부동산 세금 종류 집 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때
취득세, 재산세, 종부세, 양도세 주택 세금 정리!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 주택 구입하면 주택수, 규제지역 등에 따라 1~12% 취득세 내야만 해요.
- 종합부동산세는 공시가격 12억원 주택(1주택자 기준)부터 부과돼요.
- 양도소득세는 1주택자가 2년 이상 보유 주택을 12억원 이하로 매각하면 비과세 받을 수 있어요.
대부분의 한국인들에게 집은 전재산이나 다름없는데요. 금융투자협회가 자료에 따르면 한국 가구들의 자산에서 부동산 등 비금융자산이 차지하는 비중은 64.4%에 달했습니다. 평범한 가정에게는 집이 전재산의 3분의 2라고 얘기할 수 있는 것인데요.
이처럼 집이 전체 자산에서 차지하는 비중이 절대적인 만큼 집을 한 채라도 갖게 되면 이런저런 여러 세금을 적지 않게 내야만 합니다.
한 번 주택을 소유하게 되면 처음 구입할 때(취득세)부터 시작해서, 보유하는 도중(재산세, 종합부동산세), 그리고 매각 단계(양도소득세)에 이르기까지 모든 과정에 걸쳐서 세금이 부과돼요.
구입과 동시에 취득세 내야 해요
취득세는 말 그대로 과세대상 재산을 취득했을 때, 그러니까 재산의 소유권을 얻었을 때 과세되는 세금이에요. 주택 역시 취득세가 붙는 재산이기 때문에 주택을 구입했다면 취득세를 납부해야만 합니다.
주택을 구입했다고 해서 국세청이나 시‧군‧구청에서 따로 취득세를 납부하라는 고지서를 보내지는 않아요. 취득세는 납세자가 스스로 신고해서 납부해야 하는 ‘신고 납부 세목’이기 때문이에요.
잔금일에 취득세도 납부하는 경우가 대부분입니다
세법에 따라 취득세는 주택을 취득한 날(잔금일과 소유권이전등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 주택 관할 시‧군‧구청에 신고‧납부하도록 되어있는데요.
하지만 대부분의 경우 잔금지급일에 소유권이전등기를 신청하면서 취득세도 함께 신고‧납부하고 있습니다. 소유권이전등기를 신청하기 위해서는 먼저 취득세부터 내야만 하기 때문이에요.
취득세를 내지 않고서는 애초에 소유권이전등기를 신청할 수 없기 때문에 잔금일에 맞춰 ‘잔금지급 → 취득세 신고‧납부 → 소유권이전등기 신청’ 순으로 취득 관련 절차를 진행하는 경우가 대부분이에요.
참조_소유권 이전 등기, 셀프로 할 때는 이렇게 하세요
주택 수 등에 따라 1~12%의 취득세가 부과됩니다
취득세는 해당 주택의 취득 당시 실거래가액(부동산 거래신고 신고금액)과 시가표준액(공시가격 등) 중 큰 금액을 취득가액으로 삼은 뒤 여기에 정해진 세율을 곱하는 방식으로 그 금액을 계산하고 있는데요.
실제로 적용되는 세율은 취득가액(주택가격), 보유 주택 수, 부동산 규제지역 해당 여부 등에 따라 크게 달라집니다. 그렇기 때문에 같은 주택을 구입했다고 하더라도 적용되는 취득세 세율이 최대 12배까지 차이가 날 수 있어요.
2023년 7월 현재 4주택 이상 소유자와 법인에게는 취득가액의 12%에 달하는 취득세가 부과되고 있습니다. 3주택자의 경우에는 신규로 취득한 주택이 조정대상지역에 있을 경우에는 12%의 세율을, 비조정대상지역에 있을 경우에는 8%의 중과세율이 적용되고 있고요.
또한 2주택자라고 하더라도 조정대상지역에 있는 주택을 신규로 취득한 경우에는 8%의 취득세가 부과되고, 1주택자와 비조정대상지역 2주택자에게는 주택가격에 따라 1~3%의 취득세가 과세되고있습니다.
다만 2022년 6월 21일 이후에 생애 최초로 실거래가 12억원 이하 주택을 취득했을 경우에는 취득세를 최대 200만원까지 면제받을 수 있어요.
참조_ 이런 분들은 취득세 200만원까지 환급 받아요!
갖고 있는 동안에는 재산세, 종합부동산세 부과돼요.
주택을 보유하고 있는 동안에는 매년 보유세를 납부해야 하는데요. 재산세와 종합부동산세가 보유세에 해당하는 세금입니다.
같이 보유세로 묶이긴 하지만 재산세와 종합부동산세는 세금이 과세되는 대상과 방식, 세율 등에서 적지 않은 차이가 있는데요.
기본적으로 재산세는 주택을 소유하고 있는 모든 소유자에게 빠짐없이 부과되지만, 종합소득세는 주택가격이 일정 금액 이상일 때만 부담하게 됩니다.
재산세 : 주택별로 부과됩니다
주택 과세표준에 적용되는 재산세 표준세율은 0.1~0.4%인데요.
6000만원 이하의 과세표준은 0.10%의 표준세율을 적용해서 세액을 결정하고, 6000만원~1억 5000만원까지는 [6만원 + 6000만원 초과분의 0.15%], 1억5000만원~3억원까지는 [19.5만원 + 1억5000만원 초과분의 0.25%], 그리고 3억원을 초과하는 과세표준은 [57만원 + 3억 초과분의 0.40%]의 표준 세율을 적용하고 있어요.
이렇게 과세표준 금액구간별로 세율을 곱해서 실제로 부과되는 세액을 산정하고 있습니다.
그리고 주택분 재산세는 먼저 7월에 절반을 납부한 뒤 9월에 다시 남은 절반을 납부하도록 하고 있는데요. 다만 납부해야 하는 재산세가 20만원 이하인 경우에는 7월에 한 번에 내도록 하고 있습니다.
종합부동산세 : 1주택자는 공시가 12억원일 때부터 부가돼요
종합부동산세는 먼저 납세자가 소유하고 있는 주택들의 공시가격을 인별(납세자별)로 합산한 가액을 바탕으로 과세표준을 계산한 뒤, 여기에 다시 세율을 곱하는 방식으로 세금을 부과하고 있어요.
1세대 1주택자라면 공시가격이 12억원을 초과하는 주택을 보유하고 있을 때만 종합부동산세가 부과됩니다. 다주택자의 경우에는 보유 주택들의 공시가격을 합한 금액이 9억원을 넘을 때부터 종합부동산세가 부과되고요. (2023년 7월 기준)
구체적으로 적용되는 세율은 과세표준 금액, 보유 주택 수 등에 따라 달라지는데요. 과세표준 12억원 이하까지는 주택 수와 상관없이 1주택자와 다주택자에게 동일한 세율(0.5%, 0.7%, 1.0%)로 세금이 부과됩니다.
주택 수에 따라 세율이 달라지는 건 과세표준이 12억원을 초과할 때부터인데요. 예를 들어 과세표준이 12억원 초과 25억원 이하인 경우, 2주택 이하 보유자에게는 1.3%의 세율이 적용되지만 3주택 이상 보유자에게는 2.0%의 세율로 종부세가 부과 돼요.
또한 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일 사이의 기간에 납부해야만 합니다.
집 팔았을 때는 양도소득세를 내야 해요
보유하고 있던 주택을 매각해 차익을 거뒀을 때는 양도소득세를 내야만 하는데요. 양도소득세란 이름 그대로 양도차익에 부과되는 소득세를 말해요.
양도차익이란 주택을 팔면서 받은 가격(양도가액)에서 주택을 구입하면서 지불한 가격(취득가액)을 뺀 금액을 말한다고 이해하시면 되는데요.
다만 조금 더 정확하게 말씀드리면 실제로 양도차익을 구할 때는 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 ‘기타 필요경비’도 함께 차감하고 있습니다.
주택의 가치를 높이기 위해 지출한 수리비, 리모델링‧인테리어 비용, 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료 등도 주택 거래와 관련해 지출한 비용으로 인정해 양도가액에서 빼주는 방식이에요.
1세대 1주택자는 양도세 비과세 받을 수 있어요
양도소득세는 매매차익에 대한 소득세이기 때문에 주택 관련 세금들 중에서도 그 액수가 가장 큰 편이에요. 주택 수, 보유‧거주 기간, 주택가격 등에 따라 적용되는 세율이 큰 차이가 납니다. 보유‧거주기간 요건을 충족할 경우 양도차익을 상당 부분 공제받을 수도 있고요.
우선 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하고 있던 주택을 12억원 이하 가격으로 매도했을 때는 양도소득세가 부과되지 않는데요. 다만 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 2년 이상 보유 요건에 더해 2년 이상 거주 요건도 함께 충족해야만 이 같은 1주택자 양도세 비과세 혜택을 적용 받을 수 있어요.
그리고 주택을 오래 보유할수록 양도차익을 공제를 많이 받을 수도 있는데요. 특히 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주한 주택을 양도했을 때는 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있어요.
이번에는 주택을 구입(취득), 보유, 매각(양도)할 때마다 매번 빠짐없이 부과되는 주택 관련 세금에 대해서 알아보았는데요.
주택가격에 따라 적지 않은 세금을 부담해야만 하는 만큼 내 집 마련을 준비 중이신 분이거나 집을 갖고 계신 분들에게 이번 내용이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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