상담일지 열다섯번째
관리위탁 전대는 아무에게나 줄 수 있나?
질의 > 거점공간의 1층은 카페와 식당이고 2층은 주민 커뮤니티(프로그램)공간으로 1,2층을 관리위탁으로 위탁받았습니다. 마을조합이 카페와 식당을 운영할 상황이 안되어서 조합원중 한분이 마을카페를 다른 한분이 마을식당을 각각 전대로 받아 운영할 예정입니다. 가능한가요?
답변 > 자세한 내용은 아래 설명을 참고해주시면 결론만 말씀드리면
1. 전대를 위해서는 관리위탁 계약서에 전대계획이 명시되어 있어야 합니다.
2. 전대의 경우 마을조합은 지자체로부터 관리위탁을 통해 위임받은 행정재산을 사용수익으로 계약하는 것입니다. 따라서 마을조합은 일반적인 상황에서 개인과 수의의 방식으로 전대 계약을 할 수 없습니다.
4) 관리위탁 행정재산의 전대
① 관리위탁 행정재산의 수탁자가 다른 사람으로 하여금 사용·수익하게 하려는 경우에는 관리위탁 기간 내에서 하여야 함
② 「공유재산 및 물품 관리법」제27조제4항에 따라 재산의 사용·수익허가를 받은 것으로 보는 자는 해당 관리위탁의 조건에 반하지 않는 범위에서 사용·수익 허가된 재산을 제3자에게 전대할 수 있음
※ 수탁재산 중 식당·매점 등과 같은 수익재산이 해당함
③ 수탁자가 전대계획을 가지고 있는 경우 위·수탁계약 시 관리위탁의 조건에 반하지 않도록 전대사업계획서를 제출토록 하여 심사하여야 함
④ 수탁자가 제3자에게 전대하는 경우 계약방법은 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」제13조를 준용하고, 사용료는 같은 법 시행령 제14조에 따른 사용요율과 평가방법에 따라 산출된 금액을 기준으로 함
5) 관리위탁을 받은 자는 미리 해당 지방자치단체의 장의 승인을 받아 이용료를 징수하여 이를 관리에 드는 경비에 충당하거나, 그 행정재산의 효율적 관리 등으로 인하여 이용료 수입이 증대된 경우 그 증대된 수입의 전부 또는 일부를 관리위탁을 받은 자의 수입으로 할 수 있으며, 지방자치단체는 관리위탁을 받은 자에게 관리에 드는 경비를 지원할 수 있으므로 이를 위·수탁계약서에 명확히 반영하여야 함.
행안부 고시 제2022-76호 '지방자치단체 공유재산 운영기준' [별표4] 행정재산의 관리위탁 세부운영기준
위 고시문으로부터 확인할수 있는 것은
첫째, 관리위탁시 전대는 가능합니다.
둘째, 위수탁계약시 전대사업계획서를 제출하여 심사하여야 하고 계약시 심사하지 못한 전대사업계획은 계약후 실행할수 없습니다. 전대라 함은 본래 지자체장이 행정재산을 수탁처분할수 있는 권한을 위임받아 실행하는 것으로 사전에 허가받지 못한것을 임의로 실행할 수 없습니다.
심사뿐 아니라 위수탁 계약서에서 명시되어야 합니다.
셋째, 전대방법은 공유재산 및 물품 관리법 시행령」제13조를 준용합니다.(아래참조)
결론적으로 거점공간의 전대는 일반입찰로 하여야 하고 수의로 하기 위해서는 해당 기업이 취약계층고용비율(30%)을 충족하는 사회적기업, 사회적협동조합, 마을기업, 자활기업이어야 합니다.
따라서 위수탁 걔약시 전대에 대한 협의가 있었는지, 계약서에 그 내용이 명시되어 있는지가 확인이 먼저인데 질문의 경우 그것이 다 합의되고 명시되어 있다하더라도 수의의 방법으로 조합원 개인에게 수의의 방식으로 전대를 주는 것은 법률 위반에 해당됩니다. 일반공개입찰을 통해 전대사업자를 구하셔야 합니다.
마을관리협동조합이 거점공간으로 부동산 임대업을 하는 것은 사회주택과 같은 특정 목적(직접 운영하는)사업을 제외하고는 바람직하지 않습니다. 마을조합은 거점공간을 활용하여 지역에 필요한 재화와 서비스를 생산하고 소통하는 공공적 조직임을 목적으로 하기 때문에 마을조합이 그러한 역할을 하지 못한다면 마을조합을 구지 만들 필요도 없고 만들어진 마을조합에게 거점공간을 위탁 줄 필요도 없어집니다.
마을조합은 직접 운영할수 있는 공간만 위탁받아야 하고 운영을 할 수 없는 공간으로 임대수익을 내는 것은 바람직하지 않습니다.
사회주택의 경우도 단순하게 임대만 하는 것이 아니라 임대인들과 다양한 커뮤니티 활동을 하고 이를 통해 지역 연계사업을 한다는 것을 전제로 부동산 임대업을 하는 것이 가능하다고 할 수 있습니다.
대전의 안녕마을조합이나 순천의 저전골마을조합은 이러한 관계를 확장하는 방식으로 사회주택을 운영하고 있습니다.
관리의 편의상 마을조합이 건물을 통채로 무상 관리 위탁받아 그 중 일부 공간에 지역의 공공단체가 입주하는 경우가 있습니다. 이 경우에 대부분 임대료를 받지 않고 소정의 관리비(공동의 공공요금)만 받도록 하고 있습니다.
① 법 제20조제2항에 따라 일반입찰, 제한경쟁 또는 지명경쟁에 부치는 경우에는 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 정보처리장치(이하 “지정정보처리장치”라 한다)를 이용하여 입찰공고 및 개찰ㆍ낙찰 선언을 하여야 한다. 이 경우 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정되면 일간신문 등에 게재하는 방법을 병행할 수 있다.
② 법 제20조제2항에 따른 일반입찰, 제한경쟁 또는 지명경쟁은 사용료 예정가격 이상으로 입찰한 1개 이상의 유효한 입찰이 있는 경우에 최고가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 한다.
③ 법 제20조제2항제1호에 따라 수의(隨意)의 방법으로 행정재산의 사용허가를 할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ공법인ㆍ공익법인이 직접 사용하려는 경우
2. 일단(一團)의 면적이 1만제곱미터 이하인 농경지를 경작의 목적으로 해당 지방자치단체에 거주하는 농업인(「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호에 따른 농업인을 말한다. 이하 같다)에게 사용허가를 하는 경우
3. 청사(廳舍)의 구내재산을 공무원 후생 목적으로 사용하기 위하여 그 재산의 사용허가를 하는 경우
4. 법률에 따라 해당 재산의 무상 사용허가를 받을 수 있는 자에게 그 재산의 유상 사용허가를 하는 경우
5. 법 제24조제1항 또는 그 밖의 다른 법률에 따라 사용료 면제의 대상이 되는 자에게 사용허가를 하는 경우
6. 사용허가의 신청 당시 제31조제2항 각 호의 방법을 적용해서 산출한 가격(행정재산 중 일부에 대해 사용허가를 하는 경우에는 해당 행정재산 전체의 가격을 말한다)이 1천만원(특별시ㆍ광역시의 자치구에 소재하는 재산인 경우에는 3천만원) 이하인 재산의 사용허가를 하는 경우
7. 2회에 걸쳐 유효한 일반입찰이 성립되지 아니한 경우
8. 지역경제활성화에 기여할 수 있는 해당지역특산품 또는 해당지역생산제품 등을 생산ㆍ전시 및 판매하는데 필요하다고 지방자치단체의 조례로 정하는 경우
9. 지방자치단체가 시행하는 사업을 위하여 이전하는 공익시설의 소유자가 그 공익시설과 직접 관련된 재산을 그 공익시설을 이전하는 기간 동안 사용하려는 경우
10. 건물 등을 신축하여 기부하려는 자가 신축기간 동안 그 부지를 사용하는 경우
11. 「재난 및 안전관리 기본법」에 따른 재난(이하 “재난”이라 한다)의 복구 및 구호 목적을 위해 사용허가를 하는 경우
12. 공익사업을 위하여 자진철거를 전제로 하여 임시로 사용허가를 하는 경우
13. 다른 법률에 따라 공유재산을 우선 임대할 수 있는 자에게 그 재산의 사용허가를 하는 경우
14. 「정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」에 따른 정부출연연구기관, 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」에 따른 과학기술분야 정부출연연구기관, 「특정연구기관 육성법」 제2조에 따른 특정연구기관(이하 “정부출연연구기관등”이라 한다) 또는 「산업기술혁신 촉진법」 제42조제1항에 따른 전문생산기술연구소에 사용허가를 하는 경우
15. 지방자치단체와 재산을 공유하는 자에게 지방자치단체의 지분에 해당하는 부분에 대해 사용허가를 하는 경우
16. 지방자치단체의 현재의 사용 및 이용에 지장을 주지 않는 범위에서 해당 공유재산의 공중ㆍ지하에 건물이 아닌 공작물을 설치하는 경우
17. 공유재산을 「중소기업창업 지원법」에 따른 창업기업에 창업을 위한 사무실 또는 사업장 등 창업 공간(창업보육센터는 제외하며, 이하 “창업공간”이라 한다)으로 사용허가를 하는 경우
18. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기구 또는 단체로서 지방자치단체의 조례로 정하는 기구 또는 단체에 사용허가를 하는 경우
가. 국제기구(국제연합과 그 산하기구ㆍ전문기구, 정부 간 기구, 준정부 간 기구를 말한다)
나. 50개국 이상의 서로 다른 국가의 회원을 보유한 비영리민간단체
19. 이동용 음식판매 용도의 자동차를 이용하여 「식품위생법 시행령」 제21조제8호가목의 휴게음식점영업 또는 같은 호 바목의 제과점영업을 하려는 사람에게 사용허가를 하는 경우
20. 해당 지방자치단체가 출자 또는 출연한 비영리 공공법인 또는 공법인의 비영리사업을 위하여 사용허가를 하는 경우
21. 지방자치단체의 장이 수립한 일자리정책에 따라 미취업 청년 등 미취업자의 창업을 위해 행정재산의 사용허가를 하는 경우
22. 행정안전부장관이 정하여 고시하는 취약계층 고용비율을 충족하는 다음 각 목의 기업 또는 조합에 사용허가를 하는 경우
가. 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업
나. 「협동조합 기본법」 제2조제3호에 따른 사회적협동조합
다. 「국민기초생활 보장법」 제18조에 따른 자활기업
라. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제9호에 따른 마을기업으로서 행정안전부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 기업
23. 「고용보험법」 제19조제2항에 따른 우선지원 대상기업으로서 청년 친화적 근로조건을 갖추고 있다고 고용노동부장관이 정하여 공고하는 기업에 사용허가를 하는 경우
24. 제1호부터 제23호까지에서 규정한 사항 외에 행정재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등이나 계약의 목적ㆍ성질 등으로 보아 일반입찰에 부치기 곤란한 경우로서 지방자치단체의 조례로 그 내용 및 범위를 정한 경우
추가설명 > 사용수익허가에서의 수의계약 (관리위탁에서의 수의계약은 앞선 챕터에서 설명되어 있습니다)
사용수익허가에서 마을관리협동조합이 수의계약을 받을수 있는 법률적 근거는 두가지입니다.
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1. 공유재산및 물품관리법 시행령 13조 3항22
= 취약계층고용비율을 충족하는 사회적기업,마을기업,사회적협동조합
2. 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법 30조 4항
= 도시재생사업의 시행자가 국유재산 또는 공유재산을 부득이하게 도시재생 목적으로 사용하려는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산의 관리계획과 사용허가 및 계약의 방법에도 불구하고 도시재생사업의 시행자에게 이를 수의의 방법으로 사용허가하거나 수의계약으로 처분 또는 대부할 수 있다. 이 경우 국가와 지방자치단체는 사용허가 및 대부의 기간을 20년 이내로 할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용료 또는 대부료를 감면할 수 있다.
= 도시재생사업의 시행자는 동범 26조 1항에 따라
지방자치단체, 공공기관, 지방공기업, 마을기업, 사회적기업, 사회적협동조합으로 한다
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따라서 사회적협동조합인 마을관리협동조합은 사용수익허가의 경우에도 수의계약이 가능합니다.
상담일지 1 : 사회주택의 임대료 산정기준
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