건폐율과 용적률이 부동산 투자 핵심(2) - 세이노
세이노를 만난다면?
* 미수록글 공개되어 공부합니다.
일반인들이 건축주가 될 기회는 평생에 한 두번도 되지 않는 경우가 대부분이다. 때문에 사람들은 부동산이 위치한 지번에 법적으로 주어지는 건축 제한 조건들에 대하여 민감하지 않으며 전문가들에게 일임하는 경향이 높다.
(* 우스갯소리로 주님주님, 건물주님이라고 한다. 나도 태어나긴 했는데 건물주가 될 수 있을까? 근데 또 못할건 또 뭐람. 아직 안 됐을 뿐이지. 일단 긍정회로를 돌린다. 하하 )
(* 결론은 평생에 건물주가 될까 말까하다보니 나와는 관련없는 얘기라고 등한시 하면 건축제한조건들에 대해 관심있게 보지 않는 다는 말이다. 결국 나중에 기회가 생겨도 그 때 공부하긴 늦고 전문가를 찾으면 전문가에게 비용을 또 지불해야 한다. 모든 스스로 할때 돈을 절약할 수 있다. 전문가에게 돈을 지불하지 말고 직접 공부하고 직접 판단해보는 게 좋다.)
그러나 대지이건 건물이건 간에 부동산을 매입한다면 매입자 자신이 그 제한 조건들을 어느 정도는 알아야 수익률을 가늠해 볼 수 있고, 투자를 제대로 할 수 있다.
(* 대지건, 건물이건 부동산 관련 매입 경우 본인 스스로 수익률을 가늠할 줄 알아야 투자를 제대로 한다는 의미다. 계산기는 남한테 두드려주세요가 아니라 자기가 두드려야 한다.
내가 베트남시장에 갔을 때 , 하우머취? 하니까 계산기를 두들기고 나한테 보여줬다. 근데 그와 반대로 내가 먼저 계산기를 두드릴 줄 알아야 한다는 것이다.)
(* 협상을 할 땐, 상대방이 제안하는게 아니라 내가 먼저 선빵제안을 주도권을 잡아라~)
투자자 입장에서 알아야 할 사항 중 가장 중요한 것은 건폐율과 용적률이다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
(* 즉 땅 위에 짓는 건물면적 비율을 의미함. 건물면적/땅면적 = 건폐율)
용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 합계의 비율이다.
(* 땅면적에 대한 지상층 바닥면적 합계 비율
예 : 땅은 한정된 넓이지만 그 위에 10층인지 20층인지 그 바닥 총합계 비율)
제대로 이해하는게 맞나요? 닭대가리라. 일단 혼자 머리 싸매고 이해해봅니다.
건폐율과, 용적률은 지역마다 다르다.
(* 왜 지역마다 다를까?,
그냥 지자체들끼리 다르니까 다르다고 생각해야하나?)
이제 이 말이 무엇을 의미하는지 살펴보자.
(* 역시 세이노 할부지는 친절하다. 쏘 카인드 세이노.)
대지면적은 토지대장에 나와 있는 면적이 기준이 되며 하늘에서 수직으로 내려다 보았을때 면적을 기준으로 삼는다. 대지가 언덕에 있다고 해서 실측 면적으로 계산하지는 않는다는 말이다.
(* 대지면적=토지대장 면적=하늘 수직 면적)
(* 언덕 위 실측 면적은 아님.)
뿐만 아니라 당신 소유로 등기가 되어 있는 대지라고 해서 그 면적 전체를 대지면적으로 생각할 수 있는 것도 아니다. 대지가 접한 도로의 폭이 기준도로 미달인 경우 도로 확보를 위해 건축물을 후퇴시켜야 하는데 이렇게 후퇴된 부분은 대지면적 산입에서 제외되기 때문
(* 내 소유로 등기 난 대지가 있어도, 그 면적 전체를 대지면적으로 할 수 없다.
왜냐, 도로 폭 기준 미달인 경우 도로 확보를 위해 건축물 후퇴상황 발생.
후퇴된 부분은 대지면적 산입에서 제외 됨.
그러니 부분 절삭이 될 수 도 있단 뜻임.
도로 확보를 위해서.)
한편 건축면적이란 건물 전체의 면적을 의미하는 것이 아니라 대지면적과 마찬가지로 건물을 하늘에서 수직으로 내려다보았을 때 보이는 면적을 말한다. 수평으로 투영시켜 보는 면적이기 때문에 수평투영면적이라고도 한다.
(* 건축면적=하늘에서 수직으로 볼때 보이는 면적=수평투영면적)
이때 외부 벽체의 바깥선이 기준이 되는 것은 아니며 벽체의 중심선을 기준으로 계산하기 때문에 건축물을 실제로 위에서 내려다볼 때 눈에 보이는 면적은 건축면적보다 조금 더 크다.
땅값이 비싼 지역의 주택에서 이 건축면적을 조금이라도 더 얻어 내고 싶다면 태양열 에너지를 주된 에너지로 사용하면 약간의 특혜가 주어진다는 것도 알아두면 좋다.
(* 태양열 에너지 설치한 곳들을 종종 봤다. 최근 금광호수에도 태양열들이 설치되어 있고, 내가 다니는 성성호수에도 약간의 태양열이 있던 것 같기도? 아닌가? 천안 마크가 태양열인줄 알았는데 그냥 인조 풀떼기 인지는 확인을 다시 해봐야 겠다.)
(* 아무튼, 땅값 비싼 지역 주택에 건축면적을 늘리고 싶다면 태양열 에너지 특혜를 받아주자. 알아서 나쁠거 없지.)
1백 평 대지에 건폐율이 60%라면 건물을 위에서 내려다보았을 때의 면적이 60평을 넘을 수 없다는 뜻이다.
(* 100평에 건폐율 60%라면 대략 하늘에서 수평으로 봤을때 건물면적이 60평이라는 뜻.)
하지만 건축물이 성냥곽처럼 반듯한 육면체로만 세워지는 것은 아니어서 실제로 건축면적을 산정하는 일은 단순하지가 않다.
건축면적에 포함시키지 않는 예외가 있기 때문인데 이를 테면 처마나 차양, 단독주택이나 공동주택의 발코니(주택이 아닌 건물의 발코니는 제외된다) 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물들은 튀어나온 끝에서 1m 를 후퇴하여 계산한다.
(* 모든 예외가 있다. 처마, 차양, 공동주택 발코니. 벽으로 튀어나온 구조물들은 1m 후퇴 절삭하여 계산)
여기서 알 수 있뜻이 일반 건물에서 건축면적을 증가시키지 않고 처마가 벽체로부터 튀어나 올 수 있는 거리는 1m 뿐이다.
주택의 현관위에 처마를 넓게 만들면 출입시에 비를 피할 수 있을 것이다.
하지만 동시에 출입하는 사람이 서너 명만 되면 그 1m 폭으로는 비를 막을 수 없다.
그래서 현실에서는 폭을 2m 이상으로 만들고 그 치마 넓이의 절반은 구멍을 뚫어 놓는다.
이렇게 하면 그 처마의 폭이 1m 로 인정받기 때문이다.
(* 구멍을 뚫는 방법을 통해서 1m로 만들어버린다. 원래는 2m이지만.)
(* 모든 것엔 방법이 있다.)
물론 나중에 그 구멍은 거주자가 유리 같은 것으로 덮어 놓게 된다.
그 구멍을 막아 버리게 되면 법을 위반하게 되어 제재를 받는다.
(* 에?.. 근데 덮으면 제재를 받는다네요.. 메모)
그 어느 경우에서든지 지상에서 1m 이상의 높이에 있는 것은 모두 건축면적에 포함된다.
건축면적이 얼마로 계산되는가 하는 문제는 법이 요구하는 건폐율을 만족시키는가 아닌가를 직접 결정짓기 때문에 대단히 민감하므로 건축면적에 포함이 안되도록 하는 경우들이 어떠한 것이 있는지를 미리 염두에 두어야 한다.
(* 포인트는 건축면적에 포함 안되도록 하는 경우의 수들은 가짓수는 방법은 무엇인지를 미리 파악해두는게 중요하다.)
이것은 요즘 유행하는 리노베이션을 할 때 역시 핵심적인 확인 사항이다.
(* 리노베이션 : 낡거나 헌 물건 따위의 일부분을 고쳐 새롭게 함. 또는 그렇게 하는 것. (네이버 사전))
건폐율이 현재의 규정보다 더 완화되어 있던 시기에 지어진 건축물의 경우 재건축을 하게 되면 기존 건물보다 면적이 작은 건물을 갖게 되기 때문이다.
(* 재건축할때, 기존 건물보다 면적이 작은 건물을 갖게 되니까. 건축면적에 포함 안되도록 하는 경우의 수를 파악하는게 중요하다는 의미)
기존 건물의 사용면적을 더 늘리려는 경우 역시 그 증가된 면적이 건축면적에 대하여 제재를 가하는 것임을 명심하라.
그냥 한 번 만 봐달라고 떼 쓰는 일을 하지 말라는 말이다.
(* 찡찡거린다고 되지 않을테니까 어떡하면 건축면적에 포함 안되게 할 수 있는지를 파악해두는 게 좋다는 말이다. 아묻따 찡찡 하지 말라는 소리)
필자 세이노는 55년생으로 지난 5년간 소득세 연 평균 10억 원을 냈다. 가난 때문에 고교를 4년만에 졸업했고 가난이 고통스러워 3차례 자살시도를 했다.
(* 자살시도로 응급실 내원해서 저를 만나셨다면 원인에 경제적 사유라고 카운트를 했겠지요. 아, 면담이 어떻게 진행되었을지는 저도 궁금하네요. 저는 끈질기거든요. 하하. 포기를 모르는 저란 사람. 동의가 안되도 전화를 걸어서 괜찮으시냐고 안부를 여쭤봤을 텐데 지금은 충분히 행복하실테니까(?)
종결사례로 마감치겠지요. 그래도 경미한 노인 우울은 조심하시라구요~
갱년기도 조심!)
고교 3학년 때 광고대행업 영어학원 의류업 요식업 등 사업에 손댔다. 개인적으로는 굴리는 자금만 해도 1백억 원이 넘고 주식 및 부동산 투자에도 일가견을 갖고 있다.
(* 예예~ 세이노님 자산 많다 많아~~ 나와는 관련 없을 무.)
