부동산 투자, 새로운 관점으로 바라보기

우리나라 사람들에게 '내 집 마련'은 평생의 숙제처럼 여겨져 왔어요. 

하지만 최근 부동산 시장을 보면 '꼭 집을 사야만 할까?' 하는 의문이 들기도 해요. 

특히 30대들에게는 수억 원의 대출을 감당하면서까지 집을 사는 게 현명한 선택일까 고민이 되죠.

다행히 지금은 직접 집을 사지 않고도 부동산 투자를 할 수 있는 다양한 방법들이 있어요. 

마치 백화점 주식을 사면 백화점을 직접 소유하지 않아도 수익을 얻을 수 있는 것처럼요. 

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� 대표적인 것이 리츠(REITs)예요. 

리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 여러 사람의 돈을 모아 건물을 사고 운영해서 수익을 배당 형태로 나누는 투자 상품이에요. 

쉽게 말하면 부동산 투자 버전의 '공동구매'라고 생각하면 돼요. 

예를 들어 강남의 오피스빌딩이나 홍대의 상가건물 같은 곳에 투자하고, 임대료 수익을 배당금으로 받는 거예요. 

리츠의 장점은 적은 금액으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다는 거예요. 

주식처럼 1주부터 살 수 있으니까요. 게다가 전문가들이 건물을 관리해주기 때문에, 세입자 관리나 건물 수리 같은 걱정을 하지 않아도 돼요.

현재는 리츠 주가가 떨어져 있기는 해요. 

회사들이 돈을 더 모으기 위해 새로운 주식을 많이 발행했거든요. 마치 피자를 8조각에서 12조각으로 나누면 한 조각의 크기가 작아지는 것처럼, 주식이 많아지면 한 주당 가치가 떨어지죠.

그런데 전문가들은 내년에는 리츠가 좋은 투자처가 될 거라고 해요. 

그 이유는 금리와 관련이 있어요. 내년에는 은행 금리가 낮아질 것으로 예상되거든요. 

금리가 낮아지면 두 가지 좋은 점이 있어요. 

첫째, 리츠 회사들이 건물을 사거나 관리할 때 쓰는 대출 이자가 줄어들어요. 이자 부담이 줄면 그만큼 투자자들에게 나눠줄 수 있는 수익이 늘어나겠죠. 

둘째, 은행 금리가 낮아지면 사람들은 더 높은 수익을 찾아 리츠 같은 투자상품으로 몰리게 돼요. 마치 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것처럼요. 리츠는 보통 연 4~6% 정도의 꾸준한 배당금을 주는데, 이런 수익률이 더 매력적으로 보이게 되는 거죠.

게다가 리츠의 가장 큰 장점은 수익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다는 거예요. 

예상 배당금을 예측하기가 용이하고, 안정적인 배당수익을 기대할 수 있죠. 

그래서 지금은 주가가 떨어져있지만, 오히려 이때 투자해두면 금리가 내려갈 때 이득을 볼 수 있다는 거예요.

국내 리츠들은 NH프라임리츠 (여의도와 강남 프라임급 오피스 투자), ESR켄달스퀘어리츠 (물류센터 투자), 신한알파리츠 (판교 알파돔 시티 투자) 등과 더불어 미국 주식시장에 상장된 리츠와 부동산 주식으로 구성된 ACE미국부동산리츠, KODEX미국부동산리츠나 RISE글로벌리얼티리츠 (리얼티인컴과 맥쿼리 인프라 투자) 등이 있어요

해외 리츠로는 사이먼프로퍼티(Simon Property Group(미국): 프리미엄 아울렛 및 쇼핑몰 운영), 프롤로지 (Prologis(미국): 아마존, 월마트 등이 임차한 글로벌 물류창고 운영), 디지털 리얼티 (Digital Realty(미국): 데이터센터 운영) 등이 있어요.

� 부동산 펀드는 리츠와 비교해 보면 환매에 제한이 있어서 자금을 장기간 묶어 두어야 하는 경우가 많고, 수익이 발생할 때만 배당을 지급하므로 배당 시기가 일정하지 않을 수 있어요.  

반면 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 관련 자산에 투자한 뒤 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 상품으로 상업용 부동산에 주로 투자하는 리츠보다 물류, 주거, 호텔 등 더 다양한 포트폴리오 투자가 가능하요.

최근 운용 중인 펀드로는:  

    미래에셋글로벌리츠부동산투자신탁: 핵심-위성 전략으로 글로벌 리츠 투자  

    WON한국부동산TOP3플러스: 국내 핵심 리츠 10종목에 분산 투자하고, 섹터별 최고 우량 자산 3종목 집중 투자  

가 있어요. 

금융사 홈페이지에서 어떤 종목들이 있는 지 한 번씩 보는 것도 도움이 되요.

이런 펀드들의 장점은 전문가들이 시장 상황에 따라 포트폴리오를 조정한다는 거예요. 

다만 환율 변동 위험이 있고, 보통 3~5년 이상의 투자 기간이 필요하다는 점을 고려해야 해요.

딘기적 유동성과 정기적 배당이 중요하다 하면 리츠 쪽이, 장기적인 성과와 다양한 부동산 포트폴리오 구성을 원한다 하면 부동산 펀드가 적합할 것 같아요.

� P2P 부동산 투자도 하나의 방법이예요. 

하지만 이 시장은 아직 성장 중이라 신중한 접근이 필요하긴 해요. 

지난 2023년 P2P 업계 1위였던 테라펀딩 같이 규모가 큰 업체도 부실 운영으로 파산했고, 많은 투자자들이 피해를 입었죠. 이처럼 P2P 투자는 높은 수익률 뒤에 큰 위험이 숨어있을 수 있어요.

그래도 희망적인 건, 금융위원회가 P2P 업체들에 대한 관리 감독을 강화하고 있다는 거예요. 

현재 8퍼센트, 렌딧 같은 곳들은 금융위 등록을 마치고 꾸준히 건전성 관리를 하고 있어요. 투자자 보호를 위한 제도도 계속 보완되고 있고요.

그리고 P2P 투자를 시작하기 전에 꼭 알아둬야 할 것들이 있어요. 

우선 원금이 보장되지 않는다는 점이요. 

아무리 좋은 담보물건이 있더라도, 부동산 시장이 어려워지면 담보 처분에 시간이 오래 걸릴 수 있고 그만큼 수익률은 떨어질 수밖에 없어요. 한 번 투자하면 만기까지 돈을 돌려받기 어려운 점도 있죠. 

그렇다고 P2P 투자가 무조건 위험하다고만 할 수는 없어요. 

적절한 분산 투자와 철저한 리스크 관리만 된다면, 부동산 간접투자의 한 방법이 될 수 있죠. 다만 처음 시작할 때는 반드시 소액(전체 투자금의 5% 정도)으로 시작해서, 여러 상품에 분산 투자 하세요. 

담보 물건 실사자료를 확인(담보 신뢰성)하고 플랫폼의 재무상태와 채권 회수 실적(연체율이나 부실채권 현황)을 체크하는 등 시장과 플랫폼에 대한 이해도를 높여가며 천천히 늘려가는 게 좋아요.

Note. 본 내용은 절대로 종목 추천이나 투자권유가 아니며, 투자에 대한 모든 책임과 권리는 투자자 본인에게 있습니다.