산업에 대한 이야기 Part 7
나이샷을 외치지만 전혀 나이스 하지 않은 골프장
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Aug 26. 2024
2020년. 코로나로 모든 업종이 주저앉는 와중에 폭발적인 성장세를 기록하고 있는 업종이 하나 있었습니다.
그것은 바로 골프장. 당시 골프장 산업이 활황인데에는 여러가지 요인이 작용했습니다.
먼저 계절적 요인.
2019년 겨울이 포근했다고 하는데 포근한 겨울 날씨는 이듬해 잔디 형성에 큰 도움이 된다고 합니다.
좋은 컨디션의 골프장을 만끽할 수 있는 환경이 마련된 것이죠.
두번재로 대외적 요인.
반일감정이 극심했던 이때 일본 골프장 투어 인원의 국내 유턴 효과를 들 수 있죠.
마지막으로 인구 통계학적 요인.
스크린 골프를 치는 젊은 인구의 이동 등이 복합적으로 작용하여 코로나 시기 골프장은 전례없는 활황을 보여줍니다.
처음에 골프를 치지도 않는 사람이 골프장에 대한 투자를 심사한다고 했을 때 말들이 많았습니다.
그렇기 때문에 남들보다 더 알아내려고 관련 자료들을 많이 찾았던 것 같네요.
그럼에도 불구하고 부족한 점은 어쩔수 없습니다.
더 깨지고 더 부딪히고 더 배우고...그러는 수밖에는.
오늘은 과거 골프장 심사를 하면서 정리해 놨던 자료들을 업데이트 해보는 시간입니다.
시간이 조금 지나 새로운 해석이 필요한 것들도 간혹 눈에 보입니다.
이 부분은 향후 글을 조금씩 수정하면서 보완해 나가겠습니다.
일단 회원제와 대중제 골프장 중에서 대출 및 투자 대상으로 적합한 곳은 당연 대중제 골프장입니다.
이유는 다름 아닌 수익성에서 매우 큰 차이를 보이기 때문입니다.
대략 대중제 골프장의 매출액은 홀당 4~5억원 내외로 산정하는데 이는 수도권에 위치한 골프장 기준이며 비수도권의 경우에는 약 3억원 정도로 가정합니다.
영업이익률은 30~40%, 이자상환력은 EBITDA 기준 1.5 정도가 기본 가이드라고 볼 수 있는데, 순수한 대중제이면서 서울에서 1시간 내외에 위치한 골프장들은 대부분 저 수치가 나온다고 보면 편합니다.
최근에는 최초 골프장 조성비용을 마련하면서 회원제의 단점을 커버하기 위해 여러가지 편법들이 도입되곤 하는데, 이는 채권보전과 큰 관계가 있기 때문에 특히 주의해서 접근해야 한다고 생각합니다.
가장 쉽게 볼 수 있는 것이 골프장 인접한 한부지에 별도 콘도미니엄을 짓고 콘도 분양고객에게 골프장 회원권 혜택을 부여하는 것이 있습니다.
'체육시설 설치 이용에 관한 법률 제 12조' 에 의하면 이는 합법적인 행위이나, 골프장과 콘도를 동시에 담보 취득할 경우에는 콘도의 회원 분양대금을 선순위로 인정해야 한다고 생각합니다.
물론 이 경우에는 '보수적인 심사' 라는 비판을 받을수도 있겠지만 안전장치를 위해서는 어쩔 수 없습니다.
참고로 이와 같은 케이스에서는 사설 회원권 거래소에서 해당 콘도 회원권이 골프 회원권으로 둔갑해서 거래되는지 사전 확인이 반드시 필요합니다.
두번째로는 회원 대상으로 상환우선주 (RCPS)를 발행하여 해당 주주들에게 회원권 혜택을 부여하는 방법이 있습니다.
역시나 대중제 골프장의 타이틀을 얻으면서 최초 조성비용을 손쉽게 조달하기 위한 편법행위로 봐도 무방합니다.
