낡은 아파트, "이것"을 고치고 임차인을 구했다(下)
임차인 구하기 #4. 무조건 이것만 고치면, 임차인은 찾아 온다(하편)
예수님의 보리떡 다섯개 물고기 두마리는 많은 사람을 배불리도록 불어났지만,
나의 구축 아파트는 매우 아쉽게도, 자산 가치로서 전혀 그렇게 불어나지 않았다.
90년대 준공한 낡은 아파트 두 채
소유 아파트가 한 채 이상이라고 말하는 것도, ‘다주택자’라는 프레임이 얼마나 무의미한지 말하고 싶어서다. 더군다나 ’시장의 온기를 크게 느끼지 못하는‘ 아파트를 보유한 사람의, 답답한 마음을 공감하는 누군가 있으리라는 그런 마음에 속편히 털어놓는 것이다.
보유한 아파트 수가 늘어난다고 무조건 “수익률이 좋다, 투자를 잘한다”는 말을 들을 수 있는게 아님을 아마 아파트 투자자 또는 소유자들은 이해하실만한 분들이 많을테다.
특히나, 폭등기에 매수했는데 ’기대 이하 시세상승‘을 겪어 마음 고생이 있거나(사람이 배고플때랑 밥먹고 난 뒤는 당연히 입장이 달라지니까), 아파트를 팔고 싶어서 내놨는데 팔리지 않아서 대출 제한과 각종 세금 등의 현실적인 문제에 봉착한 분들은 아실거다.
나의 경우가 그랬다.
전세계약 종료를 통보하신 임차인이 들어오신지 몇년 됐는데, 그 좋아진다는 부동산 경기에 매수한다고 보러오는 사람도 거의 없고, 전세가가 오르긴 커녕 깎아서 내놔도 보러만 오고 실제 계약을 원하는 사람은 없었다
* 보증금은 더 낮출래야 낮출수가 없었음
과거의 영광을 간직한 경기도의 어느 공단 지구
서울 특급 주거지구에 “인접한” 가성비 아파트
두 아파트 다 내겐 사연이 굉장히 깊은 물건이다.
특히 경기도 아파트는 기회만 되면 빨리 팔고자 했으나, 상승장 전에 매수한 아파트임에도 그 뜨겁다는 부동산 경기가 “전혀” 와닿지 않는 지역이라, 아파트 매도를 위해서 보러 오는 사람도 한명도 없었다.
그때 느꼈다. 아주 무겁도 또 무섭게.
주식은 팔거나 상장 폐지 되면 끝이지만
부동산은 누군가가 사주지 않으면
평생 나에게 영향을 끼치는구나.
그것이 세금이든, 대출 제한이든, 내 속사정을알 길 없는 사람들의 손가락질이든.
내가 반포 한채 압구정 한채 가지고 있으면 말도 안해
우여곡절을 오롯이 감싸안고, 내 소유의 물건이 못난이가 아닌 최소 “임차 희망자”분들에게라도 간택받을 수 있도록 수리하게 되었고, 그 이야기는 아래에서 시작된다.
남의 시선에서 자유로울 수 없다면, 오히려 남의 시선에 맞는 삶을 찾아보는 건 어떨까? 나는 조금 더, 적극성을 갖기로 결심했다. 그래. 아파트 소유자가 할 수 있는걸 해보자.https://brunch.co.kr/@alexkidd/115
그리고 실제 수리를 진행하며 체득한 노하우와 세부 팁은 아래 내용을 참조해주시길.
https://brunch.co.kr/@alexkidd/119
이제 오늘은, 어떻게 고쳐서 못난이를 가성비 좋은 주거 공간으로 탈바꿈 시키는데 성공했는지 두번째 이야기를 하고자 한다.
상술한 이전 에피소드와 이어지기 때문에, 수리 항목에 대한 넘버링도 동일히 이어갈 예정이다.
4. 베란다
첫째, 확장이냐 유지냐
4-① 베란다 확장
서울 아파트를 전세 매물로 두고, 몇군데 중개사분들이 보시고는 “혹시 이건 안고치시나요? 손님들이 많이 찾으시는데”하고 꼭 물어보신 항목이 있다.(샤시는 공사 예정이라고 해서 묻지 않았음)
바로 베란다 확장 여부다.
베란다는 확장 공사를 할지 말지 결정해야한다. 구축 아파트는 대부분 앞베란다가 있고, 제법 공간이 넓어
과거엔 늘 우리 어머님들 빨래 건조대와 화분, 작은 장독대를 두시곤 했다. 그렇다면 요즘은 어떤가?
요즘 아파트는 분양 시기에 “베란다 확장”이 아예 옵션으로 존재하기 때문에,
탁 트인 거실과 공간 활용을 원하는 대다수가 베란다 확장을 선택한다.
특히나 시공 단계에서 베란다 확장을 하면, ‘순정품’이라는 심리적 안정감도 있고,
소규모 업체가 아닌 건설사 중심의 공사가 진행된다는 점에서 혹시나 모를 누수 등의
부실 시공에 대한 불안감이 해소된다는 메리트가 가장 크리라.
확실히 베란다 확장을 하면 전세 계약 및 매도 시 유리하다.
모두가 베란다 확장을 원하면, 시장의 수요를 맞춰주는게 안전하지 않나?
베란다 확장을 하게 되면 거실 샷시도 허물 수 있어 시야도 트이고 관리도 더욱 용이할 수 있다.
다만, 확장에는 콘크리트 시공을 포함해 보일러 연장, 그리고 방수 작업이 따르게 된다.
구축 아파트는 첫째도 둘째도 무조건 방수다.
가뜩이나 오래된 우수관이 누수의 위험이 있고, 낡은 샷시를 새롭게 고친다 하더라도
아파트 외벽에 세월의 흐름에 의한 크랙이 많아서 언제나 누수의 위험에 처해 있는 것이 베란다다.
이런 베란다의 외부로부터, 그리고 내부로부터 오는 누수의 위험을 감안하면
아무리 베란다 확장 공사를 잘 한다고 한들 비가 억수같이 오는 우리 나라의 장마철에
누수 걱정으로 밤잠을 못 이루는 경우*가 발생할 수 있다.
구축 아파트 누수에 관련된 건은 추후에 별도로 다루기로 하겠다.
베란다는 한번 고치면 끝이다. 다만, "제대로 고쳐야한다". 아파트 준공 시 공사된 부분을 개인이 뜯어 고쳤는데 누수가 발생한다? 그것은 아파트 책임이 아니다. 이런것도 감안하자.요즘은 베란다를 여가 공간으로 분리하여 활용하는 트렌드도 있다.
캠핑 의자나 독서 테이블을 세팅해놓고 여유를 즐기는 분들도 있고,
특히 아이가 있는 집은 거실 공간과 분리하여 아이들이 놀 수 있는 놀이 공간으로서
베란다를 활용하는 선호도 분명히 있으니, 확장 공사에 대한 불안감 또는 부담이 있다면,
이런 공사를 하지 않고 디테일을 잡는 경우도 좋은 선택이라고 본다. 아래처럼.
확장 공사 대신, 베란다 디테일링
베란다는 벽과 바닥의 면적이 넓다.
다른 공사 면적은 넓을수록 예산이 높아져서 불리하지만, 반대로 베란다는 넓기 때문에 오히려 유리하다.(물론 타일 공사를 해야 되면 예산이 발생 하겠지만) 타일 공사를 하지 않아도 될 경우에는 베란다는 넓은 공간을 채울 수 있는 작업이 굉장히 간단 하기 때문이다.
4-② 타일과 방수
타일 공사는 기존에 타일 위에 타이를 덧붙이는 덧방 시공이 있고, 아예 뜯고 새롭게 하는 경우가 있다.
나에게 묻는다면, 비용을 조금 더 주더라도, 만약의 누수 위험을 최소화하기 위해 새로 할 것을 추천 한다.
덧방 시공 자체가 완전한 공사가 아니기 때문에, 기존 타일을 뜯어내고 방수를 꼼꼼하게 정비하자.
이전 에피소드에서 말했듯이 타일 같은 경우에는 여러 구역에 한 번에 작업이 가능하다.
그러니 하나의 타일 시공업체에 발주를 내는 것이 가능하며,
현관바닥, 베란다 바닥, 화장실 내부, 부엌장 사이 등 필요한 공간을 확인하고 견적을 받자.
타일 퀄리티 같은 경우에는 전세를 생각한다면 너무 비싸거나 화려한 디자인은 지양하자.
개인의 취향을 타기도 하고, 어차피 소모품이기 때문에 수급이 쉬워야 한다.
4-③ 페인트 작업, 그리고 결로 제거
볕이 잘드는 앞 베란다는 덜하지만, 뒷베란다의 경우 보일러실이 있다.
이로 인해 겨울철에 결로가 생기거나 곰팡이가 생기는 경우가 많은데, 대부분 대수롭지 않게 쓴다.
잘 들어가는 공간도 아니고, '어차피 습해서 또 곰팡이가 필 것이다'는 생각이 있으니까.
곰팡이가 있다면, 무조건 제거하고 시작하자.
곰팡이 제거제를 사서 뿌려주고, 1시간에서 반나절 정도 스며들게 놔둔 뒤에,
깨끗이 물로 닦아 내고 "제대로 말리기 위해서" 2~3일 정도 놔두자.
볕이 안드는 뒷베란다에 선풍기를 트는 것도 방법이다.
곰팡이 제거 후 완전히 벽면이 건조되고 나면, 너덜너덜한 페인트를 우선 다 벗겨내고,
결로 방지 페인트를 바르자.
일반 페인트보다 가격이 비싸지만, 분명히 효과가 있다.
마스킹 테이프를 꼼꼼히 부착하여 페인트가 다른데 묻지 않도록 주의하자.
만약 젯소를 미리 발라줄 수 있다면 아무래도 페인트를 바르는데 수월하다.
제거하다 만 페인트 찌꺼기가 있으면 울퉁불퉁하게 페인트를 바르며 뜯기는데,
젯소를 바르면 페인트를 바르는 난이도가 굉장히 낮아진다.
방수가 되는 수성 페인트를 발라주고,
컬러는 가급적 흰색을 쓰고, 걸래받이(하단) 부분에 검은색 등의 마감이 되어있다면,
여기도 마찬가지로 검은 페인트를 발라주자.
페인트 작업까지 했다면 베란다는 완성이다. 아, 천장에 붙은 건조대를 바꾸고 싶다고? 혼자 때기 버겁다면, 발주 낸 다른 공종 업체 분에게 부탁드리자. 장비와 노하우가 생명이다.5. 바닥
장판은 장판 시공일지 마루 시공을 할지를 결정해야 한다.
나 같은 경우 2번의 경우가 모두 장판이였고, 깨끗하게 장판을 청소하고
장판 아래 움푹 페인 곳은 셀프로 시멘트를 메우 작업을 했다.
장판은 일부 교체를 하는 인터넷 영상도 있긴 한데,
전세를 줄 생각이라면 전면 교체를 하지 않는 이상 일부를 잘라서 셀프 교체는 비추다.
장판은 너무 지저분하거나 찢어지지 않은 이상,
개인 취향에 따라 카페트나 러그를 덮기도 하고, 아이를 키우는 집은 매트를 깔기 때문에
사실상 큰 요소는 되지 않는다. 땅이 꺼졌거나 한 부분이 있다면 그 부분만 신경쓰자.
6. 벽지
위에 있는 왠만한 시설물들에 대한 인테리어 수리를 해줬다면,
사실상 벽지는 대부분 임차인이 하고 들어오는 것을 추천 한다.
임대를 줄 경우 실크벽지나 디자인 벽지 말고, 간단히 광폭 합지(흰색) 정도면 된다.
만약 임차인이 원하는 벽지가 있다면, 골라서 비용을 내고 시공하도록 일정만 조율해 드리면 된다.
다만 지금까지 수리한 것이 아까워서 도배까지 마무리하여 더욱 보증금을 올리고 싶다면,
도배까지 하는 것도 괜찮을 것 같다. 나의 경우, 경기도 아파트는 벽지까지 마무리했다.
7. 현관
상술했듯이 공정별 발주 후, 남는 사항은 아마 현관문과 도어락 정도일 것이다.
구축 아파트라면 아무래도 보안의 문제가 있으니 우유 배달 투입구를 막아주면 되고,
인터넷으로 찾으면 저렴하게 보급형을 구할 수 있다.
현관문이 너무 낡았다면, 페인트를 시공할 수도 있고 나의 경우 시트지를 시공했다.
검은색으로 시트지를 재단하여 붙였고, 잘 안붙거나 휘는 부분은 드라이기로
뜨겁게 열을 줘서 눌러 붙이면 '입구에서부터' 깔끔한 집이 완성된다!
도어락은 비용대비 성능이 좋으니 가급적 추천한다.
외풍이 너무 심한 경우 중문을 설치할 수는 있는데, 이것 또한 아파트 구조에 따라 다르다.
구축 아파트의 경우, 미닫이식 중문을 설치할 공간이 안나올 수 있으니 꼭 현장을 확인하자.
(사실 A/S의 차원으로 생각하면, 미닫이식보다 여닫이식이 편할 수 있다.)
신발장은 가급적 없으면 만드는게 좋다.
이왕 제작한다면, 가급적 높이 만들어서 '공간 분리' 효과를 내자.
구축 아파트는 현관-거실-부엌의 공간 분리가 약하기 때문에, 비용 대비 좋은 효과를 낼 수 있다.
크게는 아파트 누수를 걱정해야하고, 작게는 그 안을 채운 디테일링이 관건이다. 불편이 없는게 첫째, 살면서 미관상 아쉬움이 없는 것이 둘째. 적정선을 찾아보자.8. 시스템(인터폰 등)
가끔 아파트 현관에서 쓰는 인터폰이 완전히 망가진 경우가 있다.
이럴 때는 단순히 전화만 가능한 용도로 변경을 하거나,
아니면 화면이 보이는 기계로 바꿀 필요가 있다(아파트 현관 개폐 기능이 있는)
다만, 아파트 공용부 현관에서 제공하는 기계 스펙이 중요하기 때문에,
이것은 아파트 현관을 꼭 확인 하고 결정 하자.
9. 각 방문 및 기타 사항
방문 시트지 또는 페인트 칠
오래된 나무문의 경우 부식이 심하면, 이 참에 바꾸는 것도 추천한다.
나의 경우 신혼집에서 문이 부식되서 퇴근하고 오니 부서져 있었다(...)
쓰러지면서 건조기에 큰 흠집을 발생시켰는데, "귀찮아서" 임대인에게 별 말 안했다만,
이런 것도 분명한 컴플레인과 비용 문제가 발생될 수 있음을 생각하자.
전등이 오래 됐다면 이왕이면 LED 조명으로 전체 바꾸는 것도 괜찮다.
조명 자체가 비싸지 않은, 기본으로 바꿔주고 도배 시공업체와 일정 협의하자.
10. 공사 준비
본격적인 공사 준비를 위해서 선행 해야 할 것이 몇가지 있다.
기본적인 상황은 알아 두는 것이 좋다.
타일이나 샷시 같이 특히나 소음과 분진이 발생할 수 있는 공사는 요즘에 민원이 많기 때문에,
관리사무소에서도 대응이 어렵다고 한다. 그렇기 때문에 최소 일주일 전부터는 관리사무소를 통해서, 공사 일정을 안내해야한다. 아파트마다 다르지만, 대부분 공사 담당자 연락처, 공사 일정, 소음이 많이 나는 날 등을 작성하여 아파트 계시판에 사전 공사 안내문을 개시 하는 게 일반이다. 공사에 앞서 이 부분을 본인이 직접 할지 공사업체에서 대행할지 협의하여 사전 조치가 필수다.
나의 경우 경기도 아파트는 타일 업체에서 해주셨고, 서울 아파트는 샷시 공사를 할때 둘다 놓쳤다. 그로 인해 발생하는 공사 당일의 어려움이 있었는데, 그 에피소드는 다음 에피소드에서 언급할 예정.
특히 고층 아파트 경우에 아파트 교체 시 무조건 사다리 차를 써야 하는데, 사전에 협의와 공지가 됐어도 막상 아침에 도착해서 최소 1시간 내외는 주차 공간을 만들기 위해서 엄청난 노력을 해야 된다. 그래서 가급적 주말보다는 주중 공사를 추천 한다. 사전에 공지를 하고 공사 전 날 다시 한번 관리사무소와 경비분께 리마인드를 드려도 사실상 쉽지 않다. 현장에서 일어날 수 있는 부분에 대해서는 아무래도 공사업체에서 조금 넣어도 더 많을 테니 꼭 같이 점검을 보고 준비 하시길 바란다.
공사하는 기간 동안은 매일 본인이 올 필요는 없지만, 가급적 첫날 정도는 가보는게 좋다.
샷시 공사 같이 하루에 끝나는 공사를 진행할 경우에는 이삿날과 마찬가지로 인부들이 많이 오시기 때문에, 간단하게 물이나 간식류 종이컵 등은 구비 해두면 좋다. 의무 사항은 아니지만 어차피 사람이 일하고, 공사를 진행하며 서로 아쉬운 소리를 주고 받을 수 있는데 이런 작은 성의를 준비하는 것은 좋다고 본다
발주하고, 일정 잡고, 부지런히 페인트칠하고 뜯고 청소하느라 고생 많았다. 단언컨데, 돈주고도 살 수 없는 경험이란 이런 것이다. 큰 자산이 되는 과정을 완수하고, 축배를 들자!공사를 공정별로 발주를 내고, 일정을 잡아서 진행하다 보면
중간에 틈틈이 본인이 챙겨야 할 것들이 많다.
예를 들어, 타일 공사를 하고 있을 때 베란다, 화장실, 현관에 간섭되는 공사를 하고 있기 때문에
이 때는 신발장을 들이거나 부엌장을 시공할 수 없다. 일정은 내가 책임져야한다.
두개의 상충되는 공정 업체가 동시에 왔을 때,
발생하는 출장비나 일정 지연은 발주관리를 잘못한 내 잘못이다, 오롯이.
싱크대 설치 나 신발장 등 장을 설치하는 날도 먼지가 엄청나게 나기 때문에
가급적 다른 작업은 못 한다고 생각하면 된다. 또, 알아서 잘 해주시겠지만 사람이 있고 없고에 따라서 뒷정리를 어느 정도 해 주는지 차이가 발생할 수 있기 때문에, 도배나 타일, 장 시공을 하는 날은 꼭 가셔서 마무리를 보시길 바란다. 이런 큰 공사 일정을 중심으로 중간 중간에 페인트칠이나 조명등 교체 점포 각방 밑에 현관문 수리 등을 하면 될 것이다
이렇게 해서 두개의 아파트를 수리했고, 원하는 보증금까지는 아니지만
전세 시장이 얼어있던 불리한 상황에서 두 건의 전세 계약을 성공했다!
각 아파트별 공사 세부 내용은 다음과 같다.
가. 첫번째 아파트
화장실 올수리(UBR 분해/타일 시공/수전, 변기 및 거울장)
부엌 상하부장 교체(철거 후 새로 맞춤) 및 싱크대, 수전 교체
도배 및 LED 조명 설치
앞뒷 베란다 곰팡이 제거 후 페인트 시공(셀프)
현관문 시트지 시공 및 우유투입구 교체(셀프)
나. 두번째 아파트
샷시 교체(앞뒷 베란다, 부엌 창틀, 부엌-베란다실 입구, 외부와 맞닫는 방 창문)
코맥스 인터폰 교체(카메라, 아파트 정문 통화 및 문열림 기능 탑재)
앞뒷베란다 페인트 시공(셀프)
장판 청소 및 일부 바닥 꺼짐 현상 시멘트 덧방 시공(셀프)
싱크대 상판 및 부엌장 일부 시트지 교체 시공(셀프)
공사를 준비하고 실행하는 과정은 너무나 힘들었다.
다만, 이렇게 큰 두번의 경험을 겪고나니 막연한 두려움이 사라졌고,
내 물건을 빨리 빼기 위한 세일즈(시공 후 사진을 찍어 A4 사이즈 몇 부 인쇄, 부동산에 직접 보여주고 다님)를 수행하며 현장에서 필요로하고, 물어보는 것들을 챙길 수 있었다.
누군가 물어보면 대답을 할만한 경험이 되었고,
앞으로 어떤 경우가 오더라도 '의연히' 대처할 수 있는 바탕이 되어주리라.
다음 에피소드는,
공사를 하면서 겪은 해프닝, 그리고 해결한 과정에 대해서 이야기하고자 한다.
끊임없이 꿈꾸자.
할 수 있는 범위 내에서 언제나 최선을 다하자.
그때, 기회가 기회인줄 알게 될 것이다.
