내 집 마련의 타이밍
공무원, 교사 신혼부부 내 집 마련
A 부부의 이야기
A 부부는 30대 초반의 부부교사이다. 둘 다 비슷한 시기에 임용이 됐고, 호봉도 비슷하여 월급도 비슷하다. 양가 부모님은 현직 교장선생님이거나 대기업에 다니시다가 퇴직을 하셨다. 신혼집은 남부럽지 않은 분당의 전셋집을 구해 결혼생활을 시작했다. 남들처럼 차도 사고, 좋은 가구에 해외여행은 방학 때마다 부부가 꼭 같이 간다. 2년간 3~4번의 해외여행을 다녀서 좋은 추억도 많고 SNS에 공개하여 많은 주변 사람들이 부러워한다.
요즘 이 부부는 고민이 있다. 살고 있는 집이 전세 만기가 되었는데, 집주인이 전세금을 5000만 원이나 올려달라고 한다. 주변을 둘러보니 전세도 없고, 집을 사야 하겠는데 마땅히 모은 돈이 없다. 부부교사가 걸어 다니는 중소기업이라는 말도 있는데 집을 사려고 보니 수중에 땡전 한 푼 없다. 그리고 집을 사려고 알아보니 정책이 너무 바뀌고, 모르는 말이 너무 많아서 앞 길이 막막하다. 옆 반 비슷한 또래의 선생님은 지금 새 집으로 넓혀간다는데, 지금껏 편히 살면서 부동산에 전혀 신경을 안 쓰고 살았던 게 후회막심하였다. 나만 돈 못 버는 것이 아닐까 초조하고 잠이 안 오는 날의 연속이다.
B 부부의 이야기
B 부부는 30대 초반의 부부교사로 남자가 지방의 시골 출신이다. 남자는 결혼을 하기 전 약간은 부담스러울 빚을 내서 집을 샀다. 이 남자는 지방 출신이다 보니, 수도권 집값이 살던 곳과는 다르게 만만치 않다는 것을 발령 난 후 얼마 지나지 않아 깨달았다. 아무리 생각해봐도 월급을 모아 집을 사는 것은 불가능했다. 1년 월급은 얼마 오르지 않지만 그동안 오르는 집값은 몇 개월 새 1년 연봉보다 더 올랐다. 큰 마음을 먹고 역세권 20년 된 구축 작은 평수 아파트를 60%의 대출을 받아 매수했다. 덕분에 10년된 중고차를 몰고, 해외여행 대신 국내로 갔으며, 부모님 생신 때 용돈을 조금 밖에 못드렸다.
빚을 내서 집을 사니 월급의 40~50% 정도는 저절로 원리금으로 나가 강제로 저축하는 효과가 생겼다. 그리고 1년 후 결혼하여 부부는 월소득의 20~30% 정도의 원리금을 갚으며 절약하는 습관을 들였다. 그리고 부부는 3년 만에 다음 새 집을 넓혀 갈아타기를 하였다. 남편이 집을 사면서 부동산을 공부하고 관심 가졌던 것을 꾸준히 이어나가 현재 내 집 말고도 다른 투자처를 찾으며, 자산을 모아가고 있다. 이 부부는 내 집에 대한 안정감도 있고 자산 투자에 대한 생각도 갖추어져 자존감도 높아진 상태이다.
실제 내 주변 부부의 사례이다. 이 두 부부의 현재 자산은 누가 많다고 할 수 있을까? 물질적, 정신적, 지식적으로 모두 B 부부가 많다고 생각한다. 불과 4년 동안의 이야기이지만 많은 것이 달라졌다. 시작은 A 부부가 안정적이고 앞섰으나, 내 집 마련부터 하고 시작한 B 부부가 앞으로 부자가 될 확률이 더 높다.
위의 사례에서 알 수 있듯이 교사든 공무원이든 안정적인 수입이 있는 직장인이라면 종잣돈을 모아 일단 ’ 내 집 마련‘을 먼저 해야 한다.
그 이유는 다음과 같다.
첫째, 실거주를 위한 내 집 마련은 우리 가족의 보험이자 투자이다. 실거주를 위한 첫 주택 매수는 우리 가족이 살기 위한 소중한 보금자리이다. 또한 현금 가치가 떨어지는 자본주의 사회에서 실물자산(부동산)에 대한 투자이다. 실거주를 위한 집이면 그 집의 가격이 오르면 행복한 미래인 것이고, 만약에 조정기여서 떨어져도 오랫동안 거주하게 되면 땅의 가치로 인해 다시 회복하고 우상향 하게 된다.
둘째, 가장 건전한 대출인 주택담보대출을 아주 좋은 조건으로 받을 수 있다. 우리나라에서는 무주택자에게 특히 무주택 신혼부부에게 많은 혜택이 있다. 특히 규제지역이어도 대출을 통해 생애 첫 집을 매수할 수 있게 우대 금리와 국가 대출 상품 등의 다양한 혜택을 준다. 이러한 대출상품을 이용해 내 집을 매수할 수 있는 절호의 기회이다.
셋째, 내 집 마련을 위한 대출을 통해 강제로 저축(절약)하게 된다. 집을 마련할 때 대출을 이용하면 어쩔 수 없이 원리금이 나가게 된다. 사실 이러한 이유로 월급을 받을 때 그 부분을 제외하고 생각하게 되어 강제 저축 및 절약 효과가 발생한다. 어쩔 수 없이 소득과 지출을 관리해야 하는 입장에 처하게 되어 하기 싫어도 절약과 저축을 하게 된다.
넷째, 사회 초년생 시절 경제 공부를 하게 되는 계기가 된다. 첫 월급으로 뭐 했는지 모두들 기억해보자. 사회초년생 시절에는 월급을 관리하여 경제적으로 사용하는 사람은 드물다. 하지만 내 집 마련을 하게 되면 집을 알아보기 위해 노력하고, 공부하며, 부동산에 지속적으로 관심을 갖게 된다. 자연스럽게 부동산으로 시작하여 청약, 금융 상품, 주식, 채권, 금리, 세계 경제 등으로 관심을 넓힐 수 있게 된다.
다섯째, 첫 집은 다음 집의 발판이 되고 혹은 다음 투자의 본보기가 된다. 어떤 사람은 첫 집으로 인해 몇 년 뒤에 차익이 생겨 그 차익만큼 얹어 더 큰집으로 혹은 더 직주근접에 용이한 곳으로 옮길 수 있게 된다. 또 다른 이는 그 집을 이용해 대출을 받아 다른 집을 투자하거나, 팔고 더 다른 투자할 집을 찾을 수 있게 된다. 전세금으로 그냥 묶여있는 돈은 나에게 아무것도 이득이 되지 못한 채 몇 년을 집주인의 사금융으로 쓰인다. 아무것도 안 해서 0%의 확률보다는, 첫 집 마련을 통해 다음 스텝이 잘 될 수 있는 확률이 높다.
여섯째, 공무원이나 교사는 안정적인 수입으로 대출에 대한 리스크가 작다. 설사 기준 금리가 올라 내가 받는 대출 금리가 올라가도 안정적인 직장인 공무원이나 교사의 월급은 실물 경기와 상관없이 물가 상승률을 반영하여 지급된다. 따라서 대출 이자에 대한 리스크를 줄일 수 있다. 현재 코로나 19 상황인데도 불구하고 교사나 공무원의 월급은 전혀 영향을 받지 않는다.
<부의 본능>이라는 책 속 저자는 인간의 아홉 가지 본능이 부자가 될 수 없도록 만든다고 한다. 그 본능들의 설명 중 신혼부부에게 보내는 글을 인용해본다.
신혼집 선정이 노후 재산을 좌우한다.
1. 처음 살게 되는 지역은 평수를 줄여서라도 유망한 지역에 고른다.
처음 정착한 곳에서 쭉 살게 되는 경우가 많다.
2. 지금은 좋지 않더라도 상대적으로 호재가 있는 아파트를 선택하여 거주하라.
3. 돈을 모아 집 살 생각을 하지 마라.
신혼부부들은 보통 자신이 익숙한 곳에서 집을 사게 된다. 저자가 말한 영토 본능의 오류이다. 내가 익숙한 곳 보다, 첫 집은 유망한 지역, 호재가 있는 지역을 선택하자. 또한 절대 돈을 모아서 살 생각을 하지 말고, 건전한 빚을 이용하여 집을 마련하자.
우리나라 기준금리가 저금리를 유지하고 있다. 또한 미국을 비롯한 세계 기준 금리는 저금리 기조를 이어나가고 있다. 이런 상황에서 내 집 마련이 가능한 종잣돈을 들고 있는 신혼부부는 현금을 들고 있지 말고 내 집 마련을 통해 실거주와 투자를 동시에 누려야 한다. 공무원, 교사의 첫 재테크는 주식이나 연금이 아닌 내 집 마련 부동산이라고 감히 말해본다.
