증여하는 부동산 평가, 이렇게 합니다
주택, 상가, 건물, 토지 등 부동산 평가방법
지금까지 증여하는 금융재산의 평가방법에 대해 살펴보았고, 이번 장에서는 증여하는 부동산의 평가방법에 대해 살펴보고자 합니다.
증여받은 재산이 부동산인 경우, 부동산 특성상 급하게 매도하려 하면 제 값을 받지 못할 가능성이 매우 높기에 증여세를 미리 파악하고 대비하는 것이 특히나 더욱 중요하다고 볼 수 있습니다.
증여하는 주택, 상가, 건물, 토지 등 부동산의 경우 평가방법은 아래와 같습니다.
부동산을 증여받는 경우 재산가액은 증여일(상속개시일) 기준 이전 6개월부터 이후 3개월 이내의 기간 중에 발생한 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 경매(공매)가액 순으로 평가하고, 해당 가액이 없는 경우 공시가격으로 평가할 수 있습니다.
이 말은 자녀에게 증여하는 경우 매매사례가액이 있다면 그 가액이 가장 우선하여 증여재산가액이 되고,
매매사례가액이 없다면 감정가액, 수용가액, 경매(공매)가액 순으로 증여재산가액이 될 수 있다는 의미입니다.
만약 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 경매(공매)가액이 모두 없다면,
개별주택가격, 공동주택가격, 공시지가 등 공시가격이 증여재산가액이 됩니다.
다만, 증여물건이 아파트 등 공동주택이라면 하나 더 따져봐야할 게 있습니다.
증여일 이전 6개월부터 신고일까지 기간 중
해당 주택과 면적, 위치 등이 동일하거나 유사한 주택의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매(공매)가액이 있는 경우 그 가액이 증여재산가액이 됩니다. 이를 유사매매사례가액이라고 합니다.
(게다가 평가심의위원회를 심의를 거친다면, 증여일 이전 2년 내에 있는 매매가액까지 적용할 수도 있습니다.)
아파트는 다른 부동산에 비해 매매가 많은 편이기에
아파트를 증여한다면 증여재산가액은
사실상 동일 아파트 단지 다른 호수의 매매가액이라고 봐야할 것입니다.
그 외에 상가 건물 등 비주거용부동산이나 나대지를 증여할 때에도 고려해야 할 것이 있습니다.
과거에는 상가 등 일반 건물이나 나대지는 아파트처럼 유사매매사례가액이 적용될 여지가 없어, 별도로 감정을 받지 않는 한 기준시가로 증여세 신고∙납부를 해왔습니다.
기준시가 계산 방법은 상가 등 일반 건물의 경우 신축가격기준액∙구조∙용도∙위치∙신축연도∙개별건물 특성 등을 고려해서 매년 1회 이상 국세청장이 산정∙고시하는 가액을 의미하고,
나대지 등 토지의 경우 매년 고시하는 개별공시지가에 면적을 곱한 금액을 의미합니다.
보통 기준시가는 시세 대비 50~70% 정도 수준이었기에 주택이나 금융재산을 증여하는 것보다 절세 효과를 얻을 수 있었습니다.
예를 들어,임차인들이 가득 찬 공실없는 꼬마빌딩을 자녀에게 증여하면
평가금액이 낮아 수증자인 자녀는 증여세도 상대적으로 적게 내고
증여일 이후부터 얻는 임대료수입을 장차 모아갈 수 있어 건물 소유한 자산가들이 활용할 수 있는 바람직한 증여 플랜 중 하나였습니다.
이러한 점을 국세청에서도 잘 알고 있었고, 2019년부터 감정평가의뢰제도를 시행해오고 있습니다.
이는 비주거용 부동산이나 나대지 등에 대해 납세자가 신고한 금액과 감정평가액의 차이가 클 경우 국세청에서 별도로 감정평가 의뢰하여 받은 가액을 증여재산가액으로 보아 증여세로 추가로 추징하는 것을 말합니다.
따라서, 감정평가의뢰제도가 시행된 이후부터는 꼬마빌딩 등 증여 시에 증여재산가액을 무조건 기준시가로 신고하는 것은 바람직하지 않습니다.
증여 이전에 미리 세무사 등 세무대리인과 상담을 통해 감정평가의뢰제도에 따른 대상자로 선정될 가능성이 얼마나 될 지부터 파악하고, 되도록이면 납세자 쪽에서 선제적으로 감정평가를 받아 그 감정가액으로 신고하는 편이 더 바람직해 보입니다.
이렇게해서 금융재산과 부동산의 평가 방법을 살펴 보았습니다.
그럼 어떤 것을 언제 증여해야 할까요?
