주택 보유수에 따른 부동산투자전략
부린이를 위한 부동산 이야기
부동산 투자전략은 주택 보유수에 따라 전략을 잘 수립하여야 부동산 투자수익을 올리며 나중에 똘똘한
한 채를 보유하면서도 수익을 꾸준히 낼 수가 있다. 부동산은 보유 주택수와 양도에 따른 세금의 차이가
많이 발생하기 때문에 부동산 절세전략도 투자전략의 중요한 부문 중에 하나로 자리잡고 있다.
주택 보유수에 따른 투자전략은 무주택자, 1주택자, 다주택자의 입장이 전부 다르기 때문에 각 부문에 대한 다양한 전략이 필요한 이유이다.
가. 무주택자 투자전략
내 집을 마련하는 방법은 크게 4가지다. 기존에 지은 구축 아파트를 매입하는 방법, 아파트 분양권을 매입하는 방법, 재개발이나 재건축 입주권을 매입하는 방법, 아파트 청약을 해서 당첨받는 방법이 있다.
많은 사람이 첫 번째와 네 번째는 잘 알지만 두 번째와 세 번째 방법은 잘 모르고 활용도 잘 안 하는 것 같다.
부동산 투자의 첫걸음이자 내집마련의 최선의 방법은 청약에 도전하는 것이다. 청약에 도전해 볼 만한 가점의 무주택자라면 그 어떤 상품보다 시세차익이 큰 청약에 도전하는 것이 좋다.
특히 분양가상한제가 적용되는 아파트는 최적의 투자상품으로서 가치가 높으며, 분양가상한제가 적용되지 않더라도 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가를 통제하기 때문에 당첨될 가능성이 있다면 적극적으로 청약에 나서야 한다.
하지만 청약제도가 무주택자 위주로 되어 있다 보니 가점이 낮은 사람은 청약을 통해 내 집 마련하기가 사실상 어렵다. 부양가족이 3명 이상이고 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 15년 이상이 되어야 당첨 가능권인 60점 이상이 나온다.
30세에 결혼해 부양가족(자녀 2명 포함)이 3명이 되는 45세 정도는 되어야 가능한 점수다.
하지만 가점제만 기다리다가는 주택 가격이 한참 오른 후에 바늘구멍인 청약에 당첨되더라도 시간에 대한 기회비용을 감안하면 하루라도 빨리 주택을 장만하는 것이 유리할 수 있다. 만일, 아파트 당첨이 어려운 40세 이하라면 아파트 분양권을 프리미엄을 주고 매입하는 방법이 있다.
요즘 분양권 전매제도 완화와 부동산 경기침체로 인한 아파트 미분양분을 잘 살펴보면 장기적인 안목으로 접근한다면 상당한 수익을 얻을수도 있어 분석과 선택을 심각하게 고려할 필요가 있다. 그리고 재개발이나 재건축 아파트 입주권을 매입하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있다. 청약 당첨 가능성이 미미한 다주택자도 관심을 가질 수 있는 방법이다.
이제 내집마련은 선택이 아닌 필수인 시대에 살고 있다. 월급만으로 실물자산의 상승속도를 따라잡지 못한다. 코로나든 전쟁이든, 자본주의 사회에서 돈 풀기는 필연적이다. 그것이 정치적인 사유이든 경제적인 사유이든 돈의 가치가 하락하고 있다면 미루지 말고 내 집을 마련할 수 있도록 노력해야 한다. 당장 주택이 비싸다고 생각이 든다면 전세를 껴서 사 놓고 나중에 들어가는 방법도 있다.
나. 1주택자 투자전략
1주택자의 경우 추가 주택 매수보다는 상급지로 갈아타는 것을 고려해 볼 수 있다. 1주택자라면 최대한 상급지로 갈아타는 것이 향후 다가올 수 있는 하락장에 대비할 수도 있다. 특히 양도세 완화구간에 있는 주택을 보유하고 있는 1주택자에게는 좋은 기회이다. 본인이 실제 거주하고 있는 곳이 있다면 어떻게 수익을 내서 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있을까?
1주택자는 세금과 규제 때문에 추가로 집을 사서 다주택자가 되기가 부담스러울 것이다. 마음먹고 다주택자가 되기 힘들다면, 분양권이나 민간임대아파트, 생활형 숙박시설 또는 오피스텔 등 대체 주택군으로 수익을 낼 수 있다.
특히 1주택자는 금리 인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 갈아타거나 상환계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유 주책을 먼저 판 뒤 사는 것을 고려해야 한다. 대출을 통한 갈아타기를 하려면 금리상승에 대한 이자부담을 감당할 수 있는 자금계획을 한번 더 꼼꼼히 세워야 한다.
다. 다주택자 투자전략
다주택자는 2채이상 보유한 사람을 말하지만 일반적으로 3채이상 보유하는 자산가를 말한다.
이미 주택을 2채이상 보유한 다주택자인 경우 주택을 추가로 구매 하는 것은 실익이 떨어진다. 취득세와
양도세 중과 등 다주택자 에게 불리한 세금 제도 때문이다.
다주택자의 경우 고금리가 지속될수록 현금 흐름이 높은 부동산 가치가 상승하기 때문에 수익 확인이 중요하다. 아울러 주택 시장 침체와 전월세 전환 가속화로 차익보다는 수익으로 자산관리의 무게 중심이 이동할 것 같다. 다주택자의 경우는 1인 법인을 운영한다든지 임대사업자 등록을 통한 절세방법을 고려하여 최적의 부동산 보유 및 활용방안을 강구해야 할 것이다. 여유자금에 따라 꼬마빌딩이나 상가 등 ‘비주택’ 부동산 상품을 잘 운영하면 더 큰 수익을 기대해볼 수 있다.
주택 대비 상대적으로 규제가 덜하고 임대 소득을 올릴 수도 있어 최근 다주택자 관심이 커지고 있다.
꼬마빌딩은 최근 코로나19로 골목상권과 수익형 부동산 시장이 타격을 입기는 했지만 향후 지가 상승을
염두에 두고 감당할 수 있는 선에서 투자한다면 시세차익을 노려볼 수 있다.
꼬마빌딩은 입지에 따라 상가주택형, 근린업무형, 업무중심형으로 분류된다.
상가주택형 상권은 단독·다가구주택이나 오피스텔이 밀집된 지역에 위치한 상가빌딩 상권을 말한다.
보통 출퇴근 시간대에 유동인구가 많은 입지일수록 임대수익이 높다.
근린업무형 상권은 먹자골목이나 전통시장 인근 상권을 의미한다. 주로 저층에 상가를 배치하고 고층에
사무실이 입점한다. 유흥 상권을 중심으로 근린생활 업종이 자리 잡는 만큼 퇴근 시간 이후 유동인구가
많아야 상가 매출이 높다.
업무중심형 상권은 주로 대기업이나 관공서가 밀집된 지역을 의미한다. 아무래도 장사가 잘되는 커피 전문점, 병의원 등 우량 임차인 입점 여부가 중요하다.
상가 역시 주택 대비 상대적으로 규제가 덜하고 임대소득을 올릴 수 있어 틈새 재테크 수단으로 각광받는다.
상가 역시 지난 1년 6개월여간 코로나의 직격탄을 맞으면서 빈 상가가 늘고 임대료도 하락했지만 역설적으로 부동산 보유에 따른 투자 성과를 나타내는 투자 수익률은 오히려 높아지는 추세다.
코로나 및 부동산 경기침체에 따른 임대 수익 감소로 소득 수익률은 하락했지만 상가에 투자할 생각이라면 상가 종류별 특성에 맞는 전략이 필요하다. 종류와 관계없이 새로 공급되는 상가를 분양 받는다면 웃돈을 따로 주지 않아도 되고 권리금 부담도 없다는 장점은 있다. 다만 상가 투자의 핵심은 ‘수익률’이라는 점을 명심할 필요가 있다.
분양 금액이 높아질수록 수익률은 떨어진다. 지나치게 높은 가격에 분양받으면 기대한 만큼 수익률을 내지 못할 수 있다. 분양가가 적정한지 주변 시세와 꼼꼼하게 비교해볼 필요가 있다. 그러자면 같은 지역내 공급이 많지 않고 배후 수요가 탄탄한 지역을 고르는 게 필수다.
주변 시세보다 분양가가 높게 형성돼 과열 양상을 보이는 곳은 무작정 들어가기보다는 상권이 안정되며
조정 기간을 거칠 때까지 기다려보는 게 현명하다. 사례를 든다면 수도권의 경우 신도시나 택지지구에서
할인 분양하는 근린상가나 선임대가 돼 있는 분양상가 에 투자를 고려할 필요가 있다.
특히 GTX(수도권광역급행철도) A~D노선, 서울 여의도와 안산을 잇는 신안산선 등 신규 지하철 개통 호재가 있는 주거 지역은 비교적 안전하게 접근 가능한 상권이다. 경·공매를 통해 취득 부동산 매입원가 자체를 낮추는 것도 수익률을 높이는 방법이다
