[서울아파트 구하기] 나 자산을 알라

내 자산과 연봉 현황을 살펴보자

소크라테스, 아리스토텔레스, 니체, 공자, 맹자, 순자 등 철학에 관심 없는 사람들도 익숙하게 들어봤을 법한 '나 자산을 알라'는 문구는 부동산 투자에도 통한다.

서울 아파트로 좁힌 뒤 매물을 알아보기 앞서 가장 기본적으로 해야 할 작업은 나와 내 배우자가 가진 가용자금을 파악하는 것이다.

가장 먼저 전세금, 예금, 주식투자금, 연금계좌 등을 모두 더해서 내가 가진 전 자산을 진단한다. 이때 전세대출 등 집을 매수할 때 사용하지 못할 예정인 자금은 제외해야 한다.

나의 경우 퇴직 이후를 대비하는 연금계좌는 최대한 건드리지 않겠다는 원칙을 세운 뒤 최대 가용자금을 계산했다. 부동산에만 나의 노후를 맡기기에는 저출산 등 한국의 현 상황을 고려했을 때 리스크가 크다고 판단했다.

내가 부동산 매매에 쓸 수 있는 총자금을 파악했다면, 다음으로는 대출 한도를 파악하는 것이다. 그래야 내가 매수할 아파트 가격대를 좁힐 수 있다.

금융당국에서 정해놓은 LTV, DSR 등의 한도를 가장 먼저 살펴봐야 한다.

LTV는 집값을 기준으로 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 판단하는 지표다. 한국은 현재 집값의 최소 40% 최대 70% 수준(생애 최초는 80%)까지 대출을 받을 수 있도록 해놨다.

LTV는 비교적 허용범위가 넓기 때문에 실질적으로 우리가 주목해야 할 지표는 DSR이다. 내 연봉 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지 규제하는 비율이다. 내가 가진 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나누어 산출된다. 매년 조금씩 달라지기 때문에 단순하게 매달 내는 원리금상환액이 내 월급의 40%를 넘지 않는 선이 얼마인지를 살펴보면 된다.

금융당국 규제 다음으로 봐야 할 건 내 투자 및 소비 상황이다. 아무리 DSR 안에 들어오는 한도라고 하더라도 내 현재 소비와 원리금을 합쳤을 때 월급을 넘어서서는 안 되기 때문이다.

내가 매달 쓰는 고정비, 소비 등은 얼마 정도인지를 나열해 보자. 그다음으로는 내가 매달 부동산 외 금융자산에 얼마나 투자할지를 고민해 보자. 거기서 내 월급을 뺀 만큼이 내가 감당할 수 있는 원리금상환액이다. 이를 꼭 고려해봐야 한다.

대출은 연봉의 몇 퍼센트를 받아야 하나요? 와 같이 누구에게나 통하는 법칙은 없다. 각자의 소비 및 투자 성향, 연봉 등에 따라 달라질 수밖에 없다.