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by 바보아저씨 Jul 13. 2018

4,000만원으로 1억 오피스텔 투자해 월세 받기

1억 오피스텔 사서 월세 놓기, 오피스텔 투자의 기본 개념 연재 2편

바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 배포 글 아이디어 도용을 금지합니다.)


본 글은 소액 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써

1) 오피스텔, 원룸 선택 시 유의해야 할 사항(오피스텔 투자 기본 개념 1편)

2) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기(오피스텔 투자 기본 개념 2편)

3) 2천만원으로 1억 오피스텔 갭투자 매입이 가능했던 이유(오피스텔 투자 기본 개념 3편)

3편으로 나눠서 연재되는 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명하는 글입니다.




4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기 (오피스텔 투자 기본 개념 2편)


오피스텔 투자 임대수익률 얼마나 나올까?

오피스텔 투자 임대수익률(1억매매 500/40 ~ 500/50 월세)


필자는 "바보아저씨의 경제이야기" 책 1권에서 

- 내돈 3억으로 10억 원룸 건물주가 되는 현실적인 방법

- 내돈 4억으로 10억 상가 건물주가 되는 현실적인 방법

- 내돈 9억으로 20억 통상가 건물주가 되는 현실적인 방법

3개의 글을 구성하여 다루면서, 실제 은행에서 현실가능한 대출 및 수익성을 설명드렸고, 건물 매입 후 월세+직장소득을 바탕으로 꾸준히 빠른속도로 건물 담보대출원금 상환이 가능한 상태라면 60~75% 담보인정비율로 대출이 가능한 건물주는 당장 되는 건 어렵지 않다는 아주 현실적인 내용을 다루었습니다.


몇억씩 내돈 투자해 건물주가 되는 방법,,, 참 남에나라 이야기 같지요...

그래서 이번엔 수천만원으로도 가능한, 젊은 직장인 분들도 쉽게 접근할 수 있는 소액 부동산 투자 기본개념을 연재해 보도록 하겠습니다.


요새 은퇴자금 여윳돈 가지고 마땅히 투자할 곳이 없습니다.

은행에 넣어봐야. 2% 이자에 세금빼면 남는게 없고 뭔가 후퇴하고 있는 것만 같고 그렇다고 위험한 주식이나 가상화폐에 무작정 돈을 넣어볼 수도 없고 펀드나 주식은 좀 위험하고 이러한 안정추구형이신 분들이라면 소액으로 오피스텔 투자에 관심을 가져볼만 합니다.


은행 대출창구에서 일을 해보면 정말 많은 사람들이 부동산 담보대출을 연장하러 옵니다그래서 은행 업무 경험을 살려 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명드리려 합니다.


평생 직장생활만 하며 돈을 모으고 살았으면 큰 대출 자체에 대한 거부감이 있는게 사실입니다저도 그랬으니까요그래서 꼭 1억 오피스텔을 사려면 내돈이 1억이 다 있어야 직성이 풀리는 그런 성격이 되어 버립니다왜냐면 직장생활하면서 마이너스대출을 쓰면 항상 계좌가 마이너스 상태로자동차라도 살때 할부대출을 해보면 무이자 할부라도 매달 나가는 할부금이 얼마나 아깝고 마음에 짐이 됩니까그래서 대출 자체를 기피하게 생각합니다.


그러나 부동산 담보대출을 일으켜 월세투자 시에는 이 개념을 빨리 떨쳐버리고 그 반대로 생각을 하셔야 합니다왜 그런가 하면 여윳돈이 생기면 그 돈을 기반으로 최대한 빨리 담보대출을 이용해 월세 소득을 올리는게 유리할 수도 있기 때문입니다.


구체적으로 살펴보겠습니다.


현재 부산울산대전대구혁신도시 등 매매가 1억 정도하는 오피스텔의 경우 월세 시세가 500/40 ~ 500/50 정도 나옵니다. 500/45 받는 경우도 있구요제가 부동산 등으로 알아본 바로는 지역특정 없이 매매가 8000~9000 정도에 500/40 월세 받는 매물도 있었고 1억이 좀 넘는데 500/35 나오는 곳도 있더라구요평균쳐서 매매가 1억 정도에 40~50 정도는 나옵니다.


경기도 분당의 신축 오피스텔 전경


그럼 1억 짜리 오피스텔 매매를 위해서 1억이 다 필요하다라는 그 개념 자체를 빨리 버려야 된다고 말씀드렸습니다.


매매가 1억 "주거용 오피스텔"이라면 은행에서 가능한 최대 담보인정비율은 75% 정도 나옵니다은행마다지역마다 조금씩 달라지지만 70% 나오는 은행도 있고. 75% 나오는 은행도 있고 심지어 80% 나오는 지역도 있습니다.

거의 대부분 시중은행은 70%~75%정도 나옵니다.

(※ 실제 투자 시정확한 확인을 위해서는 해당지역 은행에 직접 문의를 해보셔야 합니다.)


담보인정비율이 70% 라면 그럼 1억의 70%인 7000만원 까지 대출이 나오느냐

첫 주택구입자금 대출인 경우는 나옵니다소액임차보증금이 지방인 경우 1700만원을

차감해야 하지만 첫 대출인 경우는 소액임차보증금에 대한 보증서를 국가에서 끊어 주거든요 (MCG보증그럼 7000만원 까지 대출이 가능합니다.


담보인정비율이 70% 인 지역이라면 대출 7000만원 끼우고 본인돈 3000만원 끼워서 1억짜리 오피스텔 한 채 마련하시면 됩니다취등록세+복비 물론 나갑니다그 돈은 보증금 500만원으로 일단 내시면 됩니다여기서 잘 생각하셔야 되는 점이보증금500만원은 집주인 돈도 세입자 돈도 아니라는 생각을 하셔야 합니다그냥 보증금은 "나중에 들어오는 세입자가 메꿔서 낼 돈평생 내가 갖고 있지도 않고 갚지도 않아도 되는 돈이라고 생각하시면 됩니다.


결국 3,000만원으로 7,000만원 대출을 껴서 오피스텔을 장만합니다그럼 수익이 어떻게 나는가 봐야 겠지요?


현재 시중은행 7,000만원 담보대출 금리는 4%~5% 수준입니다앞으로 금리도 더 오를 것 같고보수적으로 5%로 계산해 보겠습니다. 7,000만원의 5% 1년 이자는 350만원 입니다우와,,, 1년에 이자만 350만원을 내야 합니다.

직장생활한 입장에선 많아 보입니다.


그런데 그 1년동안 월세는 480~600만원을 받습니다단순 계산으로 130~250만원의 차액이 생깁니다. 3,000만원 투자해 130~250만원 차액을 얻는 겁니다. (월세 40~50만원 사이대출금리 5.00% 기준)

공실 나면 어떻하냐구요공실생각만큼 그렇게 많이 발생하지 않습니다평균적으로 20개월당 1개월 정도 공실이 발생합니다젊을때 저도 이리저리 옮겨 다니면서 10년간 월세살이 전세살이 해봐서 압니다공실률 두려워 하시면 안됩니다.


물론 지금까지 이렇게 설명을 드렸지만, 

첫번째 주택인 경우는 본인이 실거주를 해야 하기 때문에, 

또는 아파트에 이미 거주를 하고 계신 상황이 많으시므로 


투자용으로는 두번째 주택부터가 중요해 집니다.


그럼 두번째 오피스텔 구매할때는 대출을 어디까지 받을 수 있느냐 알아봐야 됩니다똑같이 1억짜리 매매할 경우 담보인정비율 75% 로 계산해 본다면 7,500만원에서 이번엔 소액임차보증금 1,700만원을 차감시켜야 됩니다.


즉 5,800만원까지 대출이 가능한거죠.


(소액임차보증금은 지역마다 상이합니다.)


서울 1억 오피스텔 이라면 7,500만원 - 3,400만원 = 4,100만원 대출 가능

부산 1억 오피스텔 이라면 7,500만원 - 2,000만원 = 5,500만원 대출 가능

지방 1억 오피스텔 이라면 7,500만원 - 1,700만원 = 5,800만원 대출 가능


결국 지방의 경우라면 4,200만원 있으면 5,800만원 대출내서

두번째 오피스텔 매입이 가능합니다.


그 이후로 1억짜리 오피스텔 한 채 늘릴때마다 필요한 돈은 4,200만원 밖에 들지 않습니다.

즉 오피스텔 10채 10억 마련하는데 필요한 순수한 내 돈은

4.2억이면 가능하다는 뜻이 됩니다.


구나 

임대사업자로 나가는 대출은 원금 상환없이 10년 동안 이자만 갚는 대출이 가능합니다.

(다시 말하면 10년 동안 원금 상환 한푼도 안하고 월세타서 이자 갚고 남겨 먹으면 그만이라는 뜻입니다.)

임대사업자로 나가는 대출은 본인 소득과 상환없이 월세/이자비용 (RTI) 기준만 충족을 하면 대출이 가능합니다.


RTI 기준 설명 (RTI = 월세 / 대출이자)

- 주거용인 경우 RTI 1.25 (월세 50만원일 때, 담보대출 월이자 40만원 초과만 안하면 된다는 뜻)

- 업무용인 경우 RTI 1.50 (월세 50만원일 때, 담보대출 월이자 34만원 초과만 안하면 된다는 뜻)

여기에 오피스텔 이라면 월세를 조금 손해보고 보증금 500만원 대신 1000만원으로 살짝 올리면 5,000만원이 추가로 손쉽게 확보되니 3.7억원으로 오피스텔 10채가 가능하다는 뜻이 됩니다.

저렇게 투자하는게 무리가 아니냐고 생각하실지도 모릅니다.


은행업무 경험상 큰 무리는 아닙니다.

왜냐면 1금융권 은행에서 저렇게 대출해도 안전하다고 생각하니까

시중은행에서 담보인정비율을 70%~75%~80%로 설정해 놓은 것입니다. 1억 담보에 5,800만원 대출내고 현 정부가 규제책으로 내놓는 RTI (임대료 이자비용)도 계산해보면 초과하지 않습니다.


다만 규모가 커지면 

임대사업자 등록해야죠

건강보험료 올라가죠

세금내야죠

기타 부대비용이 증가합니다.


이렇게 적은 돈으로 손쉽게 부동산을 매입해 늘릴 수 있었으니

"정부가 임대사업자 담보인정비율을 낮춘다"

"첫 주택 이후 다주택 구매 대출 할때는 담보인정비율을 낮춘다"

"다주택자 세금을 올린다, 종부세를 올린다."

이런 뉴스나 정보에 부동산 하시는 분들이 발끈 하고 반발을 많이 하시는 겁니다.


뭐 그렇다고 4억들고 오피스텔 10채 투자하시는 것 보다는

4억이 있다면 대출을 끼워서 8~9~10억짜리 다가구주택이나 상가주택 매입하는 게 나은 길입니다.

오피스텔은 다채 보유 시 관리단과 트러블 생길일 있고 휘둘일 일도 좀 있을 수 있습니다그러나 다가구나 원룸 건물이나 상가 건물은 토지+건물 완벽한 내 소유가 됩니다세입자한테 월세에 관리비 까지 받을 수 있으니깐 좋은 것입니다.


정말 간단하죠

내돈 3,000~4,000만원으로 1억 오피스텔을 살 수 있다니 말이죠.



- 수도권 오피스텔 가격의 하방경직성 원리

수도권 아파트 및 오피스텔 가격의 하방경직으로 작용하는 원리를 별도로 글로 집필을 하고 있는데요, 본 글에 연관성이 되는 부분만 일단 말씀을 드리겠습니다. 현재 국가에서 아주 싼 금리로 대출을 해주는 기금대출의 경우 독신가구에 적용을 해보면 결혼가구가 아닌 독신가구인 경우에도 디딤돌 대출이 가능하나 전용60제곱미터, 주택가격 3억원 이하 주택만 최대 1.5억까지 대출이 가능하게 되어 있습니다. 따라서 수도권에 살면서 전세 1억 정도 되는 오피스텔에 사는 독신 직장인의 경우 전세금 1억과, 저축한 돈 5천만원만 있으면 1.5억 디딤돌 대출을 받아서 3억원 이하의 소형아파트나 주거용 오피스텔을 매수해 내집마련이 가능하다는 뜻이 됩니다. 따라서 수도권의 전용 60제곱미터 이하의 목 좋은 소형아파트나 서울의 소형 주거용 오피스텔의 경우에 이러한 독신가구 디딤돌대출 수요가 받쳐주기 때문에 3억원 이하에서는 가격의 하방경직 확보가 예상되어 진다고 볼 수 있습니다.

- 매매가 3억 근처 소형아파트(60제곱미터) 및 오피스텔: 싱글 디딤돌 대출 수요로 인한 하방경직성으로 작용 할 수 있다.



소액으로 오피스텔 매입하실 때 주의하실 점

월세가 안정적으로 나오는 지 해당 지역의 사정에 밝으셔야 합니다또한 특히 원룸형 오피스텔 같은 경우 건물 설계가 잘못되어 방음이나 겨울에 우풍이 매우 심한 방들도 있어 사람이 자주 들고 나가 방의 회전이 많이 일어나 공실률이 높은 매물이 있을 수 있습니다자기가 직접 1~2년 살아보고 살기 좋고 괜찮으면 매수하기 시작하는 게 가장 바람직 한데 그렇지 못한 경우라면 무턱대고 가격대비 월세 잘 나온다고 현혹되시기 보다는 괜찮은 지역 괜찮은 매물인지 꼼꼼하게 따져보셔야 할 것입니다.


이와 관련해서는 투자용 오피스텔 매물을 선택하거나 실거주용 오피스텔을 선택 시 유의해야 할 사항을 따로 정리해 놓은 글을 아래 링크해 드리니 꼭 참고하시기 바랍니다.


다음글에서는 연재 3편으로 과거 10여년 간 수도권에서 내돈 2천만원으로 1억 오피스텔 여러채 갭투자가 어떻게 가능했는지 상세하게 갭투자 그 수법 글을 기고하겠습니다. 제 글에 많은 관심을 가져주시어 정말 감사드립니다. 남은 주말 잘 보내세요.


본 글은 소액 오피스텔 투자의 기념 개념을 설명드리는 글로써

3편으로 나눠서 연재되는 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명하는 글입니다.


[바보아저씨 온라인 연재글 더보기]

2019년 현실경제 키워드 6개, 바보아저씨의 현실경제 이야기

1) 오피스텔, 원룸 선택 시 유의해야 할 사항(오피스텔 1편)

2) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기(오피스텔 2편)

3) 2천만원으로 1억 오피스텔 갭투자 매입이 가능했던 이유(오피스텔 3편)

(기고 예정입니다.)


- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 배포 글 아이디어 도용을 금지합니다.)


[바보아저씨의 온라인 기고글 더보기]

금리인상 0.25% 하면 임대사업자 소득은 -10% 하락한다. 무서운 임대소득의 불편한 진실


(일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!)


온라인(다음,네이버) 기고 10개월 만에 구독자 20,000명조회수 500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)

바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)
온라인 기고 10개월 만에 구독자 20,000명, 조회수 500만을 돌파한 생활경제, 바보아저씨의 경제이야기
경제/경영 베스트셀러 순위 (2019년 2월 기준)
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