2022년 부동산 투자의 시작!
부동산 강의 프로수강러에서 투자자로!
부동산 강의 프로수강러에서 투자자가 되길 결심하다.
대부분의 부동산 강의는 입문 - 중급 - 고급과 같이 계단식으로 강의가 세분화되어 있다.
정규 강의는 대략 30~100만 원 수준의 강의료로 운영되며,
입문 ~ 고급까지 정규강의를 완강하기 위해선 100~300만 원 수준 강의비가 지출된다.
또한 특강을 통한 지역분석이나 부동산 임장 등등 추가적인 모임과 강의가 개설된다.
특강이나 모임으로 대략 5~10만 원 수준의 금액을 지불하게 된다.
덧붙여서 부동산 프롭테크라고 불리는 부동산 전용 사이트 월 이용비까지 따져 보았을 때,
재테크 관련 공부에 몇백만 원 수준 혹은 천만 원 단위의 금액을 지불한다고 하는 것은 결코 과장된 말이 아니다.
특정 강사의 강의에만 매몰되지 않기 위해 다른 강사분들의 강의 또한 정규강의로 듣게 되니
강의료로 나가는 지출은 결코 월급쟁이이자 외벌이 가장으로서는 부담되지 않을 수 없다.
이러한 재테크를 위한 지출은 최종 목적인 돈을 벌기 위해 필요한 부분이지만,
너무 강의에만 매몰돼 정작 중요한 투자를 하지 않는 ‘프로수강러’와 같은 사람이 되긴 싫었다.
마치 ‘나는 큰돈을 들여 부동산 공부를 하고 있으니 당연히 부자가 될 사람이야’라는 착각에 빠져든 사람처럼 말이다.
그렇게 나는 불투명한 미래에 대한 강의 지출로만 남기 싫어 부동산 투자를 결심하게 됐다.
부동산 투자의 기준
부동산 분야 네임드분들의 강의를 한 번씩 수강한 후 공통점을 찾았다.
모두 물고기를 잡아주는 것이 아닌 물고기 잡는 법을 알려주는 것이고.
그에 따른 대 전제는
저평가된 지역을 찾아 저평가된 아파트를 구입하라.
바로 공통되게 하는 이야기들이다.
그리고 덧붙이는 말로 투자는 온전히 자신이 책임진다.
투자는 투자를 강행한 사람의 몫이 니까!
각 부동산 강의들에 대한 방법론을 이야기하진 않겠다.
강사분들 모두 자신만의 노하우를 담아 저평가 아파트 찾는 법을 알려주니까 말이다.
간혹 저평가 아파트를 찾는 강의인가? 저평가 지역만 찾는 강의인가? 헷갈리는 강의들도 있다.
경험한바 대부분의 부동산 강의 커리큘럼은 아래와 같다.
1) 자본주의 이해
2) 자본주의와 재테크 마인드 고취
3) 대한민국 부동산 사이클 분석
4) 저평가된 지역 분석
5) 저평가된 아파트 분석
정말 아파트를 콕 짚어주는 강의가 있었지만 그것도 문제더라.
왜냐면 그 강의를 보는 사람이 못해도 10~100명 더 나아가 몇 백 명이 될 텐데
아파트 매물 몇 개를 추천한다는 것은 선착순 달리기와 같은 것이기 때문이다.
부동산 강사분들을 욕하는 것이 아니다.
정말 경제에 대해 이해하고 공부하며, 본받을 점이 많은 강사분도 계시니까 말이다.
부동산 투자에 조금 관심이 있노라면 네임드 분들의 강의를 한 번쯤은 수강하기를 추천드린다.
너무 빠져들지만 말고…
부동산 투자 그 시작
부동산 투자를 위해선 당연히 투자금이 필요하다.
물론 매매가와 전세가가 붙어있어 계약금과 복비정도만 지출되는 ‘무피 투자’나
혹은 매매가보다 전세금이 높아 돈을 되려 받고 투지 하는 ‘플피 투자’가 있다.
이런 시장은 진흙탕 싸움과 같다. 그만큼 간절히 노리는 사람과 경쟁이 굉장히 치열한 시장이다.
지금의 시대론으로 봤을 때 깡통전세를 높은 확률로 일으킬 수 있는 투자법이기도 하다.
나는 그만큼 치열한 경쟁과 약간의 무서움을 감내할 자신이 없었다.
그래서 내가 택한 전략은
내가 살던 집을 전세로 주고 새로운 주택을 매수하여 내가 거주하는 형식의 2 주택자가 되는 전략을 택했다.
그러기 위해선 현재 살고 있는 집의 전세 세입자와 추가적인 투자금이 필요했다.
내가 가진 자산들과 가용할 수 있는 수단들을 곰곰이 생각하니 2가지가 떠올랐다.
첫째, 마이너스 통장 개설
둘째, 뽑은 지 1년가량된 국산 대형 SUV 중고로 팔기
첫째인 마이너스 통장 개설은 어려운 선택이 아니었다.
둘째인 차를 파는 것도 기존에 타고 다니던 10년 된 중형 SUV가 있어 아쉽지만 그 차를 탈 수도 있었다.
약간 무리해서 산 차라 간혹 생활비까지 마이너스되는 상황이 펼쳐졌었고
차를 파는 선택은 미래의 부자가 되기 위해 잠시 고통을 감내하는 것이라는 생각에
마치 나는 '자본주의를 완벽하게 이해한 투자자야'라는 생각까지 갖게 되었다.
감가상각이 이뤄지는 자동차 대비 자산을 늘려주는 아파트를 산다는 생각을 뒷받침하면서 말이다.
그래서 부동산투자에 대해 더욱 확신을 갖었다.
마이너스 통장과 중고거래를 통한 차량 매도로 약간의 목돈을 손에 쥐게 됐다. (결국은 대출을 늘린 셈이다.)
돈을 쥠과 동시에 두 번째 주택을 살펴보게 되었고, 아무래도 내가 사는 지역을 잘 아는지라
지금 살고 있는 지역의 구시가지이자 학원가가 많은 곳을 알아보게 되었다.
현재 내가 사는 아파트는 신축 아파트에 선호하는 브랜드,
그리고 입지 또한 빠지지 않은 곳이라 전세금이 꽤나 높게 형성돼 있었다.
실제로 실거래도 높은 금액으로 전세가가 찍혔었고,
최고점의 전세금액을 참조해서 구시가지의 조금 연식은 됐지만 입지가 좋은 곳의 아파트를 선택하게 되었다.
현재 아파트의 전세금에서 조금만 더 보태면 구시가지의 아파트 매수와 함께 인테리어까지 할 수 있는 금액이 있었다.
여기서의 판단 착오가 있었다.
왜? 최고점의 전세가로 참조 했느냐이다..충분히 떨어질 수 있는 부분인데도 말이다.
자금이 확보되어 있으니 네이버 부동산에 등록되어 있는 부동산에 전화를 돌리기 시작했다.
이때까지는 모든 것이 순조로웠다.
우선 나는 돈을 갖고 있었고 책이나 강의에서 본 것처럼 투자자가 된 것 같았으니 말이다.
나도 장밋빛 미래가 펼쳐지겠지!라는 부푼 마음 또한 들었다...
