임대사업자 등록 혜택 - 다주택 갭투자 수법 알아봅시다
임대사업자 갭투자 수법과 정부의 세제 혜택 축소 역학관계
바보아저씨의 경제이야기
(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 배포 글 아이디어 도용을 금지합니다.)
본 글은 소액 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써
1) 오피스텔, 원룸 선택 시 유의해야 할 사항(오피스텔 투자 기본 개념 1편)
2) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기(오피스텔 투자 기본 개념 2편)
3) 임대사업자 혜택 축소 - 갭투자자와 전쟁 선포
4) 2천만원으로 1억 오피스텔 갭투자 매입이 가능했던 이유(오피스텔 투자 기본 개념 3편)
4편으로 나눠서 연재되는 소액 부동산 투자의 기본 개념을 설명하는 글입니다.
임대사업자 대출규제... 드디어 시작되는군요...다주택자 갭투자 수법 - 직장인 서민에게는 잘 알려주지 않는 이야기
임대사업자 혜택 축소 - 갭투자자와 전쟁 선포
(임대사업자 갭투자 수법과 정부의 세제 혜택 축소 역학관계)
필자는 지난 "4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기" 글에서 임대사업자 분들이 어떻게 갭투자를 통해 월세-대출이자 차액을 얻는 지 알려드린 바 있습니다.
사실 저는 정부에서 부동산 시장 안정을 위해 내 놓은 정책 중
가장 핵심적인 것인 "임대사업자 대출 및 세제혜택" 쪽에 손을 대지 않고,
오히려 임대사업자 등록을 유도하여 혜택을 주는 방향의 정책에 많은 의구심을 품고 있었는데, 늦었더라도,,, 180도 말을 바꿔 욕을 좀 먹더라도,,, 올바른 갭투자의 현실을 인식하고 늦었지만 이제서라도 정책 방향을 잘 잡았다고 생각을 하고 있습니다.
관련하여 금번 글에서는
주택임대사업자 갭투자 방법에 대해 설명을 드리고, 이 갭투자가 왜 집값 상승 작용을 하였는지
설명을 드려보겠습니다.
임대사업자 갭투자가 기승을 부리는 이유는 은행에서 대출을 아래와 같이 상이하게 취급을 하기 때문입니다.
은행에서는 소형아파트나, 주거용 오피스텔을 담보로 대출을 해줄 때
- 가계대출 (주로 직장인)
- 임대사업자대출 (임대사업자)
구분을 하여 달리 부동산 담보대출을 취급합니다.
[가계대출 인 경우]
2억짜리 소형아파트를 매입하는 경우, 은행에서는 가계대출자인 직장인에게 소득대비 대출 상환능력 (DTI, DSR)을 까다롭게 따지고 이를 초과하는 대출은 해주지 않습니다. 또한 대출원금은 다달이 원금과 이자를 나누어 상환해야 해서, 직장인 입장에서는 원리금 상환 부담 때문에 무리하게 대출을 일으키고 늘리기가 쉽지 않습니다.
그러나...
[임대사업자 대출 인 경우]
똑같은 2억짜리 소형아파트를 임대사업자 자격으로 매입해 대출을 진행하는 경우, 은행에서는 임대사업자인 고객에게 직장인 처럼 까다로운 소득기준 잣대로 평가를 하는 것이 아닌, 월세 소득 대비 대출이자 (RTI) 기준에 맞으면 대출이 진행됩니다.
RTI 기준 설명 (RTI = 월세 / 대출이자)
- 주거용인 경우 RTI 1.25 (월세 50만원일 때, 담보대출 월이자 40만원 초과만 안하면 된다는 뜻)
- 업무용인 경우 RTI 1.50 (월세 50만원일 때, 담보대출 월이자 34만원 초과만 안하면 된다는 뜻)
이 한도만 초과하지 않으면, 부동산을 몇채를 사던, 늘어나는 월세 소득에 비례하여 얼마든지 RTI 한도까지 양껏 대출이 가능하다는 뜻입니다.
더구나...
임대사업자로 나가는 대출은 직장인들 처럼 원금 상환이 필요없이... 이자만 갚는 대출이 가능합니다.
(대출 직후부터... 원금 상환 한푼도 안하고 월세타서 이자 갚고 차액을 남겨 먹으면 그만이라는 뜻입니다.)
임대사업자로 나가는 대출은 본인 직장 소득과 상관없이 월세/이자비용 (RTI) 기준만 충족을 하면 대출이 가능하니 대출이자보다, 월세소득이 많으면 갭투자를 통해 그 차액만 남기면 된다는 뜻입니다.
여기에 더욱 더 충격적인 것은
임대사업자 대출은 담보인정비율(LTV)가 가계대출과 다르게 나온다는 것입니다.
직장인 가계대출자들이 LTV 40% 에 묶여 대출을 많이 받지 못할 동안...
임대사업자 분들은 LTV 80% 적용을 받아 수월하게 마구마구 대출을 늘리며 갭투자를 하고 있었습니다.
대출 받을 때 차감되는 지역별 소액임차보증금똑같은 2억짜리 소형아파트 대출 가능 금액
(직장인대출)LTV 40% 적용 시: 4600만원 대출 가능
(2억의 40% 8000만원에서, 3400만원 소액임차보증금 차감)
(임대사업자)LTV 80% 적용 시: 1.26억 대출 가능
(2억의 80% 1.6억원에서, 3400만원 소액임차보증금 차감)
똑같은 매물의 집을 사는데
직장인은 LTV 40%에 막혀 4600만원 밖에 대출을 못 받는 동안
임대사업자는 LTV 80% 한도껏 받아 1.26억원을 대출 받을 수 있었다는 뜻이 됩니다.
(쉽게 말해, 이론상으로 임대사업자는 내돈 8억만 있으면 2억짜리 소형주택 10채를 사서 월세-이자 차액 먹는 갭투자를 할 수 있다는 뜻입니다. 이론상으로 말입니다.)
정리를 해드리면
소형아파트 투자할 때
- 직장인대출: 원리금 상환 의무, 담보인정비율40% 4600만원 대출 가능(최대 8000만원), 소득심사(DTI 등) 까다로워 다주택 늘리기 어려움
- 임대사업자: 이자만 내기 가능, 담보인정비율80% 1.26억 대출 가능, 다주택이면 그만큼 월세가 비례로 늘어 대출에 지장없음(RTI), 여기에 정부가 임대사업자 세제혜택까지 주고 있었으니... 말 다한거죠...^^
이렇게 적은 돈으로 손쉽게 부동산을 매입해 갭투자로 늘릴 수 있었으니...
"정부가 임대사업자 담보인정비율을 낮춘다"
"첫 주택 이후 다주택 구매 대출 할때는 담보인정비율을 낮춘다"
"다주택자 세금을 올린다, 종부세를 올린다."
이런 뉴스나 정책에 부동산 하시는 분들이 발끈! 하고 경끼 수준의 반발을 하시는 것입니다.
※ 담보인정비율(LTV)는 전국 시군구 지역마다 상이합니다. 본 글에서는 가계대출 40%, 임대사업자 80% 인 지역을 설정하고 글을 작성하였습니다. 실제로 지방의 경우, 가계대출 LTV 80% 적용 지역도 존재합니다.
- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -
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