부동산 현장 실사와 출장 이야기
지역의 분위기를 잘 파악하는 방법
부동산 금융 심사와 관련된 이야기입니다.
보통 실사를 한다고 하면 대부분 해당 물건만 보고 오는 경우가 많을 겁니다.
다들 시간이 없어서 그러는 건 이해하는데 그러다보면 좀 더 큰 것들을 놓치게 되는 것 같아요.
참고로 저는 시간이 나면 대상 물건만 보고 오지 않고 근처를 반드시 둘러보고 오는 편입니다.
이렇게 하는 이유는 해당 지역에 대한 '감'을 잡을 수 있기 때문인데요.
특히 지방 사업장에 갈 때 이 방법이 꽤나 유효합니다.
흔히 말하는 '괜찮은' 지역인지, '쇠락하는' 지역인지에 대한 판단을 할 수 있게 된다는 이야기이죠.
그래서 특히나 혼자서 지방 출장을 다녀오는 길이면 의식처럼 하는 일이 바로 그 지역의 시내버스를 타보는 것과 스타벅스에 가보는 겁니다.
'혼자서'라고 이야기 한 이유는 같이 가면 이제 후배들 눈치도 봐야 하기 때문입니다. ㅎㅎ
참고로 팁을 하나 드리자면 시내버스를 탈 때는 맨 앞자리에 앉는 것이,
스타벅스에서는 화장실 가는 길목에 앉아 있는 게 관찰하기 제일 좋으니 참고하시길.
이렇게 볼 것들, 할 것들이 많으니 지방에 출장가면 하루를 온전하게 다 쓰게 되는데, 저에게는 이것도 하나의 배우는 과정이었습니다.
일이 잘 풀릴 것 같으면 술한잔도 하고 옵니다.
관광지라면 뭐...ㅎㅎ
암튼 부동산 실사를 할 때도 대충 할 수는 없었던 것 같아요.
그럼에도 불구하고 세상에는 이상한 사람이 참 많았습니다.
이렇게 출장을 다녀오는 걸 시기하거나 질투하는 사람도 있었으니 말이죠.
'재는 왜 맨날 놀러가냐?'고 말하는 것이 바로 그것.
물론 놀러간 적도 없지 않았으나 (양심 고백) 책상에 앉아서 메신저만 해대는 것보다는 더 많이 배울 수 있었던 것 같아요.
무엇보다 해당 지역에 어떤 사람들이 살고 있는지 살펴보는 것,
그리고 그를 통해 지역의 분위기를 온몸으로 느끼는 것.
이게 심사할 때 생각보다 도움이 많이 됩니다.
여기서 중요한 것 중 하나는 지나치며 만나는 사람들의 연령대를 체크하는 일인데,
20~30대 위주라면 그래도 희망이 조금은 있다고 판단하게 됩니다.
분명한 것은 어린 사람이 많아야 한다는 것입니다. (이건 어쩔수 없는 듯)
또 지방의 중심지와 메인 거주지를 동시에 '걸어보기'도 하는데, 이때 늘 하는 것이 바로 가만히 주변을 둘러본다는 겁니다.
여기서 중요한 포인트는 '걸어서'입니다.
그래야 깊게 볼 수 있고 걸으면서 생각도 정리할 수 있기 때문이죠.
일종의 지역 임장인 셈.
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요 근래 개인적으로 주목하며 체크하고 있는 건 '개인 병원'의 숫자와 '메가커피, 컴포즈 커피' 같은 가성비 커피 브랜드 매장의 밀집도 입니다.
물론 예를 들어 설명한 것이고 이 외에도 판단할 만한 근거가 되어주는 건 다양합니다.
편의점도 그 중 하나라고 할 수 있겠네요.
특히 'OO의원' 같은 이름의 개인 병원이 많거나 한의원이 대다수인 지역은 제 기준에서 '쇠퇴하고 있는 지역'으로 분류합니다.
요양병원도 그 중 하나죠.
https://weekly.donga.com/society/article/all/11/1883834/1
아무래도 연세가 있는 분들이 많은 지역에 이런 개인 병원들이 들어선다고 판단하기 때문입니다.
이런 곳에 투자를 할 때는 정말 많은 것들을 고려해야 합니다.
특히 상가나 아파트 투자 시에 주의하라는 말.
...
하고자 하는 말은 단순히 페이퍼에 나와 있는 '인구수 동향' 같은 자료를 그대로 믿으면 안된다는 말입니다.
반대로 후자, 테이크 아웃 커피 브랜드가 있거나 편의점이 많이 있는 지역들은 장사가 잘 되는 것과 무관하게 '그래도 유동인구가 조금은 있는' 곳이라고 판단하게 됩니다.
(예전에는 판단기준이 스벅이었으나, 요새는 스벅도 연령층도 높아지고 있다는 느낌이 듭니다. 참고로 저 스벅 20년차 충성고객임)
이건 뭔가 논리적인 이유가 있다거나 하는 것은 아닙니다.
역시나 짬에서 나오는 바이브일뿐.
...
누군가는 이런 모습을 보고 '뭘 그렇게까지 하냐? 유별나다'라고 이야기 하기도 합니다.
하지만 어차피 할거라면 '제대로' 하는 것이 좋지 않을까요?
'나무만 보면 숲을 보지 못한다'라는 말이 생각나는 날입니다.
오늘은 여기까지!
P.S. 그래서 와이프는 저랑 같이 출장지역을 돌아다니는 걸 안 좋아합니다.�
많이 걸어서 싫어하는 듯.
