반셀프 인테리어 공략 04. 확장 & 비내력벽 행위허가
행위허가를 받아야 하는 경우와 행위허가받는 방법
인테리어를 끝낸 해방감에 취한 2달이 지났다. 다 끝냈다고 생각하고 싶지만 아직 사용검사를 받지 않았다. 더 늦기 전에 신청했고, 몇 가지 보완사항이 있다는 답변을 받았다. 행위허가 때 좀 더 꼼꼼히 챙겼으면 수월 했을 텐데... 같은 이유로 고생하시는 분이 줄어들길 바라며 기록을 남긴다.
1. 행위허가란?
공동주택관리법 제35조에 따르면 공동주택(주택법 상 아파트, 연립주택, 다세대주택)을 큰 규모로 고칠 경우 주민 동의를 받고 국가에 신고해야 한다.
행위허가 없이 비내력벽 철거, 화단 철거, 창호 형태 변경, 베란다 확장을 하면 불법이다. 그럼 벌금과 원상복구 때문에 시간과 비용을 많이 써야 하니, 안전하게 행위허가를 받는 게 좋다. 허가받는데 1~3주 걸리기 때문에 공사 전에 미리 준비해야 하며, 승인을 받으면 다음 날부터 공사를 시작할 수 있다.
행위허가받은 공사가 끝나면, 사전승인받은 대로 공사가 끝났다고 한 번 더 신고해야 한다. 이를 '사용검사'라 한다.
2. 허가 없이 공사한다면?
- 공동주택관리법 제94조: 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치
- 공동주택관리법 제99조: 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.
1년 이하의 징역 혹은 1천만 원 이하의 벌금을 내고, 공사를 중지하거나 원상복구 해야 한다. 벌금 사례를 찾아보니 2017년에 자진 신고하고 벌금 50만 원 낸 사람이 있다. 벌금 낼 돈이 있어도 원상복구 해야 하면 골치 아프니 마음 편하게 허가받고 공사하는 걸 추천한다. 소음에 지친 이웃이 구청에 "행위허가 신청 한 거냐, 이거 불법 아니냐"라고 신고해서 원상회복명령과 벌금을 부과당한 사례도 있다카더라.
참고로 집이 불법건축물이 되면 시정명령을 받게 되고, 그럼에도 원상 복구되지 않으면 건축물대장에 위반건축물이라 등재되고 이행강제금이 부과된다. 2019년 4월 23일 전에 5번 이행강제금을 내면 끝났지만, 지금은 원상복구 될 때까지 내야 한다.
허가 없이 공용부를 대차게 리모델링한 사례. 처벌받고 원상복구 했는지 궁금하다. ⓒ SBS뉴스3. 허가가 필요한 경우
공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준은 크게 6가지다. 시공범위가 여기에 해당되지 않는다면, 행위허가를 받지 않아도 된다. 애매하면 구청 건축과에 전화해서 물어보자.
① 용도변경 / 개축ㆍ재축ㆍ대수선 / 용도폐지
대수선의 범위는 건축법 시행령 제3조의 2를 참고하자. 엔간하면 이 3가지로 신고할 일은 없을 것이다.
② 파손ㆍ철거
노약자의 편리를 위한 계단 단층 철거 등 경미한 행위로 구조 안전에 이상이 없을 때 가능하다.
③ 비내력벽철거
비내력벽 철거, 화단 철거, 비내력벽에 구멍 뚫어 창문을 내는 행위, 창호 형태 변경 등이 포함된다.
④ 증축
발코니 확장은 서비스 면적을 전용 면적으로 바꾸는 거라 증축이다. 참고로 발코니 확장은 2006년 1월부터 합법화 됐으며, 위ㆍ아래층 면적 차이로 생기는 베란다의 확장은 불법이다.
4. 허가받지 않은 집을 매수할 경우
우선 세움터에서 건축물대장에 등록된 평면도를 확인하자. 도면과 다른 비내력벽, 확장부가 있다면 각서를 받고 거래하는 게 안전하다. 혹시 옛날 집이라 신고하지 않아도 괜찮았다는 매도자가 있다면, 1996년부터 신고해야 했다는 기사를 보여주자.
매도인과의 각서에는 향후 불법개조로 인하여 발생되는 이행강제금 및 벌금에 관하여 매도인이 전적으로 법적 책임을 부담한다고 기재하시면 됩니다
- 법률사무소 로앤피플 정동운 변호사
5. 허가받지 않은 집을 매수한 경우
대부분의 사람들이 이런 법이 있는 지도 모르고 집을 사지 않을까? 인테리어를 하지 않으면 계속 모를 것이고. 행위허가를 신청하다가 집이 불법건축물인 걸 알게 될 수도 있을 것 같다. 이 경우엔 3가지 방법으로 대처할 수 있다.
① 시공범위 변경
행위허가를 받지 않아도 할 수 있는 타일, 필름, 도배, 마루, 가구 등의 시공만 한다.
② 손해배상 청구
공인중개사가 무단증축 사실을 알려주지 않았거나, 얼마나 무단증축 되었는지 알려주지 않았다면 손해배상 소송을 할 수 있다. 배상금을 받은 사례가 있다.
③ 행위허가 신고
"과거에 불법 확장한 집을 정정하는 것"이라 신고할 수 있다고 한다. (출처의 댓글 참고) 만약 구조변경을 더 할 계획이었다면 어차피 해야 할 신고에 포함하면 된다.
6. 행위허가와 소방시설법
소방시설법 제6조에 따르면, 행위허가를 담당한 행정기관은 관할 소방서에 알려야 한다. 따라서 행위허가를 받을 땐 소방시설법 관련 증빙도 필요하다. 소방시설은 화재탐지기, 방화판, 방화유리, 방화문 등을 말한다. 화재보험은 행위허가와 사용검사를 받지 않은 집은 보상해주지 않는다고 한다.
7. 행위허가받는 방법
건축사 날인이 있는 도면이 필요해서 셀프로 신고하기 어렵다. 자격증을 갖춘 대행업체에 의뢰하자. '행위허가 대행'을 검색하면 많은 업체가 나오는데, 행위허가와 사용검사를 함께 처리해주고 도면 변경 비용을 합리적으로 책정한 곳을 추천한다.
나는 반셀프 컨설팅 소장님이 알려주신 페어피스에서 아래 가격에 진행했다.
*2024년 2월 페어피스 결제금액
- 동의서: 165,000원 (세대수에 따른 금액)
- 행위허가 + 사용검사: 440,000원
- 재동의서: 220,000원 (일정 조정으로 동의서를 1번 더 받았다. 민원 때문인지 재동의서가 더 비싸다.)
- 보양: 110,000원
두리도형건축사에서 2023년에 24만 원에 행위허가 대행해주셨다고 한다. 오더체크는 2024년 여름에 할인 이벤트를 하고 있다. 페어피스는 가격은 센데 일정 빠르게 끝내주신 편이다. 보통 1~2주 소요된다고 한다.
2024년 6월 14일 자 오더체크 이벤트 배너8. 행위허가 신청서류
① 소유증빙
매매 중이라면 매매계약서 사본, 소유 중이면 공동명의자를 포함한 이름, 연락처, 주민번호 앞자리를 제출한다.
② 공사 전 확장, 철거될 부분의 사진
어디를 촬영한 사진인 지 기재해야 한다.
③ 입주민 동의서
2분의 1 이상의 입주민 동의를 받아야 한다. 원래 3분의 2 동의를 받아야 했는데, 2009년 3월부터 완화되었다. 바쁘면 대행업체에 맡기자. 동의받기 전에 관리사무소에도 알려야 한다. 아파트 관리규정상 동의를 더 받아야 할 수도 있고, 서류를 더 제출해야 할 수도 있기 때문이다.
아파트 관리사무소에 제출한 '승강기 사용에 관한 서약서'④ 도면
공사 전 / 공사 후 도면이 모두 필요하다. 공사 전 도면은 세움터에서 다운로드할 수 있고, 공사 후 도면은 건축사가 만들어 준다. 이때 업체가 보내준 가이드를 꼼꼼히 읽고 필요한 내용을 모두 전달하자.
⑤ 그 외
행위허가 신청서, 사유서, 구조안전 확인서는 필요할 경우 행위허가 대행업체가 작성해 준다.
9. 행위허가의 이행
업체에서 받은 '공사 후 도면'과 '소방시설 가이드'를 꼼꼼히 읽고 최대한 준수하며 시공하자. 나는 지금 사용검사 신청하고 보완사항에 대응하고 있는데, 내가 제대로 이행하지 못한 것을 공유한다.
#화재탐지기
발코니를 확장한 공간이라면, 기존 화재감지기가 있어도 발코니였던 천장의 외창 근처에 추가 설치해야 한다. 나는 이 설명을 놓쳤다. 공사 후 도면에 감지기 1개 있길래 방 안쪽 감지기 1개만 설치했는데, 사용검사에서 지적받았다. 다행히 건전지 타입이 있어 공사가 끝나도 대응할 수 있었다.
발코니 확장부 도면#전창 대신 반창
나는 전창을 반창으로 바꿀 곳을 행위허가 업체에 알려주지 않았다. 그런데 완공사진을 본 담당자가 "전창을 반창으로 바꿨으면 주무관이 행위허가 재접수 요청을 줄 수도 있다"라고 해서 가이드를 다시 보니, '방화판 또는 방화유리' 가이드에 관련 내용이 있다. 2층 이상부터 해당하는 내용이라, 1층 주민인 나는 안 읽고 넘겼던 것이다. 좀 억울하지만 기도메타로 결과를 기다리고 있다.
#방염 마감재 (2024.07.24 추가)
건축법 시행규칙에 실내에 설치하는 벽, 천장, 바닥재는 방화에 지장 없는 재료를 사용해야 한다는 조항이 있다. 내 경우 사용검사할 때 마감재의 방염성능검사 결과 통보서와 마감재 납품 확인서를 제출해야 했다. 처음 듣는 얘기라 컨설팅 소장님께 여쭤보니, 소장님도 처음 듣는 얘기라고 했다. 아마 담당 공무원마다 다른 기준을 적용하는 것 같아서, 마감재를 정하기 전에 거주지 구청에 절차를 확인하는 것을 추천한다.
비전문가에게 특히 낯선 게 건축법과 소방시설법이다. 개인적으론 집 구조를 계속 머릿속으로 바꾸게 되는 극초반에 도면을 확정하고 제출해야 하는 것도 힘들었다. 하지만 집을 뜯어고치려면 행위허가를 받아야 한다...! 이 까다로운 상황을 거쳐야 하는 반셀프인들을 응원한다. 편안하게 행위허가와 사용검사받으시길 바란다.
