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Sep 22. 2021
판교 대장동 개발 의혹 핵심 보려면?
화천대유의 구성원 및 수익금 흐름, 사업위험 여부 파악이 문제의 핵심이다
들어가며
세간을 시끄럽게 하는 대장동 개발사업에 대하여 정파적 시각이 아니라 주택금융전문가로서 객관적 이해를 돕기 위하여 검토하였다. 의혹 사업의 본질을 이해하고 향후 개발 사업 개선에 도움이 되기를 바란다.
- 관련 참고 파일 -
요약 : 대장동 개발사업 의혹이란, 대장동 일원 96만 8890㎡(약 29만 3089평)에 5903가구를 개발하는 1조 1500억 원 규모의 사업에 부정이 있었는지에 대한 의혹이다.
이재명 경기도지사는 성남시장 재직 시절, "택지 개발 이익을 공공영역으로 환수하겠다"라며 성남 판교 대장 도시개발사업의 방식을 민간 개발 방식에서 민간·공영 공동 사업으로 바꿨었다. 이때 이재명 성남시장은 5,500억 원을 성남시에 환수했다고 밝혔으나, 특정 개인 등이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리에도 6,340억 원이라는 천문학적인 개발 이익이 돌아간 것이 드러나면서 발생한 의혹이다.
2021.09.28. 필자의 '중간 검토 의견'
필자는 은행, 금융공사 등 부동산금융전문가다. 디벨로퍼라고 하는 ‘부동산 개발 전문인력’이고 ‘공인중개사’와 ‘국제무역사 1급’ 자격 보유자로 부동산 개발사업에 대하여 폭넓고 깊게 안다. 이재명 지사가 직접 설계했다고 자랑한 대장동 의혹 사건을 들여다보고 깜짝 놀랐다. 대국민 '대장사기', 단군 이래 최대 특혜, 비리 사건이다.
초기에 언론들은 맥을 못 잡고 대법관, 곽상도 등 야당 의원 등 지엽적 또는 파생된 문제를 보고 산발적으로 보도하여 일반인이 이해하기 어려운 복잡한 사건처럼 보이나 아주 단순한 사기 및 배임 등 사건이다.
대장동 의혹 개발사업은 이재명 지사가 9월 14일 국회에서 자청한 기자회견에서 ‘땅 잡고 헤엄치기’하는 위험이 없는 사업이라고 공언했다. 이 사건을 간단히 정리해보자.
1) 공영이라는 이름으로 도시개발법을 적용하여 약 483명에게 땅을 헐값(일부 피해자 반값이라고 주장)에 빨리 사고, 인허가 등을 쉽게 취득하였다.
2) 그리고 싼 땅에 지은 아파트 등 약 6천 가구를 분양할 때는 민명이라는 이름으로 분양가 상한제 적용을 받지 않고 비싼 가격에 분양하였다.
3) 이렇게 토지소유자와 분양을 받은 6500여 명의 국민을 기망하고 갈취한 금액, 지금까지 알려진 액수만 무려 약 6,340억 원인데, 이 막대한 돈을 ’화천대유자산관리회사‘와 ’천화동인1호‘에서 7호 등 7명과 누군지 알 수 없는 알파(α)가 독식하도록 이재명 지사가 설계했다고 스스로 자랑한 사건이다.
4) 또 민간이 가져갈 5,503억 원을 성남시가 환수한 모범사례라고 자랑하는데 도시개발법에 의한 개발 시 기반 시설은 대부분 사업시행자가 부담한다.(도시개발법 54, 55조 등) 따라서 환수했다고 자랑한 이재명 지사의 주장은 사실과 다르다.
5) 치밀하게 설계된 사기사업을 위하여 이 지사 지인들로 성남의뜰, 화천대유 등 관계회사를 만들어 부당이익을 챙긴 사업이다. 당연히 큰돈이 몰리니 여야 정치인, 대법관, 검찰총장 출신의 판검사 및 변호사, 언론인 등 힘 있는 모든 똥파리 종류가 모인 부패의 복마전이다. 공익환수 주장에 대한 참고 :
※ 공익환수 주장에 대한 참고사항
▲ 이재명 캠프는 22일 취재진에 제공한 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 성남시가 환수한 개발 이익 5503억원 내용을 공개했다. 구체적인 내역을 보면 ▲제1공단 공원조성비(2561억원) ▲임대주택부지 상당액인 사업배당이익(1822억원) ▲제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가 건립(200억원) ▲북측터널·대장IC 확장·배수지(920억원) 등이다.
환수했다고 한 금액 중 2,761억 원의 제1공단 공원 조성은 대장동 사업지역과 직선거리로 10㎞ 떨어진 수정구 신흥동에 있다. 이 공원 사업은 이지사의 공약을 이행하기 위하여 결합방식으로 억지춘향식으로 대장동 사업에 붙여 놓았다. 더구나 공원부지에 아파트 사업을 하려던 시행사와 소송에서 1ㅣㅁ에서 성남시가 패소하여 295억 원을 물어주게 생겼고 공원조성 사업도 현재 답보 중이다. 그리고 본 대장동 사업지구에는 마트 등 시설도 부족하여 주민의 원성이 크다. 자신의 개인적인 성과를 내려고 무리한 사업설계 및 추진으로 여기 저기서 부작용이 속출 하고 있다.
▲ 이기인 성남시 의원 공익환수 반박 (2021.09.29. 브레이크뉴스)
5천500억을 환수해 자신의 치적으로 삼고 있는 부분에 대해서도 “상당히 거품이 끼고 부풀려졌다”고 주장했다. 그는 “5천500억중 1천822억은 시민들에게 공급할 임대아파트 부지를 매각해서 얻은 매각수익이었고, 920억원의 금액은 터널 기반시설의 기부채납분이었다”며 “결국은 수익이 아니라 비용이다. 결국 나머지 차익들의 규모를 합해도 화천대유 등 소수의 민간사업자들이 가져간 수익보다 턱없이 낮다”고 강조했다.
▲ 화천대유에 밀려 탈락한 메리츠종합금융증권컨소시엄이 공모 당시 성남도시개발공사 측에 1공단 공원 조성공사비 2561억원과 4만 7806㎡의 A11블럭 임대주택용지는 물론 서판교연결 터널공사까지 해주겠다고 약속했다. 하나은행컨서시움보다 좋은 조건을 마다한 이유는 무엇인가?
http://www.pennmike.com/news/articleView.html?idxno=51997
https://blog.naver.com/icandoit88/222526253615
https://brunch.co.kr/@cosmobig/170
▲ 대장동 개발사업( 성남판교대장 도시개발사업) 개요
- 사업 대상지 위치는 분당구 대장동 210번지 일원으로 면적은 920,467 m(약 278,000평) 임
- 사업시행자는 PFV인 성남의뜰(주)이며, 사업방식은 도시개발법상의 수용 또는 사용 방식임
- 사업기간은 2014년 5월 30일(구역지정 고시일) ~ 2020년 12월 31일임.
○ 인구 및 주택계획
계획인구 15,938인
계획세대수 5,903세대(아파트 5,268세대, 연립 517세대, 단독 118세대)
○ 토지이용계획
- 주거용지 45.5%, 상업용지 0.9%, 도시기반시설용지 53.6%로 계획
▲ 사업 경과
(경기 연구원 공공개발이익 도민 환원제 자료)
○ 대장동 개발사업은 당초 LH에 의해 공영개발로 추진되었음,
금융위기 이후 부동산 경기침체와 함께 정치권의 사업 포기 압력이 가중되면서 2010년 사업을 포기하게 됨. 이후 성남시장에 당선된 이재명 시장이 민간개발 방식 제안을 거부하고 공영개발로 결정했고 성남 도시개발공사 설립 후에는 공사에 의해 사업이 추진됨.
○ 성남시는 2014년 성남 대장동 · 제1공단 결합 도시개발구역을 지정하였고,
2015년 공모를 통해 성남의뜰 주식회사를 사업시행자로 지정함. 2016년 사업시행자의 요청으로 1 공단을 결합 도시개발구역에서 해제하고 대장동 부지만을 도시개발구역으로 변경 지정함. 2017년 공동주택용지와 연립주택용지를 분양했으며, 2018년 12월 공동주택을 분양함,
○ 공영개발 결정을 통해 성남시 공공개발이익 확보
LH공사의 사업 포기 후 민간개발로 사업이 추진될 경우 개발이익이 과다하게 민간으로 귀속될 가능성이 있었기에 성남시는 공영개발을 결정함. 성남시의 결정은 성남개발 도시공사의 설립과 함께 사업이 진척되면서 공공개발이익 확보로 이어지게 됨
☞ 핵심 체크 1 : 2010년 LH 포기 당시와 2015년 민간사업자 공모 당시 대장동 지역 '사업성 평가' 결과가 아주 중요함. 사실 이 사건의 핵심임. 만약 이 당시 대형 건설사 등이 서로 참여하기로 하였다면 사업성이 우수한 것이고 금융회사들은 용지대금 등 대출을 서로 하려 하기 때문에 사업의 위험은 전무하고, 개발이익 크기와 분배 문제만 있게 됨. 사업성 평가 자료는 참여 시공사의 수주회의와, 참여 금융회사의 대출 심사서 그리고 회계법인의 사업타당성 분석 보고서를 입수하여 조사하면 됨.
▲ 대장동 사업구조
○ 성남시가 수익을 확정적으로 가져가는 PFV 방식의 사실상 민간사업 임.
성남시가 이 사업 즈음에 설립한 성남도시 개발공사를 통하여 민간과 대장동 사업목적의 특수회사(PFV)이며 시행사인 '성남의 뜰'을 설립함. '성남의 뜰'에 민간사업자인 화천대유가 참여하는 민간 개발사업임. 다만 미리 산정한 수익 중 5,500억 원에 해당하는 시설과 용지를 성남도시 개발공사가 취득하고 나머지 수익인 4,040억 원을 민간회사( 특정 개인이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리)가 가져가는 구조임.
○ PFV((Project Financing Vehicle: 프로젝트 금융투자회사) )란?
- 대규모 부동산 개발사업의 효율적 추진을 위하여 투자자들이 설립한 명목상 회사
- 이익 배당 시 법인세 면제 혜택
- 근거 법령: 법인세법 제51조의 2 및 동법 시행령 제86조의 2 설립 형태: 상법상 주식회사(명목상 회사)
- 설립요건은 자본금 50억 원 이상, 금융기관 출자비율 5% 이상
- 한시적으로 설립된 명목회사로서 존립기간 2년 이상
○ PFV '성남의 뜰'은?
- PFV 요건을 충족하는 SPC(Special Purpose Company, 특수목적법인) '성남의 뜰' 설립
- SPC인 성남의 뜰 주식회사(2015년 7월 설립)의 자본금 50억 원 (1주 5천 원)
- PFV 성남의 뜰 지분구조는 성남도시 개발공사 50%+1주, 5개 금융기관 43%, 민간사업자 7%(-1주) 임.
성남의 뜰(주)의 주식은 의결권 있는 보통주와 의결권 없이 우선배당을 받을 수 있는 우선주로 구분됨.
성남도시 개발공사는 1종 배당 우선주를, 용지 매수자금 등 대출을 한 5개 금융기관은 2종 우선주를 보유함. 자산관리회사(AMC)인 화천대유자산관리와 자금관리사무수탁회사(FMC)인 SK증권만이 의결권 있는 보통주를 보유함.
의결권 있는 보통주는 성남의뜰 전체 지분의 7%에서 1주 모자라는 화천대유와 SK증권이 모두 보유함으로 실질적인 사업주체로 금융회사 확보, 자금집행 등 제반 업무를 수행함.
- 성남의뜰 보통주 85.72%를 가지고 있는 SK증권은 수탁자일 뿐이고, 위탁자는 천화동인1호에서 7호까지 회사 임. 7개 회사가 3억 원을 투자하여 SK증권에 특정금전(대장동 사업에 특정) 신탁한 것임.
대장동 사업구조에 중요한 역할을 했다고 알려진 '성남의뜰' 유동규 기획본부장
▲ 사업 수익 배분
성남의뜰 5,503억 원 : 화천대유 등 4,040억 원 + 2300 억 원 = 6,340억 원
1) 성남도시 개발공사 5,503억 원
1) 성남의뜰로 받은 성남도시개발공사의 이익은 대장동 개발사업에서 공공으로 환원되는 시설과 용지 등을 금전으로 환가 할 경우 총액은 약 5,503억 원임.
2) 민간업자인 화천대유 직, 간접적 배당 수익 4,040억 원 + 2300억 원= 6,340억 원
1% 지분을 가진 화천대유와 6% 지분을 가진 SK증권이 지금까지 배당받은 금액은 각각 577억 원과 3,463억 원이다.
SK증권 지분은 화천대유 지분 100%를 보유한 김 씨가 모집한 개인투자자 6명으로 구성된 특정금전신탁(고객이 직접 자산운용 방법을 지정하는 신탁상품)이다. 결국 화천대유와 직간접적으로 연결된 소수의 사람들이 4,040억 원의 막대한 배당수익을 거머쥐게 된 것이다.
3) 추가 수익 2,300억 원
성남의뜰은 자산관리회사인 화천대유에 5필지의 부지를 수의계약으로 매각했다. 아파트와 고급 빌라를 분양한 화천대유는 2300억 원 이상의 분양수익을 거뒀다. 이는 화천대유와 SK증권 신탁을 통해 개인 투자자들이 가져간 4040억 원의 배당과 별개다.
☞ 잠깐, 대동세상
대동세상은 이재명 지사가 시민활동을 할 때부터 꿈꾼 세상이라고 한다. 성남의뜰, 화천대유, 천화동인 사무실의 전화번호가 같다. 주역에서 따온 화천대유와 천하동인이다. 정조가 제일 좋아하는 궤가 화천대유다. 정조의 어머니가 혜경궁이다. 지난 경기도지사 선거에서 혜경궁 김씨 해프닝이 있었다. 이번 문제가 된 지역은 대장동이다.
▲ 화천대유에 밀려 탈락한 메리츠종합금융증권컨소시엄이 공모 당시 성남도시개발공사 측에 1공단 공원 조성공사비 2561억원과 4만 7806㎡의 A11블럭 임대주택용지는 물론 서판교연결 터널공사까지 해주겠다고 약속했다. 하나은행컨서시움보다 좋은 조건을 마다한 이유는 무엇인가?
https://www.mk.co.kr/news/politics/view/2021/09/927618/
https://www.joongang.co.kr/article/25010129#home
https://www.donga.com/news/Society/article/all/20211019/109783175/1
▲ 무엇이 문제인가?
1. 개발사업의 리스크가 있었는가? → 없어 보인다.
대장동 개발사업은 예상되는 수익 중 일부(5,503억 원)를 우선적으로 성남시가 만든 성남도시개벌공사에게 일정 금액까지 시설 및 용지 등으로 주기만 한 것을 제외하면 사실상 민간개발 사업임.
개발사업의 리스크(위험)는 1) 적정가 토지매수 가능 여부, 2) 토지 매수 및 건설자금에 대한 금융회사 대출 가능 여부, 3) 인허가 취득 가능 여부, 4) 적정 분양가로 조기 분양 가능 여부 등 4가지이다.
그런데 대장동 개발 사업은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었다. 중요한 지주 작업이 필요 없는 사업이다. 그리고 자본시장 전문매체인 더벨의 2018. 6. 28. 보도에 따르면,
더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)
"보수적인 은행들이 대장지구의 사업성을 꼼꼼히 검토한 결과, 사업성이 충분하다고 판단했다. 시중은행 관계자는 "대장지구는 서판교 터널이 뚫릴 경우 동판교까지 차량으로 5분 거리로 가깝기 때문에 택지개발 성공 가능성이 높다고 봤다"며 "택지개발 이후 매각도 수월할 것으로 예상했다"라고 하였다.
대형 부동산 개발 프로젝트에 대형 시공 건설사가 참여하려면 내부적으로 금융회사 이상으로 공사 수주회의 등을 하면서 공사대금을 받지 못할 위험, 즉 토지 매수, 인허가, 분양가 적정성, 조기 분양 사업성 등을 면밀하게 검토한다. 따라서 대형 시공사가 참여하면 시공사의 책임 준공 보증 등을 보고 은행들은 안전한 대출로 판단하려 서로 경쟁적으로 대출을 좋은 조건(금리 등)으로 참여하는데 대장동이 그러한 개발 프로젝트로 보인다.
이러한 상황을 종합적으로 고려하면, 대장동 개발사업 리스크는 사실상 없다고 보인다. 따라서 당시 시공사 및 은행의 사업성 분석 보고서와 대형 회계법인에서 사업타당성 분석 보고서(Business Feasibility Analysis Report)를 제출받으면 바로 확인이 된다.
이런 대형 프로젝트는 시행사 및 시공사, 금융회사에 자체 조사와 별개로 대형 회계법인에서 사업타당성 분석 보고서(Business Feasibility Analysis Report) 요청하는 것이 일반적이다.
2015년초 사업공모 단계에서부터 '대장동 지역의 탁월한 입지 여건에 따라 분양성과 사업성이 양호'하다는 연구용역 결과가 당시 나왔던 것으로 확인됐다. 사업성이 우수한 대장지구에 무리하게 성남시 주도의 도시개발(도시개발법 적용)을 추진하면서 민간 사업자(성남의뜰)에 대한 특혜 의혹이 나올 수밖에 없었다는 지적이 나온다.
https://www.mk.co.kr/news/society/view/2021/09/904786/
이재명 지사 땅 짚고 헤엄치기 사업이라고 스스로 실토
이번 달 14일 이재명 지사는 국회에서 열린 기자회견에서 대장동 개발사업에 대하여 그동안 주장과 상반된 발언을 하였다. “LH가 공영개발을 포기하여 민간개발업자들이 민영개발을 통해 「땅 짚고 헤엄치기」로 엄청난 수천억대의 이권을 차지할 수 있는 길이 열렸다.‘“고 발언했다.
필자가 잘못 들었나 싶어 관련 동영상을 몇 차례나 반복해 들었다. 민간개발 부당성과 공영개발의 정당성을 합리화하려다 나온 발언이다.
그동안 이재명 지사는 위험은 민간에게 전가하고 성남시는 리스크(risk) 없이 5,503억 원의 이익을 환수한 모범적인 사업이라는 주장을 여러 차례 하였지만, 사실이 아니라는 것을 스스로 증명한 셈이다.
https://www.youtube.com/watch?v=8zzan_aHGF0&t=511s
2) 위험이 적은 개발사업에 민간 업자 선정 절차의 공정성 및 투명성 → 문제 있다.
대장동처럼 위험이 적은 개발사업에 소액으로 참여하는 민간업자는 대박을 얻을 기회이니 당연히 많은 참여 희망업체들이 있을 수밖에 없다. 더구나 대장동 개발 프로젝트는 이미 부동산 개발업 관련자들에게 알려져 있어 더욱 충분한 공모는 대부분 아는 상업으로 충분한 시간을 가지고 공모절차를 진행하여야 정상이다. 마찬가지로 참여업체를 심사하는 심사자 선정도 객관적으로 선정해야 하며, 넉넉한 시간을 가지고 공정하고 투명하게 심사하여야 한다.
성남도시개발공사에 따르면 2015년 2∼3월 진행된 대장동 개발 민간사업자 선정 공모에 하나은행, 산업은행, 메리츠증권 등 3개 컨소시엄이 응모했다. 하나은행 컨소시엄에는 과다 배당에 따른 특혜 의혹이 제기된 화천대유가 자산관리회사로 참여했다.
연합뉴스 2021.9.18일 보도에 따르면 공모 접수 마감 당일인 2015년 3월 26일과 다음 날인 27일 우선협상대상자 선정을 위한 절대평가와 상대평가가 차례로 진행돼 27일 하나은행 컨소시엄이 최종 선정됐다. 일반적인 공모와 달리 급하게 이루어졌다.
절대평가는 성남도시개발공사 간부 3명이, 상대평가는 25명의 외부 심의위원단 가운데 추첨으로 뽑힌 5명이 진행한 것으로 알려졌다. 성남도시개발공사가 2015년 12월 시의회에 제출한 민간사업자 선정 과정 자료에도 '상대평가 심의위원: 5인 선정(사업 참여자 추첨을 통해 심의위원 선정)'으로 명시했다.
공모지침서 제31조(선정심의위원회 구성)에는 '공사는 사업계획서의 평가를 통한 우선협상대상자를 선정하기 위해 선정심의위원회를 구성하며, 이 경우 선정심의위원회는 공사가 선정한 관련 분야 전문가인 선정 심의위원으로 구성된다'라고 돼 있다. 선정심의위원회는 상대평가를 위해 꾸려졌다.
그러나 절대평가에 참여한 간부 2명이 그대로 상대평가에도 참여한 것으로 드러났다. 상대평가 심의위원 5명이 외부인사 3명과 내부 인사 2명으로 꾸려진 셈이다. 그리고 실제 참여 업체로 선정한 화천대유 및 천화동인에 대한 특별한 이유도 없다.
그리고 선정된 하나은행 등 컨서시움 참여 금융회사들이 화천대유 중심으로 모인 것에 대하여 관련 금융회사 직원들을 조사하면 구체적 사유가 밝혀질 것이다.
3. 화천대유 등 수익자금의 흐름을 좇아야.. → 화천대유, 천화동인 구성원을 포함한 계좌추적 등 강제수사해봐야.
지난 19일 한국일보에 화천대유 대표 이성문 씨에 따르면 "자본금이 5,000만 원일뿐이고 화천대유가 2015년 5월부터 2016년 12월까지 금융기관 프로젝트 파이낸싱(PF) 7,000억 원이 성사될 때까지 순차적으로 투입한 자금만 약 350억 원이다. 사업협약이행보증금에 약 72억 원, 각종 인허가 용역비 125억 원, 자산관리 및 사업관리 수수료 약 95억 원, 기타 58억 원 등을 썼다. 모두 성남의뜰 계좌에 입금해 사업비로 사용했으므로 정확한 내역이 남아 있다."라고 말했다.
이 발언을 분석해보면 본 PF 대출 기표 전에 이른바 브릿지론(bridge loan) 350억 원을 받아서 초기 사업자금으로 사용하였다는 설명이다. 브리지 자금 치고는 많은 액수이지만 위에서 개발 사업 리스크에서 언급하였듯이, 금융회사들이 이 정도의 초기 자금은 경쟁적으로 댈 수 있는 프로젝트이다. 도리어 조기에 안전하게 출구(EXIT)가 보이는 자금으로 조달하는 데 어려움이 없어 보인다.
다만 부동산 사업의 특성상 용처가 애매한 자금은 자기 자금 또는 악성 사채를 끌어다 사용할 수 있는데, 이 프로젝트는 사실상 성남시라는 관에서 보증하는 사업으로 더더욱 브릇지 자금 조달에 어려움이 없었을 것으로 보인다.
그리고 화천대유 등이 수익금으로 받은 4,040억 원은 건설대금, 사업비 등 제 공과금, 그리고 금융회사 본 PF 대출금을 상환한 후 자금이기 때문에 순 매출이익금이다. 다만 이 수익금 중에서 공식적으로 들어간 브리지 자금 등 초기 자금을 상환할 수는 있다.
주식회사 천화동인1호 2020년 감사보고서 / 출처 다트화천대유 및 천화동인의 현금 흐름을 살펴보면 문제가 있는지 없는지 파악하는 일은 어렵지 않다. 자금 흐름 규모는 크지만 업력이 짧고 사업내용이 단순하여 조사하는데 시간이 걸리거나 전문가가 수십 일씩 매달릴 일이 없는 간단한 조사다.
막대한 수익을 배당받은 7개 회사의 상호 대차 거래, 경비지출의 적정성(실체) 및 과다 여부, 예를 들면 과도한 법무 자문료(용역비 등), 주주, 기타 특수관계인과의 대여금 등 가수금, 가지급금 거래와 이를 경유한 거래자의 자금이동을 살펴보면 된다. 실제 천화동인1호 등 감사보고서를 보면 최대주주에게 473억 원이 대여금 항목이 있다.
부정한 거래가 있었다면 수억 원 이상의 자금을 감추기는 어렵다. 만약 거래 추적이 가능한 수표나 계좌이체가 아니고 거액의 현금으로 거래한 사실이 있고 합리적인 이유가 없다면 부정한 지출일 있을 가능성이 높다. 관련자들의 계좌를 연결 추적해야 하므로 강제 수사가 필요한 분문이다.
☞ 핵심 체크2 : 대장동 개발사업에서 브리지 자금 350억 원은 '킨앤파트너스' 또는 '개인3호"
화천대유가 성남의뜰에 넣은 350억 원 자금의 출처는 킨앤파트너스이다 라고 밝혔다. 한 걸음 더 나가면 '개인 3'이라는 것이다.
화천대유는 자본금이 3.1억원이고 이미 설립 초년도 부터 자본완전잠식 상태였다. 결국은 돈을 빌려와야 하는데, 빌려오는 곳이 킨앤파트너스였다. 킨앤파트너스는 2016년 말 현재 SK계열 재단 대표가 100% 주주였음을 알리는 한국경제신문 기사가 있다.
그리고 다시 킨앤파트너스는 '개인3'에게 빌려 온 것이다. 개인 3명이란 뜻이 아닙니다. 개인 3호라는 의다.
김경률회계에 의하면, 일반적으로 감사보고서를 쓸 때 차입금의 '차입처'를 기재해야 하는데, 회계사들은 하나은행, 신한은행 이렇게 쓰고 개인인 경우 실명 혹은 직위를 쓴다고 한다.
그런데 화천대유의 감사보고서에 따르면 '주석15 우발부채와 약정사항 (2)' 에는 좀처럼 보기드문 문구가 쓰여 있다. [당사의 차입금은 해당 차입금 이외의 다른 차입금을 차입하지 않는 조건으로 차입하였습니다.]라는 주석이다. 즉 킨앤파트너스 이외에는 돈을 빌리지 못한다. 남는 장사가 뻔하니 초기 자금을 빌려주는 자가 수익을 독점하겠다는 의미로 해석되어지는 것은 필자만의 생각인가?
김경률회계사 페이스북화천대유의 숨은 자금주가 킨앤파트너스일지 혹은 '개인3'일지 모르지만 여하튼화천대유는 차입금에 대하여 2016년도에는 6.9%(국세청에서 관리하는 최소이자율)로 대여하다가 2017년에는 급기야 25%의 이자를 지급한다. 그러다가 2018년에는 대여금-차입금이 아닌 '프로젝트 투자금'으로 자금의 성격을 바꾼다.
추측해 보자면, 차입금일 때는 상대방에게 '돈'을 건네는데 한계가 있다. 차입금에 대응해서는 이자로 지급해야 해서, 공시도 해야하기때문이다. 그렇게 해서 생각해낸 것이 '프로젝트 투자금' 아닐까?
이렇게 되면 어떻게 되죠? "프로젝트가 대박이 났다. 그래서 이익금을 많이 좀 줬다"하면 되는 거죠.
현재 화천대유가 킨앤파트너스에 지급하는 것은 여하튼 '비용'으로 잡힌다. 킨앤파트너스에 돈을 많이 주면 줄수록 화천대유는 일련의 대장지구 부동산 개발에서 별로 이익을 못 남기는 것으로 보일 수 있다.
킨앤파트너스가 화천대유로 부터 받는 금전적 이득은 다음과 같다.
[당사는 금전소비대차약정에 따른 차입금 35,124,304천원을 2018년 9월 18일에 투자 약정상의 투자금으로 변경하였습니다. 해당 투자약정에 따르면 당사는 A1블록 및 A2블록 사업 개발을 진행한 후 해당 투자금에 해당 사업의 투자수익금 전액을 해당 투자약정상의 투자자에게 지급하여야 합니다.]
화쳔대유가 소액으로 대박 난 것을 해명하기 위하여, 사업이 불투명한 상태에서 초기자금 350억 원을 끌어드려온 점을 강조하였는데, 킨앤파트너스는 누구이고 개인3호는 누구인가? 꼬리가 나오고 점점 몸통으로 한발짝씩 다가가고 있다.
2021.09.24. 드디어 SK최태원 회장 여동생 킨앤파트너스에 400억 원 빌려줘, 점점 실체 드러나...
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210924/109385955/1
성남시 대장동 개발사업 자산관리 회사인 화천대유자산관리의 사업 초기 자금을 지원한 투자컨설팅 회사 킨앤파트너스에 400억 원을 대출해주면서 자금의 출처가 된 익명의 인물이 최기원 행복나눔재단 이사장인 것으로 24일 확인됐다. 최 이사장은 최태원 SK그룹 회장의 여동생이다.
최이사장측에 따르면 2016년 투자사 킨앤파트너스는 최 이사장으로부터 이자율 10%에 현금 400억 원을 빌렸다. 화천대유자산관리의 자회사 격인 천화동인 4호의 특정금전신탁이 담보로 제공됐다. 천화동인 4호의 소유주는 화천대유 의혹의 핵심 역할로 거론되는 남욱 변호사다. 킨앤파트너스는 이 자금을 2015~2017년에 걸쳐 화천대유의 초기 자금 용도로 대여해줬다.
4. 의외의 사업자 개발에 참여 여부
또 건설비리는 토목, 건설 공사 등에 업체를 참여하게 함으로써 공사금액 부풀리기를 통하여 비자금을 조성하는 방법이 통상적 수법이다. 대장동 개발에 참여한 대형 시공사는 포스코건설, 대우건설, 현대건설, 현대엔지니어링이다. 대장동 개발 상업에 참여한 업체 중 대형 시공사 이외에 급이 다른 생뚱맞은 업체가 토목이나 건설 등에 참여하였다면 살펴볼 만하다.
☞ 핵심 체크3 : 그런 회사가 있다면 이 회사의 자금흐름을 분석하여 거액의 부정거래가 있었는지 밝히는 일은 어렵지 않다.
● 구글에서 쉽게 볼 수 있는 각종 의혹 관련 이미지
▲ 맺음말
● 의혹 해소 방법과 아쉬운 시사점
대장동 개발 사업은 초기 LH 공영개발사업으로 검토 추진하다가 지금 문제가 된 반관반민의 특수한 사업구조로 변경되어 개발되었다. 일정 수익은 관(성남시)이 확보하고 위험은 민간업자에 전가한다는 취지였지만 문제가 있어 보인다.
☞ 핵심 체크4 : 위에서 언급한 더벨 기사가 맞다고 보면, 사실은 대장동 개발 사업은 인허가, 지주작업, 자금조달 등을 종합적으로 고려할때 화천대유 등 민간업자가 없어도 되는 사업으로 보인다. 또 이런 대규모 개발사업을 민간사업자는 단독으로 할 수 있는 사업도 아니다. 이 부분은 두고 두고 의혹이 부풀어 질 것이다.
그래서 사업구조 확정 당시 사업위험 여부, 사업타당성 평가가 아주중요하다. 사업성이 좋은 사업을 관이 아니라 민간에게 그 것도 불투명한 업체를 선정한 것은 해명하기 어려운 부분이다. 당시 사업성 평가자료와 금융사, 시공사 등 관련자 간 계약서만 보면 쉽게 밝혀질 일이다.
그럼에도 불구하고 반관 반민 사업을 굳이 하려면 차라리 수익을 성남시민에게 환수시키면서 위험부담 없이 개발 사업을 하려면 LH(한국토지주택공사)나 GH(경기주택도시공사)와 성남도시개발공사가 공동 시행하여 일정 수익은 해당 지역, 예컨대 성남시가 취득하고 나머지는 LH와 GH가 배당받는 구조로 하였다면 이러한 의혹은 아예 없었을 것이다.
대장동 개발 사업은 해당 지역 시장이었던 이재명 지사가 사업의 이익 등을 성남시에 일정 부분 환수하려는 좋은 욕심과, 자신이 업체 선정에 영향력을 행사할 수 있다고 의심받을 수 있는 소홀한 절차로 참여시켜 의혹이 불거진 것이다. 한마디로 국토부 소관 LH를 배제하고 성남시 주관하에 개발 사업을 하려했다.
위에서 살펴본 바와 같이 대장동 개발사업 구조를 확정 지을 시점에는 위험이 별로 보이지 않는 돈디는 우수한 프로젝트였다. 그리고 민간업자는 단독으로 하기 어려운 사업이었다. 또 이익을 나누는 방법이 적정선까지 만 성남시가 우선 배당 받고 나머지는 얼마가 되는 민간업자가 무한대로 수익을 취득하는 것은 상식에 맞지 않고 문제가 있다.
차라리 일정 금액은 우선 배당을 받고 나머지 금액에 대해서는 성남시와 민간업자가 지분대로 배당을 받는 구조로 짜야 옳았다. 수익배분과 위험 배분 방식을 상식과 합리성에 맞도록 할 수 있었다.
또 앞으로 대장동처럼 우수한 프로젝트를 관이 주도할 개발사업이 얼마나 있을지 모르지만, 지역에 돈 되는 사업을 지역에 개발이익을 환수하려는 좋은 취지를 살리려면 철저하에 절차의 공정성, 투명성을 확보하기 위하여 지금 드러난 대장동 사업을 사례로 보완해야 할 것이다.
다만 각 지역별로 중복하여 비용, 인원이 중복되는 것을 막기 위하여 국토부 산하 LH를 투명하게 만들어 지자체와 공동으로 사업을 추진하는 것이 좋다. LH(한국토지주택공사)나 GH(경기주택도시공사)는 축적된 사업 노하우와 탄탄한 인적, 사업적 인프라를 활용하여 지역 부동산 개발 상업 선정, 설게, 추진 등을 맡아서 분양가를 저렴하게 하여 국민에 효익을 주고,
일정 개발이익은 지역 도시개발 공사 등이 확보하여 지역 사업 등에 투입하여 지역 주민에게 이익이 돌아가도록 보완, 개선해야 한다.
● 조속한 의혹 규명 필요
대장동 개발 의혹 사건은 가뜩이나 집값 폭등으로 부동산 불로소득에 대하여 전 국민이 예민한 상태에서 불거져서 휘발성이 아주 높다. 부동산 개발과는 거리가 먼 언론사 출신이 같은 대학 출신들이 소액의 투자로 누구나 꿈꾸는 이른바 대박이 난 사업니다.
거기다가 이재명 지사의 선거법 상고심에서 이 지사에게 결정적으로 유리한 역할을 한 권순일 대법관과 박영수 특검 등 내로라하는 법조인들이 개발 참여회사에서 큰 급여를 받으며 활동을 하여 누구나 합리적으로 의심할 수밖에 없는 소재와 구조를 다 지니고 있다.
따라서 의혹의 중심에 있는 이 지사 측은 개발이익 일부를 환수한 창의적이고 모범적인 대장동 개발 사업에 대하여 억울하다는 반응보다는, 하루빨리 자진하여 특검 요구 등 적극적인 수사를 통하여 밝히는 것이 현명하리라 본다.
☞ 핵심 체크5 : 중요한 수사 포인트는
1) 화천대유와 천화동인의 주주 등과 이재명 지사와 측근들과의 인과관계 및 음성적인 자금 흐름 여부
2) 컨서시움을 구성 한 하나은행 등 금융회사들과 대우건설 등 시공사들이 화천대유 등을 선택한 이유 (아주 중요)
3) 거명되는 법조인의 역할과 수임 및 자문업무와 용역비(자문료 등) 적정성 여부와 음성적인 사후 수뢰 혐의,
4) 야당 전, 현직 국회의원과 관련 회사에 가족들 취업 관계에 대한 대가 거래 여부 등이다.
사업 규모와 수익 금액만 크지 관련 회사의 업력과 사업 내용이 단순하여 조사하는 데 별로 복잡하지도, 오래 걸리지도 않을 일이다. 하루속히 사실대로 부정 여부가 가려져 국민의 의혹이 사라지길 기대한다.
※ 참고 : 자기 자본수익률(ROE)과 자산이익률(ROA)
19일 광주 MBC 주최 TV토론회에서 이재명 지사가 이낙연 후보를 향해, “법학 공부하셨죠. 1억 원 자본금 회사가 500억 원을 투자받아서 250억 원 이익을 남겼으면 50% 이익이냐 250배 이익이냐”라고 물었다.
변호사인 이재명 지사가 ‘자기 자본수익률(ROE)’과 ‘자산이익률(ROA)’을 모르는 것인지, 아니면 한 수 위로 본질을 교묘히 트는 것인지 아리송하였음.
상대 후보들 역시 알면서 반론을 제기하지 않는 건지, 속으로 웃는 것인지는 알 수가 없었음. 다만 부동산 투자, 금융 기초, 소액 주식투자만 해도 알 수 있는 수익률로서 이 지사 말에 수긍할 국민은 거의 없을 듯.
대장동 같은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 토지 및 건축물 매출이 발생하면 빌린 돈, 건설대금, 각종 공과금 및 비용 등을 상환한 후 남은 수익을 시행사가 취득함. 여기서는 화천 대유 및 성남의 뜰 등 시행사가 계약대로 나누어 취득함.
따라서 이 지사가 TV 토론에서 말한 대로라면 1억 원 투자하여 부채 등 상환하고 249억 원을 번 것임(세전 인지 세후인지는 불명확) 따라서 수익은 정확히 250배임.
보통 수익률을 자기 자본수익률(ROE)’을 말하며, 계산식은 수익금/ 자기 자본 임, 쉽게 말하면 시드 머니로 번 수익률임
이 지사가 말하는 수익률은 ROA(Return On Assets), 즉 총자산 순이익률임. 총자산은 자기 자본에다가 이자를 주는 타인 자본(부채)을 더하여 수익률을 구하는 방법으로 ‘레버리지’ 효과를 나타내는 것임. 계산식은 수익/ 자기 자본 + 부채임.
https://www.youtube.com/watch?v=nKi9nOD980Y
https://www.youtube.com/watch?v=QP61wZd6Luw&t=193s
https://www.youtube.com/watch?v=WF64NoaHKUs
https://www.youtube.com/watch?v=N0FK4OLCrpk
▲ 이재명후보-열린캠프 대장동개발사업 Q&A/ 09.22
이재명 경선후보는 09.22. 포스네이버에 해명성 자료 56쪽을 포스팅했다.
https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=32412713&memberNo=55124889
위 해명자료를 원문 그대로 PDF로 변환한 파일
● 해명자료의 문제점 검토
1) 공모시 하나은행컨서시움에 자산관리회사 가점에 대하여( Q&A, 9번)
Q9. 일부 언론이 자산관리회사 동반 시행사에 '특혜점수 또는 '가산점수를 주었다고 보도하였는데, 이 점에 대한 견해는?
A9 한마디로 오보입니다. 심사기준과 점수는 이미 공모지침서에 공개되어 있었습니다. 공모지침서를 보면, '프로젝트의 자산관리회사의 경우에는 공모공고일 이후에 설립되는 경우라 하더라도 사업신정자의 구성원으로 참여하는 것이 가능하다'고 기재되어 있어요.
공모지침서의 배점표를 보면, 사업계획서 평가 점수 총점이 1,000점데, 사업계획의 평가 650점, 운영계획 평가 350점으로 구성되어 있어요.
자산관리회사 설립 및 운영계획에 20점을 부여하고 있는데, 그중 자한관리회사의 설립 및 운영계획 10점, 조직편성 및 인력운영 계획 100점 힙니다.
일부 언론에서는 화천대유가 참가한 하나은행 컨소시엄만 20점을 더 받아 특혜라고 합니다. 그런데, 공모지침서의 내용과 점수 구성을 종합하면, 자산관리회사를 사전에 설립한 경우뿐만 아니라 미설립 상태에서 향후 설립계획 및 운영계획만 제출해도 평가점수를 받을 수 있게 되어 있습니다. 원래 배정되어 있는 점수를 주는 것인데, 왜 특혜 점수이고, 가산점입니까?
언론보도 내용대로 라면, 다른 컨소시엄이 자산관리회사 참여를 시키지 않았다면 그 점수를 포기한 컨소시엄 책임이지요. 정당한 점수를 받은 권소시엄을 비난하는 것은 상식에 맞지 않습니다.
검토 의견(답변 문제점)
1) 자산관리회사가 없어도 앞으로 설립계획만 있다면 가점을 준다 하니 참으로 희안한 참여 조건이다. 그런데 여기 함정이 있다.
2) 특수목적법인(SPC)인 성남의뜰은 페이퍼 컴퍼니로서 직원을 둘 수 없기 때문에 자산관리 및 수탁업무를 관리해 줄 자산관리회사(AMC)가 필요하고 화천대유가 바로 그 자산관리회사라는 친절한 설명도 수회 반복하고 있다. (대장동 개발사업 Q&A 9, 10, 11, 17쪽 등)
유일하게 '화천대유자산관리회사'를 참여시킨 참여자는 유일하게 하나은행 컨소시엄이었다. 그런데 화천대유는 ‘자산관리회사’가 아니다. 이름에 자산관리만 들어가 있을 뿐이다.
이재명 후보 측이 말하는 자산관리회사란 부동산투자회사법상 자산관리회사(AMC)는 자본금 70억원 이상으로 5명 이상의 자산운용 전문인력을 두어야 하며, 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다.(부동산투자회사법 제22의3조)
화천대유는 설립자본금 5,000만원으로 위 공모 지침서가 공고되기 일주일 전에 급조되었고, 나중에 증자하여 현재 자본금 3억 1,000만원이 되었다. 즉, 화천대유는 시작부터 지금까지 한 번도 ‘자산관리회사’였던 적이 없다. 그냥 회사 명칭에 ‘자산관리’만 붙였을 뿐이다.
3) 그런데 우선협상사업자 선정 신청을 했던 산업은행 컨소시엄이나 메리츠증권 컨소시엄은 자본금 5,000만원(자본금 제한도 없지만)짜리 일반 주식회사를 만들 줄 몰라서 가점 20점을 포기했단 말인가? 두곳의 신청자는 법에서 정한 자산관리회사로 판단 했을 것이다.
대장동 개발 같은 특정 프로젝트금융투자회사의 자산관리・운용 및 처분에 관한 업무를 수행하는 자산관리회사는 부동산투자회사법에 따라 일부 예외를 제하고는 다른 프로젝트 업무를 할 수 없도록 하였다. 왜냐하면 PFV 방식 개발은 법인세를 감면 혜택을 받기도 하지만, 다른 프로젝트를 겸하게 되면 자금의 뒤섞여 회계 및 정산, 사고의 우려가 있기 때문에 기존 자산관리회사를 참여시킬 수 없었다.
그래서 대장동 개발 프로젝트를 위하여 별도의 AMC(자산관리회사)를 설립하는 것이 옳고 또 지침에도 공모, 전후에 설립조건을 내세웠다.
이러한 지적에 대하여 아마도 이재명 후보측은 ‘공모 지침서상 부동산투자회사법상 자산관리회사이어야 한다는 내용은 없다. 그러니 문제될 것이 없다’라고 변명할 것이다.
가점을 20점이나 준다는 의미는 상식적으로 당연히 부동산투자회사법상 ‘자산관리회사(AMC)’를 구성원으로 참여시키는 경우를 뜻하는 것으로 받아들일 수밖에 없었고, 그렇기 때문에 산업은행이나 메리치증권 컨소시엄이 공모 신청 전후로 해서 가점 20점 부분의 조건을 충족시키지 못했던 것이다.
금융회사에서 최소자본금 70억원이 문제가 되지는 않았을 거고, 은행법 등에서 정한 신규회사 설립 의결정, 국토교통부장관 인가는 도저히 심사 결과 발표전에 맞출 수 없기에 포기한 것으로 보인다.
결론적으로 이름만 자산관리회사라도 된다는 것을 산업은행이나 메리치증권 컨소시엄은 상상도 못했을 것이고, 이를 사전에 간파한 화천대유는 공모전 일주일 전에 자본금 5천만원으로 급조하여 가점을 받아 정상적인 절차로 우선협상대상자로 선정된 것으로 보인다.
절차의 공정성을 뒤로하고 숨은 의도를 이루기 위하여 쓰는 순간의 잔머리는 화를 부르기 쉽상이다. 대개 그렇다.
□ 부동산투자회사법 제22조의 3 【자산관리회사의 인가 등】
① 자산관리회사를 설립하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어 국토해양부장관의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. (2010. 4. 15. 개정) (중략)
3. 자산관리회사와 투자자 간, 특정 투자자와 다른 투자자 간의 이해상충을 방지하기 위한 체계를 갖출 것(제49조의 3 제1항에 따른 공모부동산투자회사의 자산관리회사만 해당한다) (2010. 4. 15. 개정)
③ 자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사로부터 위탁받은 업무 외의 다른 업무를 겸영(兼營)하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 4. 15. 개정)
2)) 단군이래 최대 5503억 원 공익환수 주장 → ‘이익’이 아니라 도시 개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용
도시 개발 전문가들은 “이 지사가 사업에 불가피하게 들어가는 비용을 이익이라고 호도하고 있다”고 지적했다. 이 지사가 대표적 공익 환수 사례로 언급한 공원 조성의 경우 해당 부지를 둘러싼 법적 분쟁이 발생해 성남시가 세금으로 300억원의 손해배상을 해줘야 할 상황에 몰린 것으로 알려졌다.
◇“李, 사업 비용을 이익이라 호도”
이재명 캠프는 22일 취재진에 제공한 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 성남시가 환수한 개발 이익 5503억원 내용을 공개했다. 구체적인 내역을 보면 ▲제1공단 공원조성비(2561억원) ▲임대주택부지 상당액인 사업배당이익(1822억원) ▲제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가 건립(200억원) ▲북측터널·대장IC 확장·배수지(920억원) 등이다. 하지만 이 같은 사회기반시설 조성은 민간 사업자가 낀 개발 사업에서는 일종의 상수(常數)라는 지적이 나온다.
이충상 경북대 로스쿨 교수는 “대장동에서 이익을 환수해 공원과 터널 등으로 시민에게 돌려줬다고 주장하는데 이는 ‘이익’이 아니라 도시 개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용’에 속한다”며 “이를 마치 이익으로 환수해 다시 투자했다는 것은 국민들을 속이는 기망적 행태”라고 했다. 민간 단독개발인 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 사업에서도 현대차가 1조7000억원의 기여금을 내놓은 바 있다.
한현규 전 경기도 정무부지사는 본지 통화에서 “이 지사 논리대로라면 분당 개발하면서 지은 분당수서도시고속화도로 공사비 수조원을 이익이라 말하는 것과 같다”며 “사업 원가를 갖고 허위 선전을 하고 있다”고 했다. 일례로 대장동과 판교 중심부를 잇는 893m 길이 서판교 터널의 경우 성남 시민들의 일부 편의성을 증대시킨 것은 맞지만, 다른 한편으로는 터널 개통으로 대장동 땅의 가치를 올릴 수 있어 일종의 특혜를 준 것이라는 얘기도 나온다.
◇“李 신념의 결실” 홍보한 공원화 사업은 300억 물어줄 판
이 지사가 환수했다고 주장한 이익 5503억원 중에는 성남시 수정구 신흥동에 위치한 제1공단 공원 조성 사업비 2761억원이 포함돼있다. 하지만 성남시는 해당 부지를 택지로 개발하려던 민간 시행사와의 소송에서 패소해 성남시민 세금 300억원을 손해배상액으로 토해내야 할 처지로 알려졌다
1공단 토지 소유주였던 신흥프로퍼티파트너스(이하 신흥)는 2012년 11월 “이 지사가 시장 선거 공약으로 1공단 부지 공원화를 내걸고 당선된 뒤 1공단 도시개발사업 시행자 지정신청서를 반려하거나 불가 처분해 손해를 봤다”며 수원지법 성남지원에 2500억원의 손해배상청구 소송을 제기했다. 2010년 7 월 성남시장으로 취임한 이 지사가 1공단 공원화 공약을 이행하기 위해 신흥 측이 신청한 사업시행자 지정에 대해 불가 통보를 하는 등 개발 관련 인허가를 중단하자 이에 소송을 낸 것이다.
2018년 9월 재판부는 “성남시는 550억원을 신흥 측에 지급하라”며 화해 권고 결정을 내렸지만 성남시가 거부했다. 이후 2019년 2월 재판부는 “성남시가 신흥 측의 사업자 지정 신청을 거부한 것은 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다”면서 “성남시는 신흥 측에 295억4000여만원을 지급하라”고 판결했다. 이 소송은 오는 11월 수원고법에서 2심 선고가 예정돼 있다.
일각에선 오히려 공영개발을 했을 경우 시민에게 돌아갈 편익이 더 컸을 거라는 얘기도 나온다. 27만평 규모 대장동 사업에서 보상비·조성비 등 토지 원가는 평당 1000만원 안쪽으로 추정된다. 민간 건설사에 경쟁 입찰로 분양한 매입가(평당 1936만원)를 적용하면 단순 계산으로도 차익이 2조원이 넘는다. 김헌동 전 경실련 부동산건설개혁본부장은 “대장동 개발 추정 사업비는 최종 4조원 정도로 최소 2조원 이상의 시세 차익이 추정된다”고 했다.
또 성남도시개발공사가 사업을 시행하면 분양가상한제가 적용돼 입주자들이 상대적으로 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “리스크가 커서 민간 사업자에게 부담시킨 것이라 주장하는데 애초에 LH(한국토지주택공사)나 GH(경기주택도시공사)와 협업해 구조를 짰다면 문제가 없었을 것”이라고 했다.
https://www.chosun.com/politics/politics_general/2021/09/24/2T6B2UMCNBFPNINFX2B7PYSIHY/
☞ 핵심 체크6 : 결국 국민돈 갈취해 7명 대박
입주민은 공공용지로 싸게 보상하였고, 분양받은 분들은 민간 개발 형식으로 상한가 없는 높은 분양가로 분양 받음. 즉 입주민과 분양받은자들인 국민의 돈을 갈취하여 화천대유 등 특정인 몇명에게 거액의 수익을 내게 해준 전형적인 비리 사업으로 보임.
또한 공공환수금액 5.503억 원은 사업 등에 필요한 필수시설 등으로 일반적인 부동산 개발 사업시 사업자가 기부채납 등으로 부담하는 것을 확대 미화시킨 것으로 보임.
이재명 사건 등 관련 법조인들은 무엇인가?(2021.09.25. 기사)
https://www.chosun.com/politics/assembly/2021/09/26/YBU4INKEBRHIBACYUBKUIC2DHM/
[박대석 칼럼] ‘반인반수’와 ‘반공반인’의 대장동 개발사업
- 대장동 사업은 ’ 땅 짚고 헤엄치기‘ 사업인데…. 왜? -
이번 달 14일 이재명 지사는 국회에서 열린 기자회견에서 대장동 개발사업에 대하여 그동안 주장과 상반된 발언을 하였다. “LH가 공영개발을 포기하여 민간개발업자들이 민영개발을 통해 「땅 짚고 헤엄치기」로 엄청난 수천억대의 이권을 차지할 수 있는 길이 열렸다.‘“고 발언했다. 필자가 잘못 들었나 싶어 관련 동영상을 몇 차례나 반복해 들었다.
그동안 이재명 지사는 위험은 민간에게 전가하고 성남시는 리스크(risk) 없이 5,503억 원의 이익을 환수한 모범적인 사업이라는 주장을 여러 차례 하였지만, 사실이 아니라는 것을 스스로 증명한 셈이다.
▲ 도리어 토지소유자는 싸게, 분양받은 국민은 비싸서 국민이 피해 본 사례다.
성남 도시개발 공사가 50%+1주를 가진 시행사 ‘성남의 뜰’ 주식회사는 사업 토지를 수용(매수)할 때는 도시개발법에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정한 보상가격으로 정할 수 있다.
참고로 성남 도시개발공사가 보유한 지분은 모두 우선주이다. 배당 우선권만 있는 우선주를 반 이상을 가져도 의결권이 없음으로 성남의뜰 사업을 좌지우지할 수 없다. 의결권이 있는 지분권자인 화천대유 자산관리와 천화동인 1호에서 7호까지 회사가 특정금전 신탁한 SK증권이 사실상 시행사 경영 집행권이 있기 때문이다.
그런데 왜 이런 위험한 구조를 택했을까? 땅을 싼값에 쉽게 사며, 인허가를 신속하고 용이하게 받기 위해서다. 관(官)인 성남도시개발공사가 시행사인 ‘성남의뜰’지분 반 이상을 초과하여 가지고 있으니 성남시 행세를 할 수 있는 모양을 만든 것이다.
아무튼, 토지소유자는 민간 개발사업자보다는 껍데기만 공영(公營)인 사업자에게 땅을 값싸게 팔은 꼴이 되었다. 이 문제는 당시 토지를 매각한 소유자들이 피해에 대하여 법적으로 다툴 수 있는 소지가 있어 보인다.
마찬가지로 대장동에서 주택을 일반 분양가로 분양받은 국민은 분양가 상한제를 초과한 금액만큼은 손해 보았다.
▲ 성남시가 환수한 5,503억 원은 사업 주체가 당연히 부담하는 비용이다.
이재명 열린 캠프는 22일 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 성남시가 환수한 개발 이익 5503억 원의 내용을 보면 제1공단 공원조성비(2561억 원), 임대주택부지 상당액인 사업배당이익(1822억 원), 제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가 건립(200억 원), 북측터널·대장IC 확장·배수지(920억 원) 등이다.
24일 조선일보 보도에 따르면, 이충상 경북대 로스쿨 교수는 “대장동에서 이익을 환수해 공원과 터널 등으로 시민에게 돌려줬다고 주장하는데 이는 ‘이익’이 아니라 도시개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용’에 속한다”며 “이를 마치 이익으로 환수해 다시 투자했다는 것은 국민들을 속이는 기망적 행태”라고 했다. 민간 단독개발인 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 사업에서도 현대차가 1조 7천억 원의 기여금을 내놓은 바 있다.
또 같은 보도에서 한현규 전 경기도 정무부지사는 본지 통화에서 “이 지사 논리대로라면 분당 개발하면서 지은 ‘분당·수서 도시 고속화도로’ 공사비 수조 원을 이익이라 말하는 것과 같다”라며 “사업 원가를 갖고 허위 선전을 하고 있다”라고 했다. 일례로 대장동과 판교 중심부를 잇는 893m 길이 서판교 터널의 경우 성남 시민들의 일부 편의성을 증대시킨 것은 맞지만, 다른 한편으로는 터널 개통으로 대장동 땅의 가치를 올릴 수 있어 일종의 특혜를 준 것이라는 얘기도 나온다.
주택금융 등 부동산개발업무에 종사했던 전문가로서 위 두 전문가의 의견에 전적으로 동의한다.
도시개발사업에 필요한 시설은 민간 개발사업에서도 사업 주체가 대부분 부담한다. 그렇지 않으면 사업개발 허가를 받을 수 없다. 따라서 이재명 지사가 특별히 민간 개발업자가 가져갈 이익을 환수하였다는 주장은 사실과 다르다.
또 환수 이익에 포함된 성남시 수정구 신흥동에 있는 2,561억 원의 제1공단 공원 조성 사업은 해당 용지를 택지로 개발하려던 민간 시행사와의 소송에서 성남시는 패소했다. 이에 따라 성남시민 세금 295억 원을 손해배상액으로 물어내야 할 처지고 이 소송은 11월 수원고법에서 선고가 예정돼 있다.
▲ 부동산개발 경험한 대다수는 이 지사 주장에 수긍하기 힘들다.
대한민국은 해방 이후 수많은 부동산개발 사업을 해오고 있다. 코로나로 어려운 지난 6월에도 16 백만㎡ 건축허가가 있었고, 7월에도 14 백만㎡의 건축허가가 있었다. 전문적인 부동산 개발업자는 등록기준 2,408개 회사나 된다.
대장동 개발사업은 누구나 대박을 바라는 사업일 수 있지만, 관의 도움, 그것도 적극적인 도움 없이는 이룰 수 없는 사업이라는 것은 전문업자가 아니라, 부동산에 관심만 있어도 알 수 있는 일이다. 오히려 이 지사의 주장을 액면 그대로 선의로 받아들인다면 이 지사도 당했다고 볼 수 있다.
대장동 개발사업은 소수의 민간업자에게 공영이라는 특혜성 외피를 씌워 개발 이익을 독식하게 해주고 토지소유자와 분양받은 사람 등 많은 국민에게 피해를 주는 문제 있는 독특한 개발사업일 뿐이다. 이런 방식으로 다른 곳에서도 할 수 있는 사업방식이 아니다.
또 이재명 지사가 화천대유 등을 제외한 민간 부동산개발 사업자를 토건세력이라 하며 폭리나 취하는 악덕 업자처럼 깎아내리는 듯한 태도는 잘못된 일이다. 대장동처럼 위험이 없는 사업 기회는 상상할 수 없는 인적 배경 그리고 천운까지 따라야 하는 일이다.
하지만 그렇지 못한 무수한 프로젝트에서 많은 부동산개발 업자들은 오늘도 발품을 팔고 있다. 그들은 창의적인 지혜를 짜내어 조사·,연구 후 기획서를 만든다. 그리고 은행, 신탁사, 증권사, 건설사, 관청, 지주, 설계사무실, 회계법인, 사채업자 등을 을의 을로서 찾아다니며 한 건의 프로젝트를 만들어 보려고 노력하는 개척자들이다.
그들이 지금의 서울, 부산 등 한국의 멋진 도시를 개발한 주역들이고 자본주의 시장에 중요한 한 축을 이루는 분들이다. 이재명 지사는 그들에게 사과해야 한다.
머리에서 허리까지는 인간이고, 허리 아래는 말의 몸인 반인반수, 켄타우루스는 어릴 적 그리스신화에서 보았다. 하지만, 땅을 살 때는 공영이고 산 땅에다 지은 집을 팔 때는 민영이라는 ‘반공 반민’이라는 괴물은 처음 보았다. 그 괴물이 지금 여럿 다치게 하는 것 같다.
칼럼니스트 박대석
(전, 은행, 주택금융공사 등 유동화 및 주택금융전문가 / 부동산개발 전문인력(디벨로퍼), 공인중개사 자격보유자)
https://www.breaknews.com/sub_read.html?uid=835884§ion=sc11§ion2=
메리츠증권컨서시움 더 좋은 조건, 배임
권성동 국민의힘 의원은 이날 오후 열린 법사위 전체회의에서 대장동 개발사업에 ‘성남의 뜰’ 컨소시엄이 선정된 경위를 따져 물었다. 권 의원은 “당시 메리츠증권 컨소시엄은 5000억원 상당 기반시설을 기부채납하고 나머지는 지분대로 분배하겠다고 제안했다”며 “화천대유는 기반시설 포함 5500억원을 보장하고 나머지는 민간투자자들이 가져가겠다는 구조였다”고 했다. 이어 “메리츠 제안대로면 성남시에 더 많은 이익이 가는데 화천대유(가 포함된 ‘성남의뜰 컨소시엄’)로 갔다”며 특정 업체에 특혜를 주기 위해 더 나은 조건을 포기했다고 지적했다.
또 권 의원은 “대장동 특혜 개발 사건은 딱 떨어지는 배임 사건”이라고 주장했다. 그는 “민간 개발 시행사는 대장동 토지가를 1조2500억원으로 계산했다. 그런데 성남도시개발공사는 땅값으로 6000억원만 줬다”며 “원주민들에게 6500억원을 빼앗은 거나 마찬가지”라고 했다. 이어 “그걸 갖고 민간 투자자에게 막대한 이익을 준 것은 배임”이라며 “시장으로서 임무도 위배”라고 했다. 당시 성남시장이었던 이 지사의 책임이 크다는 것이다.
https://biz.chosun.com/policy/politics/2021/09/24/I27ZL3IH7BHHRGEPP3WJ7YB27U/?ffbb&utm_source=facebook&utm_medium=sns&utm_campaign=biz&fbclid=IwAR1oXjV1T2it6Inp-HndzYwUVlHrSffsk0bK2a0Q-vYILajPyI7MCHYxEJg
대장동 사건 “이낙연 후보, 대통령에게 특검 요구해야!
특검요구,명분 있는 유일한 정치인은 이낙연 후보다.
그 수익의 대부분은 법에 따라 토지를 헐값에 팔고, 비싸게 분양받은 약 6,500여 명 국민의 돈을 갈취하여 잘 짜인 설계대로 한쪽에 몰아준 것이다. 그래서 단군 이래 최대의 비리 사건이라고 말한다.
https://brunch.co.kr/@cosmobig/172
이재명지사가 자랑하는 5,503억 원의 개발이익 환수 주장은 사실과 다르다.
또 민간이 가져갈 5,503억 원을 성남시가 환수한 모범사례라고 자랑하는데 도시개발법에 의한 개발 시 기반시설은 대부분 사업시행자가 부담한다. 따라서 환수했다고 자랑한 이재명 지사의 주장은 사실과 다르다.
도시개발법
제54조(비용 부담의 원칙) 도시개발사업에 필요한 비용은 이 법이나 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 시행자가 부담한다.
제55조(도시개발구역의 시설 설치 및 비용부담 등) ① 도시개발구역의 시설의 설치는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 도로와 상하수도시설의 설치는 지방자치단체
2. 전기시설ㆍ가스공급시설 또는 지역 난방시설의 설치는 해당 지역에 전기ㆍ가스 또는 난방을 공급하는 자
3. 통신시설의 설치는 해당 지역에 통신서비스를 제공하는 자
② 제1항에 따른 시설의 설치비용은 그 설치의무자가 이를 부담한다. 다만, 제1항제2호의 시설 중 도시개발구역 안의 전기시설을 사업시행자가 지중선로로 설치할 것을 요청하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 2분의 1의 비율로 그 설치비용을 부담(전부 환지 방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우에는 전기시설을 공급하는 자가 3분의 2, 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 3분의 1의 비율로 부담한다)한다. <신설 2008. 3. 28.>
③ 제1항에 따른 시설의 설치는 특별한 사유가 없으면 제50조에 따른 준공검사 신청일(지정권자가 시행자인 경우에는 도시개발사업의 공사를 끝내는 날을 말한다)까지 끝내야 한다. <개정 2008. 3. 28.>
④ 제1항에 따른 시설의 종류별 설치 범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2008. 3. 28.>
⑤ 제4항에 따라 대통령령으로 정하는 시설의 종류별 설치 범위 중 지방자치단체의 설치 의무 범위에 속하지 아니하는 도로 또는 상하수도시설로서 시행자가 그 설치비용을 부담하려는 경우에는 시행자의 요청에 따라 지방자치단체가 그 도로 설치 사업이나 상하수도 설치 사업을 대행할 수 있다. <개정 2008. 3. 28.>
제58조(도시개발구역 밖의 기반시설의 설치 비용) ① 도시개발구역의 이용에 제공하기 위하여 대통령령으로 정하는 기반시설을 도시개발구역 밖의 지역에 설치하는 경우 지정권자는 제5조제1항제13호에 따른 비용 부담 계획이 포함된 개발계획에 따라 시행자에게 이를 설치하게 하거나 그 설치 비용을 부담하게 할 수 있다.
따라서 이재명 지사가 자랑한 환수이익 5,503억 원은 사업 주체가 당연히 부담하는 비용이다.
이재명 열린 캠프는 22일 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 성남시가 환수한 개발 이익 5503억 원의 내용을 보면 제1공단 공원조성비(2561억 원), 임대주택부지 상당액인 사업배당이익(1822억 원), 제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가 건립(200억 원), 북측터널·대장IC 확장·배수지(920억 원) 등이다.
24일 조선일보 보도에 따르면, 이충상 경북대 로스쿨 교수는 “대장동에서 이익을 환수해 공원과 터널 등으로 시민에게 돌려줬다고 주장하는데 이는 ‘이익’이 아니라 도시개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용’에 속한다”며 “이를 마치 이익으로 환수해 다시 투자했다는 것은 국민들을 속이는 기망적 행태”라고 했다. 민간 단독개발인 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 사업에서도 현대차가 1조 7천억 원의 기여금을 내놓은 바 있다.
또 같은 보도에서 한현규 전 경기도 정무부지사는 본지 통화에서 “이 지사 논리대로라면 분당 개발하면서 지은 ‘분당·수서 도시 고속화도로’ 공사비 수조 원을 이익이라 말하는 것과 같다”라며 “사업 원가를 갖고 허위 선전을 하고 있다”라고 했다. 일례로 대장동과 판교 중심부를 잇는 893m 길이 서판교 터널의 경우 성남 시민들의 일부 편의성을 증대시킨 것은 맞지만, 다른 한편으로는 터널 개통으로 대장동 땅의 가치를 올릴 수 있어 일종의 특혜를 준 것이라는 얘기도 나온다
주택금융 등 부동산개발업무에 종사했던 전문가로서 위 두 전문가의 의견에 전적으로 동의한다.
도시개발사업에 필요한 시설은 민간 개발사업에서도 사업 주체가 대부분 부담한다. 그렇지 않으면 사업개발 허가를 받을 수 없다. 따라서 이재명 지사가 특별히 민간 개발업자가 가져갈 이익을 환수하였다는 주장은 사실과 다르다.
또 환수 이익에 포함된 성남시 수정구 신흥동에 있는 2,561억 원의 제1공단 공원 조성 사업은 해당 용지를 택지로 개발하려던 민간 시행사와의 소송에서 성남시는 패소했다. 이에 따라 성남시민 세금 295억 원을 손해배상액으로 물어내야 할 처지고 이 소송은 11월 수원고법에서 선고가 예정돼 있다.
이재명이 환수했다는 1830억, 서민아파트 부지 판 돈
https://www.chosun.com/politics/assembly/2021/09/27/P73OQ3XZQJDXHGID256PZNYDPA/
인간 이재명은?
https://brunch.co.kr/@cosmobig/173
대한변호사협회 성명서
대장동 특혜 개발 의혹사건에 대하여
검찰은 즉시 전면 강제수사에 나서고,
국회는 특별검사 임명을 추진하라.
https://koreanbar.or.kr/pages/news/view.asp?teamcode=&category=&page=1&seq=11581&types=3&searchtype=&searchstr=
화천대유 팀 들, 위례, 안양 등 다른 곳에서도 유사한 사업 벌려
경기도 전수조사 필요.
https://www.youtube.com/watch?v=6SsKl1jclIE
檢, ‘대장동 개발 의혹’ 전담수사팀 가동.
https://biz.chosun.com/topics/law_firm/2021/09/29/S5R4IM7A3FA2BG3GBX5MIZILVU/
“수사를 할 수 있을까. 내가 보기엔 쉽지 않아 보인다”며 “하도 돈을 처발라 놔서”
https://www.chosun.com/politics/assembly/2021/09/29/TOGVTBTX45AGXM57K36P6JS7XU/
화천대유는 이재명의 것
https://www.breaknews.com/836654
입주자대표, 화천대유가 대리고발? 전형적 수법
https://www.chosun.com/national/court_law/2021/09/29/LMLJ7QCTVBBN7A3J3BEPQ5YNJ4/
군인공제회, 성남 1공단 부지 공원돼 2343억 회수 못 해
https://www.chosun.com/politics/politics_general/2021/09/29/PEYG7LFLZVEKHHHBAFNHY2RABA/
‘화천대유’란 불구덩이
https://www.chosun.com/national/weekend/2021/10/02/3NRXEI7G6NF25HR47K5KZL4TEY/
https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=29969280&memberNo=38309266
https://m.newspim.com/news/view/20210927000790
https://www.youtube.com/watch?v=_2_tGPwfcd0
https://www.meconomynews.com/news/articleView.html?idxno=58340
https://www.joongang.co.kr/article/25012284#home
http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2021100801030121306001
계속 업데이트 합니다.
참고 자료들 (파일 업로드, 다운 받아 활용하면 됨)
▲ 필자의 대장동, 화천대유 관련 글
https://brunch.co.kr/@cosmobig/173
https://brunch.co.kr/@cosmobig/172
https://brunch.co.kr/@cosmobig/170
https://brunch.co.kr/@cosmobig/179
