재테크의 최강자, 부동산
나도! 재테크 3
요즘 부동산이 불장입니다.
저는 학군지, 재건축 지역에 살고 있는데 들썩들썩하네요.
토허제라 실거주가 필수인데도 매물이 달린다고 합니다.
정부의 여러 규제와 세금으로 인기가 많이 떨어지긴 했지만 우리 나라에서는 부동산이 여전히 매력적인 재테크 수단이죠.
특히 똘똘한 한 채를 선호해서 강남을 비롯한 몇 몇 지역 집값은 천정부지로 치솟고 있습니다.
이런 현상의 옳고 그름을 여기서 얘기하려는 것은 아니구요,
이런 분위기에 맞춰 재테크를 어떻게 해야 하는가... 그 고민을 나눠보고자 합니다.
다주택자 규제로 인한 똘똘한 한 채 선호 현상은 앞으로도 계속 갈 것 같긴 합니다.
누구나 살고 싶어하는 지역의 집은 한정적이니 그 지역의 공급이 폭발적으로 늘지 않는 한 집값이 떨어지긴 힘들죠.
또한 신규 물량의 분양가는 계속 오르고 건설 기자재, 인건비도 금액이 계속 올라갑니다.
물가가 오르는 건 화폐가치가 그만큼 떨어진단 얘기라 부동산은 인플레가 심할 때 특히 가치가 빛납니다.
그러면 내가 살고 있는 집 1채 이외에 부동산 투자하는 것은 별로일까요?
세금이 너무 많이 나와서 남는 게 없다는 분들도 있습니다.
저는 부동산 규제 이전에 이미 다주택자가 되어 있었습니다.
시대의 흐름에 맞게 똘똘한 한 채로 가느냐 고민을 많이 하다가 그래도 다 정리하지는 못했고 아직도 다주택자입니다.
임대사업자를 내서 세금 혜택은 조금 받고 있지만 이제 만기가 도래하면 어떻게 할지 다시 고민해야 될 것 같습니다.
이런 고민을 할 수 있어서 때로는 기분이 좋기도 합니다.
부동산은 주식과는 또 다릅니다.
든든한 맛이 있거든요. 주식처럼 변화가 심하진 않아서 급등할지, 급락할지 가슴 덜 졸여도 됩니다.
이 동네에 전세로 들어온 이웃사촌이 본인이 가진 물건을 모두 정리하여 이곳에 하나를 산다고 합니다.
똘똘한 한 채로 갈아타기 하는 거죠.
복잡한 세금 문제는 법무사를 끼고 해결한다고 하고 지금이 꼭지라고 생각하지 않고 갈아타기라고 여깁니다.
다주택자에서 이제 일주택자가 되는 그녀의 결정을 응원해 주었습니다.
왜냐하면 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지이거든요.
재테크에 정답은 없습니다.
그렇지만 계속 고민하고 실행하는 사람이 결국 많이 번다고 생각합니다.
그럼, 주식이든 부동산이든 팔아서 현금으로 내 손에 쥐어야만 돈을 벌었다고 표현할 수 있을까요?
어떻게 생각하십니까.
유명 재테크 유투버나 또는 많은 분들이 이렇게 생각하시기도 하죠.
저의 대답은 "꼭 그런 것은 아니다" 입니다.
저는 부동산과 주식을 팔기 위해서 사진 않습니다. 특히, 부동산은요.
물론, 시세차익을 전혀 내지 않는 것은 아닙니다. 특히 미국 주식은 싼 값에 사서 오래 묵혀 두었던 것을 세금 문제 때문에 연말 전에 한 번씩 사팔하고 지나가기도 합니다.
그러나 제가 주식과 부동산 투자를 하는 목적은 이렇게 시세차익으로 돈을 버는 것이 아닙니다.
얼마전 어느 기사에서 서울에서는 자산 20억을 가지고도 은퇴하기가 어렵다는 글을 보았습니다.
맞습니다. 개인차가 있겠지만 서울에서 자산 20억으로 은퇴하기는 어렵다고 봅니다.
은퇴를 하려면 매달 지금 쓰는 생활비가 어디선가 나와줘야 되는데 연간 5000만원 가까운 돈이 노동하지 않고도 벌려야 한다는 뜻이죠.
안정적인 부동산 투자나 배당금 주식으로 연간 5프로(세금이나 복비 등 부대비용 내는 금액을 제외한 순수 이익)를 번다고 칩시다.
그러면 최소 원금 10억을 투자해야 하는데 경기가 좋지 않거나 부동산 물건이 공실 난다면 사실상 5프로의 수익율도 내기가 힘듭니다.
20억-10억=10억
10억은 내가 깔고 앉은 부동산이라고 할 때 서울시내에서 입지가 좋은 곳은 10억으로 구하기 힘든 실정입니다. 은퇴한 시점이니 보증금에 변화가 큰 전세는 위험 요소가 있어 자가를 기본값으로 한다고 가정할 때, 그럼 여기에 대출까지 받아 좀 좋은 곳으로 집을 구했다 치면 대출이자가 또 매달 나가겠지요?
이러니 은퇴가 어렵다는 것입니다.
그래서 !!!
제가 이전 글에도 한 번 언급했지만 우리가 현재 직장이 있다는 것이 얼마나 다행스러운 것인지요. 매달 들어오는 돈으로 저축도 하고 물타기도 가능하니까요. 벌 때 바짝 모아서 될수록 많은 금액을 투자해야 합니다. 투자 원금을 키워야 합니다. 그래야 은퇴도 빨라질 수 있습니다.
그럼, 다시 재테크의 목적으로 돌아가서 얘기해 보겠습니다.
저에게 재테크를 하는 가장 중요한 목적은 바로 시세차익보다 매달 안정적으로 돈이 나오는 구조를 만드는 것입니다.
(주식 투자의 경우 배당주 관련 이야기를 다음 글에서 다룰 거라서 이번엔 부동산 예시만 들어보겠습니다.)
10년 전에 1억으로 갭투자한 아파트가 5억이 올랐다고 칩시다.
2년에 한 번 전세를 갱신해주고 그 때마다 전세금도 2천 5백씩 올려받았다면 투자금 1억은 8년만에 모두 회수됩니다.
그리고 집 값은 5억이나 올랐지요.
무엇보다 이제는 그 때의 1억만 가지고는 같은 아파트를 절대 살 수 없습니다. 최소 갭투에 3~4억은 필요하게 된 거죠. 화폐가치가 떨어지는 인플레로 인해 시간이 돈을 벌어다 준 것입니다. 비록 내가 당장 쓸 수 없는 사이버 머니이긴 해도...
그러면 이 아파트를 팔아야만 내가 손에 돈을 쥘 수 있을까요?
그렇지는 않습니다. 물론 집값만 올랐으니 내 생활은 변한 것이 없지요.
오히려 8년에 걸쳐 투자금을 회수했더 치더라도 세금이니 관리하는 데 소소하게 내 돈을 더 쓰기도 합니다.
그렇지만 투자금을 회수한 이후부터는 이제 전세----->월세로 전환이 가능합니다.
다달이 투자한 물건으로 돈이 나오는 것이지요.
황금알을 낳는 거위를 비싼 값에 팔 것이냐, 아니면 먹이를 주고 보살피는데 드는 비용을 감수하고라도 계속 가져가면서 황금알을 챙길 것이냐... 이를 시세차익과 월세 정도로 바꿔서 생각해 볼 수 있겠습니다.
물론, 계속 집값과 전세값이 오르지는 않습니다. 오히려 떨어지기도 합니다.
그래서 최대한 위험 부담을 방어하려면 입지 좋은 곳에 투자해야 합니다.
교통, 학군지, 개발 호재 등의 조건을 갖춘 곳을 잘 골라 투자해야 합니다. 나도, 남들도 살고 싶어할 만한 곳을 찾아보세요.
본인이 가장 잘 아는 지역으로 정하면 더욱 좋습니다.
그리고 평소에 임장을 다녀야 부동산 보는 눈을 키울 수 있는 것입니다.
