2025년 봄. 매도를 결심하다
왜 우리 집만 잘 안 오르지?
서울 고가주택(12억 이상) 2주택자가 되어보니 우리 가족의 버팀목이 되어줄 집이 2채나 있다는 게 심리적으로 든든했다. 1년 뒤면 A의 전세금도 올려받고, 2년 뒤면 B의 전세금도 올려받아 현금부자가 될 수 있었다. 그런데 문득 이런 생각이 들었다.
전세금 올려 받아서 뭐하지?
전세금 상승분으로 3번째 주택을 매수하기는 시장 상황이 녹록치 않았고, 그렇다고 은행에 넣어두자니 금리가 낮아 큰 의미가 없었다. 향후 10년 간은 맞벌이를 하면서 안정적인 소득이 발생할 예정이므로 전세금 상승분이 없어도 가계 경제에는 큰 문제가 없었다.
또한 똘똘한 아파트의 매매가가 계단식으로 수억씩 오르는 거에 비하면 우리 집의 매매가나 전세가 상승분은 너무나 미미했다. 결국은 30-40대의 투자는 자산의 규모를 키우며 시세 차익을 많이 내야 하는데 나의 2주택은 똘똘이들 사이에서 고전하고 있었다. 좋은 것들만 더 많이 오르는 시장에서 상대적으로 덜 좋은 것들은 힘을 쓰지 못했다. 순차적으로 온기가 퍼져 나갈 거라고 생각했지만 실수요자들은 대출을 최대한 받아 더 비싸고 더 좋은 것을 선점하며 저만치 앞서갔다. 큰 임팩트 없이 잔잔하게 거래되는 우리 집의 실거래가 소식을 보면서 조급해졌다.
왜 우리 집만 잘 안 오르지?
더 늦기 전에 한 채라도 팔아서 더 가치 있는 자산으로 바꾸는 게 좋을 것 같았다. 용적률이 높아 재건축이 어렵고 앞으로 계속 낡아갈 애매한 연식의 구축을 보유하는 것보다 앞으로 신축이 될 녀석을 미리 사두는 방법이 좋겠다고 생각했다. 그렇게 더 가치 있는 자산의 범위는 앞으로 신축이 될 정비사업지로 좁혀졌다. "주택과 입주권"의 조합은 2주택을 오래 가져갈 수 있는 최고의 플랜이었다.
If~
만약 23~24년 2주택을 하지 않고 한 채만 더 좋은 것으로 갈아타기 했다면 어땠을까. 그때는 대출 규제가 없어서 후순위대출도 가능했고, 토허제 적용 범위도 작았기 때문에 강남 3구와 용산에도 살 수 있는 단지들이 많았다. 그 때 갈아타기를 고민했던 단지들 중에 어떤 것을 사도 10억씩은 올랐다. 강남은 저평가 따지지 말고 살 수 있을 때 사야 한다는 것을 눈물 나는 경험을 통해 깨달았다.
Tip.
아파트 2채를 가지고 있으면 세금에서 자유로울 수 없는데 1세대 1주택 특례를 활용하면 2주택을 오랜 시간 보유하면서 세테크까지 할 수 있어서 매력적이다. 많이 알수록 기회는 더 많이 보이는 법이다.
□소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (후단 생략)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
