독일 부동산 구입 총 얼마가 들까? 아파트 스펙 보기
신축아파트 매매가와 스펙 보는 방법
매매를 희망하는 부동산의 형태, 예산, 크기, 그리고 도시까지 정했다면 이제 본격적으로 매물을 찾고 임장을 다녀야 한다. 이미 지어져 있는 집은 집을 볼 수 있지만 새로 분양하는 아파트는 집이 없으므로 Musterwohnung(모델하우스)를 봐야 하는데, 독일은 한국처럼 평수별로 모델하우스가 없고 1-2채의 예시만 개방한다. 집 구조나 평수는 다를 수 있지만 건축자재는 같으므로 집의 퀄리티에 초첨을 맞춰보고 매매할 집의 모습을 추측할 수 있다.
어떤 형태로 집을 구매하든 집의 스펙은 정확히 파악해야 한다. 한국과 달라서 헷갈릴 수 있는 부분을 중심으로 정리해 보았다.
# 집의 형태
본 연재 1편에서 다루었던 부분이다. Haus는 단독주택, Doppelhälfte는 반단독주택 그리고 Wohnung은 독일식 아파트에 해당한다. 자세한 정보는 1편에서 보실 수 있다.
# 매매가
아래 매물은 25평짜리 신축 아파트로 매매가는 499,900유로(6억 9천만 원)라고 되어있다. 독일 부동산 매매가에서 첫 페이지에 명시된 금액은 최종금액이 아닌 출발가격이다. 즉, 여기에는 주차장, 부동산 복비, 세금 등 부대비용이 전부 포함되어있지 않다.
독일 주택 및 아파트는 보통 지정 주차제이므로 주차장을 따로 구매해야 하며, 자차가 없더라도 의무적으로 구매 해야 하는 경우가 많다. 구축아파트는 집 앞 도로주차도 많지만 최근 지어지는 신축은 90% 이상 지정주차제다. 이 매물의 주차장 가격은 24900유로(3480만 원)이다.
집 값+주차장= 524,800유로(약 7억 3500만 원)가 이 부동산의 최종 가격이자, 대출을 받을 경우 은행 심사대상 금액이다. 그러나 수수료나 세금은 주차장을 빼고 계산한다.
(출처=immobilienscout24)# 부동산 수수료 및 취득세
독일의 부동산 중개수수료(Maklerprovision)는 부동산 가격(주차장 제외)의 3.2%~7.14%이며 주마다, 부동산마다 다르다. 위 매물은 헤센 주에 있고 헤센의 부동산 수수료는 평균 3.24%이므로 계산해 보면 다음과 같다. 복비만 연봉 맞먹을 기세다. 단, 신축 분양아파트는 건축사와 직계약을 하므로 중개수수료가 없다.
499,900 x 3.24% = 16,196유로(2200만 원)
다음으로 취득세(Grunderwerbsteuer)가 붙는다. 취득세는 2023년 기준으로 매매가의 5~6.5%이다 (출처=immoverkauf24). 헤센주의 취득세는 6%이므로 다음과 같다.
499,900 x 6% =29,994유로(4190만 원)
# 공증 및 등록비
공증비용(Notar)은 1.5%, 등기부등록비(Grundbuchkosten)는 0.5%이다. 두 가지는 주와 상관없이 일률 적용된다. 공증인은 부동산 전문 변호사로, 구매계약 서명 전 모든 법률조언 및 토지대장 기재를 담당하고, 취득세를 세무서에 요청하는 등의 역할을 한다. 그래서 매매계약서도 부동산이 아닌 공증사무소에서 쓴다.
공증비: 499,900 x 1.5% = 7499유로(1050만 원)
등록비: 499,900 x 0.5% = 2500유로(350만 원)
* 앞서 언급한 모든 금액을 합치면 이 아파트를 소유하기 위한 최종 금액이 나온다.
집값: 7억 3500 + 주차장: 3480 + 부동산 수수료: 2200 + 취득세: 4190 + 공증비: 1050 + 등록비: 2500 = 8억 6920만 원이다. 신축분양은 부동산 수수료가 빠지므로 8억 4720만 원이 된다.
*매매가를 제외한 부대비용은 모두 현금으로 내야 하므로, 계약서를 쓸 시기에 매매가의 최소 10%는 현금으로 들고 있어야 한다.
# 집의 스펙
가장 먼저 언급해야 할 부분은 주방이다. 독일 집에는 주방이 없으며 매매가에 미포함이다. 따라서, 주방 딸린 집을 구매한다면 모르지만 신축을 분양받으면 주방비용(500~2500만 원 이상)도 생각해야 한다. 그 외에 알아두면 좋은 용어들은 다음과 같다.
- EG(Erdgeschoss): 땅층. 한국식 1층이다.
- DG(Dachgeschoss): 꼭대기층
- Penthaus: 아파트 꼭대기층이면서 발코니가 특히 크거나 전망이 좋은 집이다.
- Zimmer: 방의 개수다. 독일은 거실도 개수에 들어가므로, 2 Zimmer 아파트라면 방이 1개인 집이다.
- Wohnfläche: 거주자가 단독으로 사용하는 전용면적이다. 꼭대기층이고 지붕이 기울어져 있는 집의 경우, 천장 높이가 1m 이하이면 그 아래 바닥은 면적에 넣지 않는다. 2m 이하이면 50% 만 계산한다. 발코니나 테라스는 25%로 계산된다.
독일에서도 가장 인기 있는 층수는 중간층이지만, 한국에 비해 1층을 선호하는 사람이 많다. 집 앞 테라스나 잔디밭을 자유롭게 쓸 수 있기 때문이다(자기 집 경계까지). 소음에 민감하거나 발코니를 잘 쓴다면 꼭대기층이 알맞다. 최근 지어지는 신축은 이러한 트렌드에 맞춰 1층과 꼭대기층의 가격을 높게 책정한다. 그러나 구축 아파트라면 단열이나 보안에 취약하다는 이유로 여전히 다른 층보다 저렴한 편이다.
# 건축정보 및 에너지 효율등급
건축정보는 신축이라면 완공 후 제공된다. 아래는 2011년에 지어진 12년 된 아파트의 예시다. 이 정보를 통해 건물의 상태, 리모델링, 난방을 얼마나 해야 할지 예측해 볼 수 있다.
(출처=immobilienscout24)- Baujahr: 최초 건축 연도로 건물이 세워진 시기
- Objektzustand: 매물의 상태
- Heizungsart: 난방방식 (예시는 중앙난방)
- Wesentliche Energieträger: 주 에너지공급원 (예시는 가스)
- Energieausweis: 에너지 증명서
- Endenergiebedarf: 난방 및 온수에 드는 에너지양 (예시는 제곱미터 당 49 kWh)
건축사나 집주인은 매매인 혹은 세입자가 요청 시 에너지증명서를 의무제공해야 한다. 증명서에는 A부터 H까지 알파벳 등급이 적혀있는데, A에 가까울수록 에너지효율이 좋고 따뜻한 집이다. 한국인 기준으로 C이하의 집은 춥다고 느껴지므로 적어도 B이상으로 가는 게 좋다. F등급 집에 살다가 얼어 죽을 뻔 한 경험이 있다. 신축 아파트는 법적기준에 맞춰 짓게 되는데, 보통 A-B 등급을 받는다.
에너지증명서. 화살표가 집의 등급이다. (출처=ratgeber.immowelt.de)제목 사진출처: pexels from Pixabay
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