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by 바보아저씨 Jan 01. 2019

LTV DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식

LTV,DTI,RTI,LTI 계산방법 - 바보아저씨의 경제이야기

LTV,DTI,RTI,LTI 계산방법 - 바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 및 글 아이디어 도용 No No)


본 글은 부동산 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써

1) 3억으로 10억 원룸 건물주 대출방법 (책 1권)

2) 4억으로 10억 상가 건물주 대출방법 (책 1권)

3) 4,000만원으로 1억 오피스텔 투자방법 (책 2권)

4) 금리인상 0.25%, 부동산 임대업 소득은 -10% 하락한다. (시뮬레이션 결과)

5) DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식...

연재되는 글입니다.


LTV, DTI 규제는 직장인만 해당된다. 왜 임대사업자는 전혀 해당사항이 없을까?


DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식...

- DTI 와 RTI 는 얼핏 같아보이지만 실제로는 정반대의 계산식 입니다.


필자가 은행에서 일을 하면서 좀처럼 납득하기 어려운,,, 황당한 사례가 크게 아래 4가지 있었습니다.


1) 3억 증여세 4천만원 - 시골 사람들은 순진하게 와서 내고갑니다. 돈이 없으니 증여한 땅을 담보로 대출까지 받아서 내고 가요.... 그런데 은행 PB 고객은 풉! 하고 비웃으면서 0원으로 만들어 단 한푼도 내지 않고 있습니다.)

2) 월세대출 30만원 vs 전세대출 10만원 - 지점 근처 직장인 사회초년생 A는 월세대출 30만원 받아서 열심히 갚구요. 그런데 같은회사 B는 똑같은 월급 받으면서 국가에 전세대출 신청해 월이자 10만원만 내고 있습니다. 

3) LTV 60% vs LTV 80% - 직장인은 집대출 60%만 해주구요. 임대사업자는 80% 대출 그냥 다 해줍니다.

4) DTI 60% vs 1/RTI 80% - 직장인은 소득/연봉 60% 까지만 대출 해주구요. 임대사업자는 소득/연봉 80%까지 마구마구 대출을 퍼주고 있습니다.


은행원의 시선이 아닌 일반인의 시선에서 실제 일어나고 있는 위 4가지 경우를 생각해보면 깜짝깜짝 놀라고 소름이 돋는 경우가 많습니다. 눈뜨고 코베어 간다는 말이 이런 뜻이 아닐까요......

오늘은 위 4가지 경우 중 3번~4번 부동산 규제 지표에 대해 꼭 하고 싶은 말이 있어 기고를 하게 되었습니다.


부동산 관련 규제 지표에 LTV, DTI, RTI, LTI 라는 항목이 있는 건 다들 아실겁니다.


LTV (60% = 5억 아파트 3억만 대출 가능하다는 뜻입니다.)


LTI (Loan To Income, 자영업자 소득대비대출비율)

DTI (Debt To Income가계대출 총부채상환비율)

RTI (Rent To Interest임대업이자상환비율)


용어만 나열해서 보면,,, 영문 "to I" 로 끝나기 때문에,,, 무엇을 무엇으로 나누는... 그래서.. 얼핏 비슷해 보입니다.


그러나 이들 용어의 계산 방식을 잘 뜯어보면 뭔가 이상하다는 느낌을 지울 수가 없습니다.


왜 그런지 한 번 살펴보겠습니다.

LTI(Loan To Income, 소득대비대출비율)

(대출원금총액) / (자영업소득)

(자영업자 2억 대출) / (사업소득 1억) = LTI 200% 라는 뜻입니다.


DTI(Debt To Income, 직장인총부채상환비율)

(원리금 상환액) / (연봉소득)

가계대출 직장인들 아파트 담보대출 받을 때 적용받는 지표입니다. 

쉽게 설명드리면 디딤돌대출 2억 30년 받으면 한달 원리금 80만원 들어가구요. 

(1년 이자 960만원) / (연봉소득 3000만원) = DTI 32% 나옵니다.


RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율)

(상가가치×임대수익률) / (대출금×이자율) 이렇게 정의를 하고 있습니다.

그런데 잘 공식을 들여다 볼까요. (예를 들어 설명을 드리겠습니다.)

(10억 건물 수익률 5%) / (8억 대출 4.16% 이자율) = RTI 1.50 이 나옵니다.

더 쉽게 설명을 드려 볼까요

(월세소득 5000만원) / (1년 이자 3323만원) = RTI 1.50 나온다는 뜻입니다.


여기까지 계산해 드렸는데... 뭔가 이상하다는 생각... 드시지 않나요? 

(저는 아주 많이 많이 이상합니다... 아주 기분 나쁠 정도루요... 마치 여름에 영화관에서 공포영화 보고 있는 것 같아요... 왜 그런지 이제부터 설명해 드리겠습니다.)


LTI = 총대출액 / 사업소득

DTI = 대출원리금이자 / 연봉소득

RTI = 월세소득 / 대출이자


똑같이 대출 및 이자와 소득을 기반으로 계산되어지는 LTI, DTI, RTI 세가지 부동산 규제 지표 계산식 중에서 유독 RTI 만 분모/분자 정반대로 계산이 되어지게 만들어 졌다는 뜻입니다.


직장인 가계대출 DTI 처럼 대출원리금/연봉소득 비율을 똑같이 따지려면

임대사업자 지표인 RTI 역시 대출이자/월세소득으로 똑같이 만들어져야 국민들이 헷갈리지 않음에도 불구하고, RTI는 월세소득/대출이자로 DTI 대비 분모/분자가 뒤집혀있는 형태로 만들어져 있습니다.


도대체 왜 이렇게 RTI 는,,, DTI에 익숙한 일반 국민이 보기에,,, 계산하기 헷갈리게 만들어져 있을까요?


여기에 대한 해답을 찾으려면 아주 간단한 방법이 있습니다.


RTI 를 다시 1로 나눠보면 됩니다.

1/RTI = 분모/분자를 뒤집어 계산을 해보면 그게 바로 DTI 와 똑같은 총부채상환능력 비율이 나오는 거거든요. 


DTI = 대출원리금이자 / 연봉소득

1/RTI = 대출이자 / 월세소득


이렇게 똑같이 이자/소득 비율로 계산해서 비교를 해보자는 것입니다.


쉽게 이해를 돕기 위해서 제가 예를 들어 계산을 해보겠습니다.

한 임대사업자가 10억 건물을 매입을 하였다고 가정하고

- 10억 건물 수익률 5.00%

- 8억 담보대출 대출이자 4.16% 받았다고 가정을 해보겠습니다.

건물 10억 : 1년 월세소득 5,000만원 올릴 수 있습니다.

대출 8억 : 1년 대출이자 3,328만원을 지출합니다.

RTI (5,000/3,328) = 1.50 으로 규제에 충족합니다. 즉 대출이 가능하다는 뜻입니다.

그런데 1/RTI 를 해보면 = 66.56% 이렇게 나옵니다. 


DTI 직장인 가계대출 처럼 원리금 상환도 아닌 원금 상환 한 푼도 안하는 이자만 내는 대출을 받으면서

임대업 건물 대출 소득대비 상환비율(1/RTI)가 60%를 훨씬 초과한다는 뜻입니다.


더 쉽게 이해를 위해서 이번엔 이렇게 비교를 한 번 해보겠습니다.


월세 5000만원을 받는 임대업자 A와

연봉 5000만원을 받는 직장인 B가 나란히 있습니다.

(A와 B는 같은 고향 동네 아주 막역한 친구입니다.)

A 임대업 1년 대출이자 3328만원 / 월세소득 5000만원

B 직장인 1년 대출이자 3328만원 / 연봉소득 5000만원

이 정도 범위 내에서 두 사람이 대출을 받으려고 같이 손을 잡고 은행에 갔습니다. 

두 사람 모두 대출이 가능할까요?

대출이자 3328만원, 소득 5000만원 올리는 임대업자와 직장인의 DTI 비교

임대업은 DTI 방식으로 계산하면 66.56% 나오지만 RTI는 1.50 으로 대출이 가능합니다.

(더구나 임대업은 대출을 하는 내내 평생 원금 상환 단 한푼도 안하고 이자만 낼 수가 있습니다. = 일시상환대출)


직장인은 DTI 방식으로 계산하면 66.56% 가 나와서 대출이 불가능 합니다. 

(여기에 직장인은 대출을 하는 내내 평생 원금을 나눠서 상환을 해야 합니다. = 원리금균등상환)


DTI (대출원리금이자/연봉소득) vs 1/RTI (대출이자/월세소득) 똑같은 분자/분모로 놓고 비교를 해보면

이렇게 가계대출자와 임대업대출자 간의 불공정, 불공평함이 있다는 것을 일반인 국민이 너무나 쉽게 간파해 버릴 수 있다는 겁니다.


직장인은 30년 동안 원금을 나눠서 상환하는 방식을 선택해 달이 갈수록 리스크가 줄어드는 대출을 받으면서도 DTI 60%가 넘으면 대출이 나오지 않는 반면에,,,


임대업은 평생 원금 상환 단 한푼도 없이 월세-이자 차액 먹기를 하면서 DTI(1/RTI)가 60% 넘어도 은행에서 대출을 마구마구 해준다는 뜻입니다. (어쨌든 RTI 는 1.50 충족되므로...)




꼭 물어보고 싶습니다.


소득대비 상환능력을 나타내는 부동산 규제 지표를

DTI = 대출이자 / 연봉소득

RTI = 월세소득 / 대출이자

왜 이렇게 분모/분자를 정반대로 만들어 일반 국민들을 기만하고 계시는 건가요?


RTI 1.25 (1/RTI 80% = DTI 80%)

RTI 1.50 (1/RTI 66% = DTI 66%) 가 정말 강도 높은 부동산 임대업 규제가 맞는 건가요?


혹시 다주택자, 임대사업자 보호를 위해 일부러 DTI 와 다르게 보이려고 

RTI 산식을 저렇게 거꾸로 만든 것은 아닌지요? 라는 합리적 의심을 할 수 밖에 없는 상황입니다.





임대업 RTI 계산하는 방법 쉽게 표로 설명드리고 마무리 하겠습니다. 

책 1권에서 제가 RTI를 상세하게 건물 가액별로 세분화 하여

주거용 RTI 1.25 (DTI = 80% = 1/RTI)

비주거용RTI 1.50 (DTI = 66.7% = 1/RTI) 나누어 표로 계산해 정리해 드렸는데요.


본 글에서는 RTI 1.50 기준으로 정리를 해드릴께요.

10억 건물에 월세 400만원 나올 경우, RTI 1.50 에 부합하는 대출금리별 대출가능금액 입니다.


10억 건물 RTI 1.50 계산표 - 출처: 바보아저씨의 경제이야기 1권

(※ RTI 가 충족된다고 그만큼 모두 대출이 가능한 것은 아닙니다.)

(※ 은행 담보대출은 (담보인정비율 - 임차보증금 차감액) vs (RTI 기준)을 보고 적은 금액에 맞춰 대출이 가능합니다.)


부동산 용어 알기 쉽게 설명 드리고 마무리 하겠습니다.


[LTI]

- LTI 200% : 사업자대출 2억 / 사업소득 1억 = 200% 라는 뜻입니다.


[LTV]

- 직장인 LTV 70% : 5억 집 3.5억원 까지만 대출 된다는 뜻입니다.

- 임대업 LTV 80% : 5억 집 4.0억원 까지만 대출 된다는 뜻입니다.


[DTI]

- DTI 60% : 한달원리금 250만원 X 12개월 = 1년 대출원리금 3000만원 / 연봉 5000만원 = 60% 라는 뜻입니다.


[RTI]

- RTI 1.50 : 한달월세 50만원 이면 한달대출이자 33.3만원 만 안넘으면 대출된다는 뜻입니다.

  (1/RTI 66% : 한달월세 50만원 이면 한달대출이자 33.3만원 만 안넘으면 대출된다는 뜻입니다.)

- RTI 1.25 : 한달월세 50만원 이면 한달대출이자 40만원 만 안넘으면 대출된다는 뜻입니다.

  (1/RTI 80% : 한달월세 50만원 이면 한달대출이자 40만원 만 안넘으면 대출된다는 뜻입니다.)

[DTI = 1/RTI 같은 개념]

- DTI = 1/RTI 같은 개념입니다. 

(분모/분자 일부러 반대로 만들어 놓고 국민들 속이는 게 아닌지 매우 의심됩니다.)


직장인들은 DTI 60% 넘으면 대출 못받게 규제 (심지어 원금 상환 강제함)

임대업자는 DTI 60% 초과도 대출 해주고 규제 안하겠다는 뜻 (심지어 원금 상환 한푼도 안함)


직장인들은 LTV 70% 묶어놓고 집값의 70% 대출해줬음 (생애최초 디딤돌대출 비규제지역 기준)

임대업자는 LTV 80% 열어놓고 집값의 80% 대출해줬음 (대부분 시지역 이상 거의다 해당됨)


본 글은 부동산 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써

1) 3억으로 10억 원룸 건물주 대출방법 (책 1권)

2) 4억으로 10억 상가 건물주 대출방법 (책 1권)

3) 4,000만원으로 1억 오피스텔 투자방법 (책 2권)

4) 금리인상 0.25%, 부동산 임대업 소득은 -10% 하락한다. (시뮬레이션 결과)

5) DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식...

연재되는 글입니다.


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 및 글 아이디어 도용 No No)

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