당신의 집, 어떻게 팔지는 당신의 이웃들이 결정한다
세를 껴야 팔리는지 실거주만 팔리는지 주변을 파악하라
아파트 내놓으시게요?
중개사무소에 전화를 걸거나 방문하면 처음 듣는 말
그럼 다음 질문은 무엇일까?
세 껴서 파세요, 그냥 파세요?
이미 의견을 정해서 찾아간 상황일테니
이 질문에 어안이 벙벙해지는 사람은 없겠지만,
아마 매수하던 시점의 생각과 매도를 희망하는 지금 시점의 생각이 동일할지는 미지수다.
상황이라는 것이, 그래서 어렵다.
아파트를 매수할 때는 분명 실거주를 위해 매수했는데, 정작 여러가지 현실의 제약 때문에 내 아파트에 내가 들어가 살 수 없는 아쉬움을 겪는 건 너무나 엄연한 현실이고, 실제 내 주변에도 많은 분들이 겪는 일이다.
내 아파트에 들어갈 수 없었던 이야기는 아래에
https://brunch.co.kr/@alexkidd/106
매수도 이러한데, 매도도 마찬가지다.
아니, 매도가 오히려 몇 배는 어렵다.
살 때는 내가 살 집만 보면 됐지만,
팔 때 봐야할 선택지들은 기하급수적으로 늘어난다
매도 후 다음 아파트 매수 플랜의 현실성(예산 차이에 근거하여, 투자가 될지 실거주가 될지 결정. 이 결정에 따라 레버리지의 범위가 달라지고 상급지 아파트의 평수 또는 연차가 달라질 수 있음)
제 값을 평가받기 위한 수선 비용 및 범위
다주택자라면, 양도세 절세 방안
세금 및 기타 비용을 감안한 적정 매도 가격 설정
현 시점 기준 향후 6개월 이상의 부동산 시장 예측(어깨 가격이 될지 무릎 가격이 될지!)
임차인이 살고 있다면 당장 그분들에게 구할 양해
그리고 그분들이 내 계획에 동의해주실지(부동산 및 매수 희망자 방문 시 협조 등)
기대 매수자가 실거주 목적인지 투자 목적인지
쉽게 열거해도 최소 이 정도의 고민이다
그리고 오늘은, 어찌보면 가장 기본이면서 중요한 것에 대해서 이야기하고자 한다.
결국, 갭투자자에게 집을 팔지,
실거주 희망자에게 팔지가 관건이다
그렇기 때문에, 내 아파트를 파는 건 내가 아닌 내 이웃들이 결정한다고 말하는 것이다.
영원한 건 어디에도 없다. 매수할 때 내가 이 아파트에 대해 느낀 매력도, 가치도 모든 상황은 변한다. 변하는 상황에 맞는 매도 전략이 필요하다.1. 학군지 : 전세 수요 높으며 투자자 대상
내가 고등학생이던 시절에도 낡아있던 학군지의 아파트가 하나 있다. 그 시절로부터 지금은 20년이 더 흘렀으니, 낡은 정도는 오죽 하겠는가?
그럼에도 불구하고, 사람들이 이 아파트를 찾는 이유는 “학군“ 이라는 어마무시한 강점, 바로 그 때문이다.
학군 그리고 오래된 대단지 아파트가 가진 재건축에 대한 기대가치가 반영이 되어, 가격은 연일 수직 상승중이다.
이 정도 예산을 들여 집을 살 사람들 중, 현실적으로 “몸테크”를 희망하는 사람들이 얼마나 될까?
이 아파트의 임차 희망자는 줄을 섰다. 모든 대한민국의 자식을 둔 부모들, 아이가 초등학교 고학년부터 고등학교 졸업할 때까지 약 10년이 되는 세월 간 전세 또는 월세를 살기 희망하지 않을까?
(너무 낡고 가격이 높아서 실거주를 위한 매수는 거의 없름)
그렇다면 이 아파트를 소유하고 있다면 매도 전략은 자연스럽게 갭 투자자에게 넘기는 일이다. 실거주자 찾기보다 투자자를 찾는 일이 더 쉽고, 내 물건이 돋보이게 하기 위해 전체 수리를 하고 더 좋은 평가를 받는 가격에 세를 맞추고, 매도를 가져가는 전략이 쉬울 것이다.
전세가와 아파트 매도가 설정, 그리고 임차인을 구하기 위한 아파트 가치 높이기 과정은 아래에
https://brunch.co.kr/@alexkidd/115
2. 대규모 산업단지 인근 : 경우마다 다름
오래된 공단 근처에 조성된 아파트 단지가 있고,
대기업을 중심으로 아파트 단지가 최근 10년에 형성된 지역들이 있다.
전자의 경우 아무래도 아파트 단지가 지어진지 20 년이 넘었을 확률도 높고, 주변 학군이 썩 만족스럽지 않은 경우, 아무래도 전세 수요자나 매수 희망자의 비율이 비슷할 것이다.
갭 유지 전략 : 재건축까지 바라보는 장기 전략을 가지고 있다면 최소한의 수선 후 임차인을 들여 오래 가져가는 전략
임차 기간을 채운 뒤 집을 비운 상태로 올수리를 해서, 가치를 높여 실거주 매수자에게 파는 전략
후자의 경우, 아파트 단지 조성도 대부분 2010년 전후에 이뤄졌고, 대기업 직원들이 거주하고 상권 및 학군도 보통 이상일 가능성이 높다.
대기업의 인프라가 한두해 만에 철수 하는 경우가 절대 없기 때문에, 이 경우는 전세 보증금도 지속적으로 올라가고 매도 금액도 꾸준히 우상승할 확률이 높다.
아래의 두가지 경우에 따라 보증금 시세가 휘청 거릴 확률이 있으니 이것만 잘 염두해두자
계약 갱신 청구권 도래시기
특정 해에 투자자가 많이 진입했다는 가정하에, 매수세가 유독 높았던 시기의 전세 매물이 다시 나올 수 있는 가능성
학군, 그리고 대기업 인접 단지를 강조하는 이유는 위에서 충분히 유추할 수 있을 것이다. 아파트 가치를 유지해주도록 버티는 힘은 결국 들어와 살고 싶은 삶의 가치 요소 인 것이다.3. 주변 신축 단지 대비 가성비 아파트 : 상승 한계가 있다. 결단이 필요.
마지막 케이스가 굉장히 어려운 케이스다.
부동산 상승기, 한참 실거래가가 점프하는 시기 주변의 신축 대단지 아파트 매수 가격을 따라가며, 같은 교통과 생활권 인프라를 누리면서도 충분히 가격이 좋은, “가성비”를 판단 하고 매수하는 구축 아파트들.
실거주가 가능할 경우, 올 수리를 하고 들어가면 어느 정도 불편은 상쇄할 수 있고, 나름 주변 인프라가 좋을테니 후일 전세를 줄 때 수요도 적지 않을 것이다.
다만 시간이 흐를수록 아파트 노후화가 점점 심해진다. 특히 구축의 최악의 조건은 주차문제. 이중 주차는 기본이고, 조금만 늦으면 단지 내에서 주차 때문에 수십분을 돌아야하는 경우도 허다하다.
또한, 주변 단지가 새롭게 조성 되었다고 해서 해당 단지도 재건축이 바로 될 것이라는 보장이 없기 때문에, 부동산 상승기에는 같이 가치가 올라 가지만 시장이 좋지 않을 때는 시장에서 보는 매력이 떨어지기 때문에 전세가든 매수가든 답보 또는 소폭 하락이 시작된다.
가장 큰 문제는 신축과의 갭이 점점 커진다는 점이다.
주변 인프라가 나쁘지 않아 전세가는 유지가 되는데, 아파트 자체의 인프라 때문에 정체가 찾아오게 된다. 그러면서 주변 아파트는 전세나 매수가가 점점 올라 아파트 간 갭이 커져서, 몇년 뒤에는 도무지 이 집을 팔아도 저 집을 살 수 없는 상황이 된다.
결단을 내려야한다. 어느 가격에서 팔지.
대부분 이런 경우, 비교적 시장이 안정 또는 하락기에 팔고, 상급지로 이동을 희망한다. 그러나 꼭 기억하자.
하락기엔 내 집은 더 깎아줘야 팔리고,
상급지는 생각만큼 가격이 안 꺾인다.
적정 수리 범위에 대한 고민은 아래 내용을 참고
https://brunch.co.kr/@alexkidd/117
결정의 순간이 오지 않았다는건 어찌보면 당신이 미루고 있다는 뜻이 될 수도 있다. 미룬다고 모든 것이 잘 되지 않는다. 아파트가 더 낡기전에, 큰 결심을 하는 것도 방법이다.정든 집, 어떻게 팔지 늘 고민이 될 것이다
들어와 살았든 전세를 줬든, 어찌됐거나 이 집의 주인이 되던 모든 순간이 얼마나 생생한가?
자주 쓰던 물건에도 정이 드는데, 엄청난 댓가를 치르고 산- 수도 없는 고민과 공부 끝에 산 당신의 집이 어찌 정이 들지 않겠는가.
하지만 언젠간 헤어져야 한다.
그리고 이왕 헤어지려면 마지못해 파는 것이 아니라, 제 값을 받을 때, 그리고 내가 다른 목적이 있을 때 팔아야만 한다. 그래야 더 나은 가치를 만든다.
다주택자의 경우 양도세가 중과되기 때문에 파는 순서까지 고려해야한다. 어렵다면 가장 좋은 아파트를 팔기 위한 필수 조건으로 아래 두 가지만 기억해두자(다른 조건도 많지만!)
일년에 한채씩 정리할 것
가장 좋은 물건을 마지막 한채로 만들고 정리할 것
정책을 모르면 내 재산의 가치를 지켜낼 수 없다. 답답한 상황일때 한번 더 냉정을 찾아야한다. 하루 이틀 하다가 그만둘 것이 아니지 않나? 기회는 또 온다. 인내하자.모든 투자가 그렇다. 매도 시점이 가장 어렵다.
지금 내가 파는 시점이 어깨인지 꼭지인지 또는 발목인지 아무도 모른다. 비단 투자가 아니라, 실거주를 위한 아파트 매매도 마찬가지다. 내 소중한 자산에 대해 좋은 값을 잘 받고 싶은 인간의 욕심에 누가 돌을 던지겠는가?
그렇게 때문에 처음에 살 때부터 목적을 분명히 해야하는 것이다.
기대 매도가를 설정하고,
실거래가가 해당 가격에 도달 하면
보유기간 등 정책과 세금을 따져서
세를 끼고 또는 실거주를 위한 조건을 완성하여
예술의 경지인 매도를 완수하자
남들 산다고 따라 샀다가 제 값(최소한 매수가에 취득세 및 각종 비용을 포함한 가격)도 못 받는 경우, 많이 봤다.
세금과 비용 다 떼고 나만 남는 것도 없이 고생만 하다가, 결국 헐 값에 매도한 뒤 다시는 부동산 투자를 하지 않겠다고 성토하는 사람들도 많이 봤다.
당장 시장이 안 좋을 때는 나가는 고정비가
있더라도 조금 버텨 보자.
너무 팔고 싶다고 싸게 받는 순간 손해가 확정되는 것이다. 절대로 손해는 보지말아야한다. 냉정하자. 지금 손해보면서까지 그 물건 팔아서 내가 가고 싶은 아파트가 있다면, 세금 등을 고려하여 맞는 선택일 수도 있지만 그게 아니라면 어차피 더 상급지로 올라 가지도 못 한다.
사는 건 어렵다.
그런데 파는 어려움에 비할 수 없다.
“이 집을 왜 사서 이 고생일까”라는 후회섞인 한숨을 한번이라도 쉬어본 당신이라면 이해할 것이다.
미워도 좋아도 내 선택이고, 내 자산이다.
마음 상해가며 헐 값에 보내기보다, 후회없이 할 수 있는 모든 공부와 수리 등 다양한 옵션을 취해보자. 그리고 마지막 순간 최선의 가격을 받으면서 보내주자.
당신의 모든 수고와 시간을 가장 가치있게,
마지막 인사를 당신의 아파트와 나누자.
