[부동산전문변호사] 국유재산대부와 변상금부과처분
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국가의 재산은 그 용도에 따라 크게 행정재산과 일반재산으로 구분됩니다. 행정재산은 공공의 목적으로 사용되는 재산으로 원칙적으로 개인에게 매각·교환 등 처분을 할 수 없으나, 일반재산은 행정재산을 제외한 모든 재산으로 대부·매각·교환 등 처분을 할 수 있습니다.
일반재산은 매수도 가능합니다. 일반재산의 매수가 가능하다면 당연히 임차도 할 수 있습니다. 국가가 국유재산 중 일반재산을 빌려주는 것을 ‘국유재산 대부’라고 한다. 쉽게 말해 국가가 부동산 임대인이 되어 일정기간 대부료(사용료)를 받고 국유재산을 빌려주는 임대차와 비슷합니다.
대부기간은 조림을 목적으로 하는 토지와 그 정착물은 10년 이내, 조림목적 이외의 토지와 그 정착물은 5년 이내, 그 밖의 재산은 1년 이내로 정하고, 갱신이 가능합니다.
한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)는 국유재산을 위탁관리하고 있습니다. 따라서 국유재산대부계약은 한국자산관리공사와 체결해야 합니다. 국유재산대부 방법은 원칙적으로 경쟁입찰방식으로 진행됩니다.
국유재산관리법 제43조에 따라 일반 경쟁입찰방식으로 계약을 체결하여야 하는 것이 원칙입니다. 일반경쟁입찰은 온비드 홈페이지에서 참여할 수 있습니다. 다만, 국유재산대부는 주거용, 경작용으로 대부하거나 외교상 또는 국방상 이유, 천재지변 등 부득이한 사유가 있는 경우, 2회에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 않은 경우 등에는 예외적으로 수의계약이 가능합니다(국유재산관리법 시행령 제40조).
국유재산관리법 제43조(계약의 방법)
① 일반재산을 처분하는 계약을 체결할 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적ㆍ성질ㆍ규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따를 수 있다.
국유재산관리법 시행령 제40조(처분의 방법)
③ 일반재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제43조 제1항 단서에 따라 수의계약으로 처분할 수 있다. 이 경우 처분가격은 예정가격 이상으로 한다.
1. 외교상 또는 국방상의 이유로 비밀리에 처분할 필요가 있는 경우
2. 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유가 발생하여 재해 복구나 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우
3. 해당 재산을 양여받거나 무상으로 대부받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우
6. 인구 분산을 위한 정착사업에 필요하여 재산을 처분하는 경우
9. 법 제78조에 따라 은닉된 국유재산을 국가에 반환한 자에게 매각하는 경우
10. 법률 제3482호 국유재산법중개정법률 부칙 제3조에 해당하는 재산을 당초에 국가로부터 매수한 자(매수자의 상속인 또는 승계인을 포함한다)에게 매각하는 경우
11. 국가가 각종 사업의 시행과 관련하여 이주대책의 목적으로 조성하였거나 조성할 예정인 이주단지의 국유지를 그 이주민에게 매각하는 경우
12. 다른 국가가 대사관ㆍ영사관, 그 밖에 이에 준하는 외교목적의 시설로 사용하기 위하여 필요로 하는 국유재산을 해당 국가에 매각하는 경우
13. 국가와 국가 외의 자가 공유하고 있는 국유재산을 해당 공유지분권자에게 매각하는 경우
14. 국유재산으로서 이용가치가 없으며, 국가 외의 자가 소유한 건물로 점유ㆍ사용되고 있는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 국유지를 그 건물 바닥면적의 두 배 이내의 범위에서 그 건물의 소유자에게 매각하는 경우
국유재산대부는 현실적으로 일반 경쟁입찰방식보다 수의계약방식으로 체결되는 경우가 월등히 많습니다. 국유재산과 관련된 대부분의 계약이 규모가 크지 않아(100㎡ 이하의 소규모 토지), 대부분 수의계약으로 체결되는 것입니다다. 수의계약의 특성상 계약체결 과정에서의 공정성 및 투명성 확보가 되지 않는다면 특정인에 대한 특혜문제가 발생할 수 있으므로, 계약의 적정성 여부를 판단할 수 있는 제도적 절차를 마련하는 것이 필요합니다.
국유재산대부와 관련하여 한국자산관리공사와 분쟁이 생긴 경우, 행정소송이 아닌 일반 민사소송으로 다투어야 합니다. 한국자산관리공사가 공권력의 주체로서 우월적 지위에서 일방적인 처분을 하는 것이 아니라, 사경제 주체로 국민과 대등한 위치에서 사법상 계약을 체결하는 것이기 때문입니다.
다만, 한국자산관리공사가 국유재산을 사용허가나 대부계약 없이 사용한 사람에게 변상금을 부과하는 것은 국유재산법에 규정된 변상금 징수권을 행사한 것이므로, 이러한 변상금 부과 처분은 행정소송으로 다투어야 합니다.
대법원 1988. 2. 23. 선고 87누1046, 판결
국유재산법 제51조 제1항은 국유재산의 무단점유자에 대하여는 대부 또는 사용, 수익허가 등을 받은 경우에 납부하여야 할 대부료 또는 사용료 상당액 외에도 그 징벌적 의미에서 국가측이 일방적으로 그 2할 상당액을 추가하여 변상금을 징수토록 하고 있으며 동조 제2항은 변상금의 체납시 국세징수법에 의하여 강제징수토록 하고 있는 점 등에 비추어 보면 국유재산의 관리청이 그 무단점유자에 대하여 하는 변상금부과처분은 순전히 사경제 주체로서 행하는 사법상의 법률행위라 할 수 없고 이는 관리청이 공권력을 가진 우월적 지위에서 행한 것으로서 행정소송의 대상이 되는 행정처분이라고 보아야 한다.
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