노후를 위한 직장인 부동산 포트폴리오

[직장인 부동산 노하우 4] 단품 메뉴가 아닌 완벽한 세트 메뉴

수많은 부동산 유튜브 채널에서는 연일 부동산 성공사례가 소개된다. 특히 월세 세팅을 통한 직장인의 파이어 사례는 아주 인기 있는 콘텐츠로 각광받는다. 나 역시 너무나 부러운 분들이고 몇 분을 롤모델로 삼고 있다. 하지만 그들처럼 된다는 건 하늘에 별 따기다. 그러니 그들처럼 까지는 아니더라도 그들이 걸어온 길을 벤치마킹하다 보면 언젠가는 우리에게도 길이 열리지 않을까. 그런 벤치마킹을 했던 내 사례를 중심으로 스마트한 직장인들의 부동산 포트폴리오를 제안한다.

실거주 주택은 필수, 소액 재개발 주택은 옵션

살 집은 있어야 한다. 무주택이라면 꼭 집 하나는 있었으면 한다. 자가에 살아도 좋지만 꼭 살지 않아도 된다. 자신에게 부담되지 않는 선에서 가능한 주택을 사는 것을 첫 번째 권한다. 무리한 도전은 그만큼의 어려움이 따르는 법. 하지만 좀 더 큰 목표를 잡는다면 가능한 레버리지를 활용해 향후 가치가 오를 주택을 사는 것이 미래 인플레이션을 고려해 나을 수 있다. 살 집이든, 산 집을 전세를 주고 한 단계 낮은 집에 전세를 살든, 1 주택이 된 순간 넥스트 스텝을 고민할 필요가 있다. 여유가 되던, 여유가 되지 않던 말이다. 여유가 된다면 그 여유를, 여유가 되지 않는다면 남은 레버리지를 활용한 새로운 투자를. 양도세, 취득세에 대한 부담이 가중되는 지금은 새로운 주택보다는 재개발 예정지의 도로, 무허가 등의 주택으로 잡히지 않는 물건에 대한 투자도 대안이다.

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머니의 파이프라인 구축을 위한 상가, 혹은 상가주택의 상업용 부동산

주택이 아닌 상가에 대한 니즈는 가장 일반적이다. 공실의 공포가 늘 존재하지만 상가를 가지기 전 꼭 확인해야 할 사항은 오전, 점심, 저녁 최소 3주에 걸쳐 꼼꼼하게 상권을 비롯한 상가의 가치에 대한 모니터링이 필요하다. 주변 상가를 들러 확인해 보는 것도 방법이다. 공실은 결국 레버리지에 대한 공포를 현실화할 수 있는 가장 큰 요인이 되기 때문이다. 특히 구분 상가는 주택에 비해 가치 상승의 한계가 있다는 것을 명심해야 한다. 상가주택은 구분 상가에 비해서는 리스크가 적지만 상가주택 역시 공실을 최소화 할 수 있어야 한다. 미래 재개발의 가능성이 있거나 월세 세팅이 장기적으로 보장되는 안정된 상권의 상가주택인지를 꼭 체크할 필요가 있다. 무엇을 선택할지는 자신의 플랜에 유리한 방향이면 된다. 상가주택의 경우, 상가와 주택의 비율이 있다. 그에 따라 취득세도 달라지며 양도세 또한 주택과 상가에 해당하는 비율에 따른다는 점을 꼭 기억하자.

2가지 관점의 직장인의 토지 투자

토지는 솔직히 쉽게 접근하기가 어렵다. 우선 장기적인 투자라는 점이 가장 부담으로 다가온다. 직장인에게 토지는 인근에 위치해 주말농장으로 활용하다가 언젠가 노후에 집을 지을 수 있는 관점, 제주도, 강원도, 남해안 등지의 바다가 보이는 토지로 노후에 카페나 펜션을 신축해 운영할 수 있는 관점. 2개의 관점에서 접근하는 것이 유리하다. 장기적 투자임을 각오하고 미래 시세 차익이 분명한 확신을 가지고 접근해야 정신 건강에 좋다. 경매를 통한 임야도 눈여겨보자. 개발을 통해 가치를 상승할 수 있는 임야라면 비싼 대지 못지않은 효자가 된다. 늘 가던 가족 여행이 아니라 토지 임장을 겸한 곳으로 떠나 여행과 임장을 동시에 클리어하는 지혜롭고, 슬기로운 부동산 여행을 떠나보자.

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주거용 오피스텔이 아닌 주택에서 자유로운 사무실용 오피스텔

오피스텔은 주택 수에 잡히지 않아 투자 대안 처로 각광받았다. 하지만 주거용 오피스텔의 경우, 현재 주택임대사업자를 내지 않는 이상, 주택 수에 포함된다. 하지만 사무실용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 문제는 공실의 위험이 크다는 것. 공실의 위험이 적은, 혹은 현재 공실이지만 임대 세팅이 가능할 것으로 판단되는 물건을 잘 골라야 한다. 자칫 계륵이 될 수 있기 때문이다. 오피스텔은 무조건 좋아, 무조건 안 좋아가 아니라 어떤 점이 좋은지, 어떤 점이 리스크인지를 정확히 따지고 분석하면 포트폴리오에 담을 것인지에 대한 판단이 서게 된다.

하나쯤은, 한 번쯤은 재건축, 재개발

정말 뜨거웠다. 활활 타올랐다. 눈을 뜨면 구역이 생겼고, 투자자들이 오픈런을 했다. 하루가 멀다 하고 값은 올랐고, 넘사벽 기네스를 갱신했다. 지금은 어느 정도 정체기, 하락기를 맞았지만 여전히 투자자들의 관심의 중심인 건 사실이다. 위험한 상황을 위해 보험을 들 듯 재개발 재건축은 미래 가치 상승을 위한 보험의 관점에서 볼 필요도 있다. 하지만 과도한 레버리지는 독이 된다. 가능한 선에서, 할 수 있는 범위 내에서 해야 한다. 난 돈이 없는데?라고 한다면 시드머니를 만드는 것에서부터 시작하자. 그들만의 리그가 아닌, 나의 그라운드로 만드는 행복을 찾자.

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계란을 한 바구니에 담지 말라. 부동산 종목별 분산투자

주식도 하물며 분산 투자인데 부동산이야 더 논할 가치가 없다. 부동산은 자신만의 가치 투자다. 1 주택을 고수하든, 다주택을 고수하든, 분산 투자를 실천하든 포트폴리오에 대한 책임은 전적으로 자신에게 있는 거다. 미리 할 걸, 왜 안 했을까를 고민할 시간에 어떤 것이 더 가치 있을까를 고민하는 건설적인 마인드가 필요하다. 지금 내가 소유한 부동산을 꺼내 보자. 무엇이 부족하고, 과한 지, 어떤 미래 가치를 만들어낼 수 있을지, 공부하자. 이 나이에 공부를? 좋은 결과가 있다면 나누면 된다. 공부해서 남 주면 된다.