시작할 때 크게 두 가지 관점에서 고민을 한다.
매달 따박따박 나오는 현금흐름에 투자를 해서 현재의 삶을 풍요롭게 사는 것이 중요할까? 아니면 현재 희생을 하고 미래에 가치가 상승할 물건에 투자를 하는 시세 차익형에 투자를 할까?
아마도 많은 사람들이 부동산 투자에 입문하게 되면 두 가지에 대해 심각하게 고민을 할 것이다. 나 또한 과거 부동산 투자를 시작할 때 이 고민으로 머리가 아팠다. 그리고 정말 다양한 물건들을 조사를 했던 기억이 난다.
예를 들면 수익률이 높다고 이야기하는 땅을 사야 하나 아니면 아파트를 사야 하나? 미래는 모르겠고 현재 월세가 나오는 상가를 사야 하나 아니면 오피스텔을 사야 하나 아니면 원룸 건물이나 다가구를 사야 하나 이런 것들로 고민을 많이 했었다.
실제로 경매 물건들을 많이 검색하면서 다양한 부동산을 보면서 혼자만의 상상을 했던 기억이 난다.
하지만 나의 포트폴리오를 보면 이런 상상과는 다르게 철저하게 시세차익형에 투자를 했었다. 즉 현재보다는 미래에 투자를 했었고 현재의 현금 흐름보다 미래의 시세차익형에 배팅을 했던 것이다.
그러한 투자를 결심하게 된 이유는 아내와 나는 맞벌이를 하고 있어서 현금 흐름에 대한 여유가 있다고 판단했다. 그래서 공격적으로 미래 시세 상승에 대한 가치 투자를 결정하게 된 것이다. 그것도 시세 차익이 가장 클 것이라고 판단하여 몇 천만 원 밖에 없었지만 대출을 활용해 서울 투자를 하기 시작했다. 한 채 두 채씩 모이기 시작하면서 통장에 대출로 인한 이자는 늘면서 소비는 줄었지만 서울에 내 소유의 주택이 늘어나는 것을 보면서 마치 밥을 안 먹어도 배부른 느낌이 들면서 행복해했다. 하지만 시세가 오를 것이라는 내 기대와는 다르게 1년이 지나도 3년이 지나도 투자한 주택들은 오를 기미가 보이지 않았다. 5년이 지날 즈음 우리는 더 이상 버티지 못하고 기대만큼 수익실현을 하지 못하고 매도를 할 수밖에 없었다.
하지만 당시에 나와 같이 투자를 시작했던 친구는 회사를 그만두고 본격적으로 투자를 시작하면서 시세차익형 보다 월세 세팅에 중점을 두었다. 상가와 오피스텔 위주의 투자를 하기 시작했다. 우리가 부동산 투자를 시작할 즈음 부동산 상승기를 지나 하락기로 접어들면서 나의 투자는 점점 더 힘들어졌고 반면에 그 친구는 큰 수익은 만들지는 않았지만 매월 들어오는 월세를 차곡차곡 늘려가면서 성공적인 투자를 하게 되었다.
나는 부동산 비수기에도 현금 흐름보다 시세차익형 투자를 하는 바람에 실패를 했다. 반면에 그 친구는 현금흐름에 투자를 하면서 성공을 했다.
나는 배운 게 도둑질이라고 시세차익형 즉 주거형 투자에 익숙해져 바꾸기는 쉽지 않았다. 나는 더 이상 떨어지지 않을 것이라는 뭔지 모를 자신감으로 다시 사 모으기 시작을 했다. 역시나 돈은 없었지만 그전에 투자한 주택의 소액 월세 받는 것을 전세로 바꾸어 투자금을 확보하고 추가로 직장 신용대출을 활용해서 투자를 더욱 늘려갔다. 그리고 부동산 대상 승기를 맞는다. 나는 투자금의 몇 십 배의 수익을 거두었다. 기분은 좋지만 매도를 하지 않았기에 여전히 이자를 내면서 맞벌이를 이어가고 있다.
반면 상가 투자로 부동산 비수기에 쏠쏠한 재미를 보았던 그 친구도 과거 투자한 방식으로 부동산 상승기가 왔음에도 여전히 똑같은 방식으로 상가 투자를 이어갔다. 당연히 상가 투자를 통해 엄청난 돈을 벌지는 않았지만 안정적으로 현금흐름이 좋아졌다. 하지만 시세차익형 대비 큰 상승이 아니어서 고민을 한다. 그리고 보유한 지방 상가를 매입한 가격보다 약간 높게 받아 매도를 하고 뒤늦게 주거형에 시세 차익형에 뛰어들었지만 별 재미를 보지 못했다.
(이 분은 실제 이름만 대면 부동산 투자 좀 했다면 다 아는 이 바닥에서 유명한 사람이다.)
나는 투자에 있어 무엇이 맞다. 틀리다 말을 하고 싶은 것이 아니다. 그리고 부동산 경기에 따라 적재적소에 아이템을 바꾸어 효율적으로 투자를 해야 한다는 것을 이야기하고 싶은 것도 아니다. 다만 내가 한번 관심을 갖고 투자를 하다 보면 내가 투자하고 있는 주 종목을 바꾸기가 정말 쉽지 않음을 이야기하고 싶은 것이다.
당시에 나도 부동산 비수기에는 현금흐름 투자를 해야 한다는 이야기를 귀가 따갑게 들었다. 하지만 나도 그 친구도 쉽게 바꾸지 못했다. 그 친구도 부동산 상승기가 오고 있고 시세차익형에 투자를 해야 한다는 것은 누구보다 잘 알고 있었을 것이다. 하지만 서두에 언급했듯이 '배운 게 도둑질'이게 무서운 것이다.
나는 최근에 상가, 오피스텔, 사업에 관심이 많다. 자산은 크게 늘었지만 현금흐름이 약하다고 생각을 하기 때문이다. 그래서 나는 의식적으로 많은 물건들을 보려고 하고 있고 공부하려고 하고 있다. 신기하게도 상가를 검색하지만 자연스럽게 아파트 시세와 전세가를 체크하고 있는 나를 발견하게 된다.
전업 투자자는 현금흐름이 필수이다.
직장인은 현금흐름보다는 시세차익형이 맞다.
다만 부동산 비수기에는 현금흐름,
부동산 상승기에는 시세차익형
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하지만 이렇게 효율적으로 바꿔가면서 투자하기는 정말 쉽지 않다.
그래서 하나를 성공하기도 힘들다.
(*부동산 투자의 열정이 넘쳐 현금흐름을 만들어 놓지 않는 상태에서 무리하게 회사를 그만두면 안 된다. 개고생이다. 많이 봤다. 생계형 투자는 투자 잉여금으로 먹고살아야 하기 때문에 급하다. 수익률만 바라보고 급하게 무리하게 지방 투자를 하게 되면 실패 가능성이 높다.)
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬