부동산 매수할 때 반드시 알아야 할 레버리지 전략
부린이를 위한 부동산 이야기
부동산 투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차압을 하는 것을 말한다.
작은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는 것을 의미한다.
예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은 곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화할 수 있다. 특히 부동산 상승국면(매도자 중심시장)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.
그러나 3高(고금리·고환율·고물가) 위기가 심화함에 따라 경기 후행적인 부동산 시장도 본격적인 하락 국면으로 전환되면서 손실이 발생하는 부(負)의 레버리지 효과가 문제 되고 있다.
특히, 코로나19 팬데믹 시기에 저금리 기조의 유동성 장세에 힘입어 과도한 레버리지를 일으켜 부동산을 매입한 투자자들은 금리 인상에 따른 이자 비용을 임대료로 충당하지 못하는 상황에 직면해 있다.
상업용 부동산의 경우, 담보대출 시 적용되는 임대업이자상환비율(RTI·Rent To interest) 하한선인 1.5에 변동금리 조건부 대출을 받았다면 최근 급격한 금리 인상으로 1년 만에 RTI가 1.0을 밑돌 것으로 예상된다.
전세 레버리지 전략에서 강조하는 3가지 원칙은 첫째, 투자대상의 전세비율이 80% 이상이어야 한다. 전세가는 거품이 없는 사용가치 개념이므로 85~88% 비율이면 더 좋다.
둘째, 2년 안에 원금의 70%를 회수할 수 있어야 한다. 이를 위해 전세정보를 꾸준히 참고해야 한다. 마지막으로 임대료가 계속 올라갈 확률이 높아서 유지비율이 높은지 따져 봐야 하며, 지역의 성장성을 미리 점검해야 한다. 부동산 투자에서 가장 많이 등장하는 단어는 바로 '레버리지 비율'이다. 부동산을 매입할 때 자기 자본의 비중을 얼마로 하느냐에 따라 수익률은 천차만별이기 때문이다.
경기가 상승하고 부동산 시장이 상승기에 접어들 경우는 당연히 레버리지 비율을 높이는 공격적 투자가 필요하다. 부동산 가격이 상승할 것이라는 확신이 있는 만큼 적은 자기 자본과 금융권의 높은 대출을 통해 아파트를 사게 된다면 당연히 차익이 높아지는 원리다.
하지만 현재와 같이 불확실한 상황이 최소 6개월 이상 지속될 것으로 전망되는 상황에서는 무리한 레버리지 확대를 통한 투자는 자칫 수익률 하락은 물론 자칫 엄청난 금융비용 부담으로 손실만 입을 수 있다.
결국 욕심을 내지 말고 자기 자금 비율을 높이는 범위 내에서 투자를 하되 일부 부족한 자금만 금융권 대출을 통해서 조달하는 것이 유리하다는 것이다. 여기에 최근 CD 금리가 하락하고 있지만 CD변동 대출금리는 여전히 고공행진을 거듭하고 있어 자기자금의 비율을 높여야 하는 상황이다.
전세가 비중 높은 아파트도 대안이다. 부동산 시장이 하락기인 상황에서 저가에 매수하려는 투자자들이 생각할 수 있는 대안 중 하나는 '매매가 대비 전세가' 비중이 높은 아파트다. 전세가 비중이 높으면 높을수록 자신의 자금 부담이 줄어들게 돼 적은 자금으로도 내집을 마련할 수 있게 된다. 또 전세가 비율이 높은 아파트 단지라는 것은 그 만큼 실수요가 탄탄하다는 의미여서 아파트의 가치가 높다는 것을 반증한다. 실제로 유동 인구가 많은 지역일수록 전세 수요가 많은 곳일수록 매매가 대비 전세가 비중이 높다.
전세가 비중이 높다는 것은 매수 희망자에게 해당 아파트의 전세 수요가 많다는 것을 의미하면서 자기자본의 비중이 작아도 해당 아파트를 구입할 수 있다는 것을 말한다. 전세가 비중이 높은 아파트 단지를 사두면 향후 시세 차익을 얻을 수 있는 확률도 높아지게 된다. 전세가 비중이 높은 아파트와 주상복합 아파트의 상당수가 소형인 만큼 가격 하락에 대한 리스크가 크지 않다. 부동산 경기가 상승할 때는 중대형 아파트의 상승폭이 큰 반면 하강기에는 이들 중대형 아파트의 가격 하락세도 크다.
반면 중소형은 상승기에는 상승폭이 크지 않지만 하강기에는 가격 하락 가능성이 높지 않아 중소형 아파트의 투자 메리트가 더욱 높다는 설명이다. 부동산 시장이 언제 상승기로 접어들지 예단하지 못하는 상황에서도 이들 중소형 아파트들은 지난해 가격 상승을 대부분 경험했으며, 실수요자들이 몰리는 데다 안정적인 투자처로 부각돼 매수자가 몰리는 만큼 지금 같은 상황에서 유일한 부동산 투자처로 인식되고 있는 것 같다.
