누구보다 직장이 간절한 20대
:: 20대의 투자 테크트리
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Mar 23. 2024
:: 미션임파서블 월급으로 아파트 사기
서울에서 직장다니는 20대~30대의 평균 연봉이 3천만원~4천5백만원이라고 한다.
이 연봉으로 서울 마포래미안프루지오 25평 아파트를 매수하려고 한다면 30년정도 걸린다. 아파트 가격이 13억7천만원이니 ,4천5백을 나누면 30.4년 정도 나온다. 이론상으로 직장을 다녀서는 도저히 서울 중위 아파트를 매수 할 수 없다. 유명한 부동산 유튜버가 된 **위님은 자신의 연봉으로 아파트 한 채도 구매 할 수 없음을 깨닫고 즉시 직장을 그만 두었다고 했다.
계산상으로 그럴 수도 있겠지만 , 아파트를 전액 현찰로 매수하는 사람은 거의 없다.
마래푸(마포래미안푸르지오)가 전세가 7억 이고, 매매가가 13억7천원니, 실제 필요한 돈은 6억7천이다. 눈을 조금 돌려 비수도권의 아파트를 조사해 보면 전세가율은 훨씬 더 높다. 전세가와 매매가 차이가 1~2억선인 아파트도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 지금 당장이라도 서울을 벗어나 1억~2억선으로 아파트를 살 수 있다. 다만 이런 물건들은 투자가치가 떨어지는 물건이므로 주의 해야 한다. 연봉 4천만원으로 30년을 모아야 아파트를 살수 있다는 주장은 과장된 표현이다.
:: 날개가 찢어지더라도 시드머니를 만들어라.
20대 직장인이 적합한 테크트리를 잘 탈 수 있다면 10년 안에 내 아파트를 소유 할 수 있다.
직장인의 최고의 무기는 월급과 높은 신용도 그리고 시간이다. 20대 직장인이라면 대출과, 부모님의 지원, 보유 현금, 직장인신용대출 등 가용한 모든 수단을 동원해서 종자돈을 마련해야 한다.
모아놓은 돈이 없을 테니 , 국가에서 제공하는 특례대출을 적극적으로 이용해야 한다.
:: 20대의 투자 테크트리
경험 뿐 아니라 자본력도 없는 열정 뿐인 20대라면 사업을 시작하면 실패할 확률이 매우 높다.
주식과 비트코인은 적은 돈으로 쉽게 시작할 수 있는 투자 유형이다. 실력의 영역으로 커버하기엔 너무 큰 진폭으로 리스크가 부동산 투자에 비해 상당히 높다. 리스크가 높기 때문에 직장업무에 집중할 수 없다. 투자에 실패할 경우 투자금 전부를 잃게 된다.
부동산 투자는 일정한 지식과 경험을 갖춘다면 다른 투자수단에 비해 위험이 낮다. 실패했을 경우라도 투자금 전부를 잃는 경우는 없다. 아파트라는 구조물 자체가 없어지지는 않기 때문이다.
20대가 직장생활을 시작하자마자, 부동산 투자를 동시에 해야만 하는 결정적인 이유는 초기 시드머니 때문이다.
주식이나 코인투자는 필요한 초기 시드머니를 스스로 만들어야 한다.
부동산의 경우 자격이 된다면 정부에서 적극 지원하고 은행에서 대출해 준다. 자금력이 없는 20대를 위해 생애최초와 청년지원등 정부는 다양한 특례대출을 만들어 저리로 빌려준다.
아파트 청약은 레버리지를 극한으로 끌어올릴 수 있게 한다. 비인기 지역 59제곱미터 이하의 아파트는 청약을 통해 2천만원정도의 계약금만으로 아파트를 일반 분양 받을 수 있다. 물론 입주시에 보통 5~7억 정도의 잔금을 납부해야 하지만, 이도 대출이나, 전세보증금을 통해 해결이 가능하다.
문제는 이런 부동산을 이해하고, 잃지 않는 부동산을 골라낼 실력을 쌓는 것이다.
퇴근 후 손품과 발품을 아끼지 말고 사람과, 아파트를 찾아다니면서 부동산에 대한 정보와 지식을 습득하기 위한 노력을 어쩔 수 없이 필요하다. 운이 좋다면 입지와 시장의 사이클을 공부하는데 3년정도 걸린다. 그 3년동안 월급이 모아져 있을 것이고, 신입에서 대리로 승진했다면 축하 한다. 실력과 시드머니가 준비되었다면, 부동산 시장의 흐름을 잘 살펴보면서 하락투자에 집중 한다. 부동산 상승기에 투자하는 것이 아니라 피바다가 된 이후의 하락시장에서 물건을 잡는 것이 투자의 핵심이다. 두려움을 누르고 하락시장에 투자 할 수 있다면 잃지 않는 투자가 가능하다.
:: 20대의 방황을 스스로 가두다.
첫번째 투자물건을 매수했다면, 30대 초반이 될 때 까지 대출 이자에 허덕이며, 월급 대부분을 빚 상환에 올인 하게 될 것이다. 완벽히 직장의 업무에만 집중하는 시기를 보내게 된다. 부동산 시장의 사이클은 짧게는 3~5년 , 길게는 15년정도의 싸이클을 가지고 있다. 하락기에 들어갔으니 그 물건에서 차익을 실현하기 위해서는 적어도 5년의 숙성이 필요하다. 5년간의 면벽 수련과 같은 고통을 견뎌야 한다. 좋은 소식은 수련 기간동안 아무것도 하지 않아도 된다. 사실은 다른 그 무엇도 할 수 없으며, 해서도 안된다.
실거주라면 그대로 거주 하면 되고, 전세를 주었다면 임대계약서 한장 작성하면 족하다. 주식이나 비트코인 처럼 두려우면 팔고, 가격이 오를 것 같다면 1초 안에 매수 할 수가 없다. 비 자발적 장기 투자를 하게 된다. 대출을 포함해 가용할 수 있는 모든 돈을 올인 했기 때문에 추가 투자도 불가능하다. 아무것도 할 수 없지만, 적어도 6억이상의 자산이 살아 움직이면서 상승과 하락을 반복하는 모습을 지척에서 바라 보게 된다. 상승하면 왜 상승하는지, 하락하면 왜 하락하게 되는지 스스로 궁금해 공부 할 수 밖에 없으며,시장을 통해 살아있는 경제와 투자의 원리를 필요에 의해 습득하게 된다.
투자 차익실현을 위해 적어도 5년의 인고의 시간을 버텨내야 한다. 그저 버티기만 하는 것이 아니라 매달 청구되는 대출 이자를 막아내면서 말이다.
이를 위해 반드시,반드시 월급이 필요하다. 직장이 반드시 필요하다. 유능한 직업인이 될 수 밖에 없다. 자신에게 떨어진 어떠한 업무도 완벽히 수행하고, 상사와 친하게 지내고, 누구보다 빠르게 승진 할 수 밖에 없다.
