내 집 마련? 똑똑한 임대?

현명한 선택의 조건

30대가 되면 집, 자동차, 결혼, 육아... 정말 큰 결정들을 많이 하게 되죠. 

이런 선택들을 할 때마다 '이게 맞나?' 고민이 되기 마련이예요. 개 중 가장 큰 주택에 대해서 이야기 해 보려 합니다.

요즘 부동산 카페나 온라인 커뮤니티를 보면 이런 글들이 눈에 띄어요. 

"서울 전세 7억에 살고 있는 36살입니다. 아이가 둘인데, 전세 계약이 끝나가네요. 매매로 갈아탈까 고민이에요. 대출받아서 집을 사자니 이자 부담이 너무 크고, 전세로 계속 살자니 매년 오르는 전세금에 그동안 모아둔 돈도 다 까먹을 것 같아요."

이런 고민, 누구나 한번쯤은 해보셨을 거예요. 통계청 자료를 보면, 2024년 기준 30대의 자가보유율은 36.2%에 불과해요. 10년 전보다 오히려 낮아진 수치죠. 오늘은 실제 데이터를 바탕으로, 집을 사는 것과 임대로 사는 것에 대해서 살펴보려고 해요.

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� 생애주기에 따른 주거 선택, 이렇게 달라져요

부동산114의 분석 자료를 보면 재미있는 패턴이 보여요. 

사회초년기에는 보통 직장 근처 월세나 청년임대주택을 선호해요. 통근시간 줄이고 주거비용을 최소화하는 게 핵심이죠. 실제로 20대 후반에서 30대 초반은 서울 청년주택이나 행복주택 같은 공공임대 경쟁률이 매우 높아요.

그러다가 결혼을 준비하는 30대 중반이 되면 달라져요. 전세를 선호하는 비율이 높아지고, 신혼 희망 타운이나 신혼 특별 공급 같은 정부 지원도 적극적으로 알아보죠. LH공사 통계를 보면, 신혼 희망 타운의 경우이미 평균 경쟁률이 5:1을 넘었다고 해요.

가족이 생기는 30대 후반부터 40대 초반은 자가 구매를 가장 많이 고민하는 시기예요. 아이들 교육을 생각하면 잦은 이사가 부담되고, 안정적인 보금자리가 필요하거든요. KB부동산 통계에 따르면, 이 시기에 내 집 마련 수요가 전체의 42%를 차지한다고 해요.

40대 중반 이후 고민은 더 넓은 집으로 이사하거나, 교육여건이 좋은 지역으로 이동하는 경우가 많아요. 자녀 성장에 따라 방이 하나 더 필요하거나, 학군을 고려한 이사가 증가하는 시기죠.

� 최근 부동산 시장, 어떻게 변하고 있나요?

2024년 한국부동산원 통계를 보면, 서울 아파트 평균 매매가는 11억 원을 넘어섰어요. 특히 강남 3구는 평균 20억 원을 웃돌죠. 하지만 지역과 단지별로 양극화가 심해서, 같은 구 안에서도 가격 차이가 큰 편이에요.

노원구 상계동을 예로 들어 보면, 역세권 대단지는 평균 8억 원대인데, 역에서 멀어지면 6억 원대 매물도 있어요. 신도시는 어떨까요? 최근 분양한 동탄이나 위례신도시는 전용 84㎡(32평형) 기준으로 7억~9억 원대를 형성하고 있어요.

� 그렇다면 주택 구매 방법은 어떤 게 생각나세요?

일반 매매의 경우, 예컨대 서울 노원구의 전용 84㎡(32평형) 아파트는 현재 시세 8억 원 정도인데, LTV(주택담보대출비율)가 70%라면 5억 6천만 원까지 대출이 가능해요. LTV는 집값 대비 최대 대출 가능 금액의 비율을 말하는데, 지역과 소득에 따라 40%에서 70%까지 다양해요.

경매라면요? 요즘 2030 세대 사이에서 '임장'(경매물건 현장답사)이 트렌드로 떠올랐어요. 실제로 같은 노원구 아파트를 경매로 구매한다면 시세의 80% 정도인 6억 4천만 원 정도에 낙찰받을 수 있어요. 다만, 세입자가 있다면 명도(집비우기) 문제가 있을 수 있고, 권리관계가 복잡할 수 있어서 전문가의 도움이나 경매에 대한 충분한 지식이 필요해요.

정부지원 주택의 경우, 신혼희망타운이나 공공분양는 같은 평형대를 시세의 60-70% 수준으로 구매할 수 있어요. 노원구 예시로 보면 5억-6억 원 정도죠. 단, 의무거주 기간이 있고(보통 5년), 시세차익을 환수하는 규정이 있다는 점을 염두에 두세요.                    

임대차시장 현실과 임대차3법

2020년 시행된 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)으로 임차인 보호가 강화됐어요. 핵심 내용을 보면:

              계약갱신청구권으로 2년 계약 후 1회 연장 가능(최대 4년 거주)            

              전월세 상한제로 인상률 5% 제한            

              전월세 신고제로 임대료 투명성 확보            

하지만 예상치 못한 부작용도 있었어요. 

전세 매물이 줄어들고 월세 전환이 가속화된 거죠. 실제로 서울 월세비율이 2019년 41%에서 2024년 60% 이상으로 증가했어요.

� 구매할 때 드는 실제 비용, 이렇게 준비하세요

집을 구매할 때는 집 값만 생각하는 경우가 많은데, 이보다 많은 비용이 필요해요. 

8억 원짜리 아파트를 예로 들어볼게요. 

맨 처음 계약할 때 계약금으로 8천만 원(10%)이 필요해요. 이게 시작이에요. 계약 후 2개월부터는 중도금을 내기 시작하는데, 보통 6번에 걸쳐 4억 8천만 원(60%)을 분할 납부해요. 2~3개월 간격으로 8천만 원씩 내는 거죠. 마지막으로 입주할 때 잔금 2억 4천만 원(30%)을 내게 돼요.

여기에 숨은 비용도 꽤 많아요. 취득세가 대표적인데, 과세표준액의 2.8~3.5%인 약 2천만 원 정도를 예상해야 해요. 중개수수료, 등기비용, 감정평가 수수료 등 각종 수수료도 400만 원에서 800만 원 정도 들어요. 입주 후에는 인테리어나 가구, 가전제품 구입비용도 고려해야 하죠. 전문가들은 이런 숨은 비용으로 매매가의 최소 5%는 더 준비하라고 조언해요.

그리고 집을 살 때 가장 중요한 대출이 있죠.

가장 일반적인 건 주택담보대출인데, 시중은행에서 받는 일반 담보대출 외에도 금리가 조금 더 저렴한 보금자리론이나 적격대출 같은 정책 모기지도 있어요. 보금자리론은 주택금융공사에서, 적격대출은 주택도시보증공사에서 보증을 서주는 상품이라 일반 담보대출보다 금리가 0.3~0.5%p 정도 낮은 편이에요.

아파트를 지을 때 내는 중도금을 대출로 해결할 수도 있어요. 중도금대출에는 이자후불제와 이자즉시납부제가 있는데, 후불제는 입주할 때 이자를 한꺼번에 내고, 즉시납부제는 매달 이자를 내는 방식이에요. 요즘은 후불제가 줄어드는 추세라 즉시납부제를 선택하는 경우가 많아요.

보험계약대출이라는 방법도 있어요. 만기환급금이 있는 보험에 가입했다면, 그 금액의 일부를 대출로 받을 수 있어요. 마지막으로 마이너스통장이나 신용한도대출같은 신용대출도 가능합니다. 

� 새로운 주거 트렌드를 살펴보면

요즘 젊은 세대 사이에서는 새로운 형태의 주거 방식이 인기를 얻고 있어요. 

그중 하나가 코리빙(co-living)인데, 개인 공간은 작지만 공용 주방과 거실을 함께 쓰는 방식이에요. 위스테이(http://westay.kr/)나 맹그로브 (https://mangrove.city/) 같은 곳이 대표적인데, 월 70만 원에서 150만 원 정도로 강남, 신촌 등 역세권에서 살 수 있다는 장점이 있어요. 특히 1인 가구나 이제 막 독립한 젊은이들에게 인기가 많죠.

맹그로브 Mangrove – Live & Grow

위스테이 ㅣ WE STAY

마이크로주택도 새로운 대안으로 떠오르고 있어요. 5평에서 7평 정도의 작은 공간이지만, 공간 활용도를 극대화해서 불편함 없이 살 수 있도록 설계했어요. 주거형 오피스텔도 진화하고 있어요. 예전에는 업무 공간 위주였다면, 이제는 드레스룸과 알파룸을 갖춰 아파트처럼 주거 편의성을 높인 평면으로 설계해요. 

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� 그래서 결론은? 구매할까요 vs 임대로 살까요?

결론부터 말씀드리면, '무조건 사라' 또는 '절대 임대가 좋다'는 정답은 없어요 (답을 기대하셨다면 죄송합니다 꾸벅). 각자의 상황과 조건에 따라 선택이 달라질 수 있거든요. 다만 몇 가지 기준으로 자신에게 맞는 선택을 할 수 있어요.

먼저 구매가 유리한 경우를 살펴볼게요. 

한국부동산원 자료를 보면, 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 70%를 넘는 지역에서는 구매가 유리할 수 있어요. 예를 들어 6억 짜리 집의 전세가가 4억 2천만 원이라면, 나머지 1억 8천만 원을 대출받아 구매하는 게 매달 전세대출 이자를 내는 것보다 이득일 수 있죠.

또한 해당 지역에서 5년 이상 거주할 계획이 있다면 구매를 고려해보세요. KB부동산 통계를 보면, 서울의 경우 평균 5.2년이 지나면 매매가가 전세금과 대출이자를 합친 것보다 더 올랐다고 해요. 특히 역세권이나 학군이 좋은 곳은 더 빨리 손익분기점에 도달할 수 있죠.

반대로 임대가 유리한 경우도 있어요. 

우선 전세가율이 50% 이하인 지역이라면 전세가 유리해요. 10억 짜리 집의 전세가가 5억 원이라면, 5억 원으로 전세 살면서 나머지 자금을 투자하는 게 더 나을 수 있거든요. 연 5% 수익률만 내도 2천5백만 원의 추가 수익을 얻을 수 있으니까요.

또 직장이 불안정하거나 이직 가능성이 높다면, 이사가 잦을 것 같다면 임대를 추천해요. 집을 사고 팔 때마다 거래비용(중개수수료, 취득세 등)이 발생하는데, 이게 만만치 않거든요. 매매가의 5~6%는 기본이에요.

마지막으로 가장 중요한 건 본인의 현금흐름이에요. 

매달 대출이자를 갚으면서도 여유자금이 남는다면 구매를, 빠듯하다면 임대를 선택하세요. 주택담보대출은 금리 변동에 따라 매달 갚아야 할 금액이 달라질 수 있고, 예상치 못한 수리비나 관리비가 발생할 수 있거든요.

실제 사례를 보면 이해가 쉬울 것 같아요. 위에서 이야기하던 서울 노원구의 전용 84㎡(32평형) 아파트를 예로 들어볼게요.(단, 예시 인 거를 참고하시고 실제 비용은 다를 수 있어요)       

                       

이 경우 매달 약 207만 원의 차이가 나요. 

이 금액을 다른 투자나 생활비로 활용할 수 있다는 게 임대의 장점이죠. 반면 구매하면 매달 원금을 갚아가면서 자산이 늘어나고, 집값 상승 시 시세차익도 기대할 수 있어요.

결국 본인의 재정상황, 거주 계획, 투자 성향을 종합적으로 고려해서 선택해야 해요. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정할 때는 더욱 신중한 결정이 필요합니다.

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� 원리금 상환, 이렇게 계산하고 준비하세요

DSR(총부채원리금상환비율=(연간 원리금상환액 ÷ 연소득) × 100)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 말해요. 금융감독원은 일반적으로 DSR 40%를 넘지 않기를 권장하고 있어요. 예를 들어 연봉이 7천만 원이라면, 연간 대출 상환액이 2천800만 원을 넘지 않는 게 좋다는 거죠.

하지만 실제로는 더 보수적으로 접근하는 게 안전해요. 왜냐하면 DSR 40%는 정말 빠듯한 수준이거든요. 한국은행 가계금융복지조사에 따르면, 실제로 DSR 30% 이하를 유지하는 가구의 재무건전성이 가장 양호한 것으로 나타났어요.

특히 신혼부부나 출산을 앞둔 부부라면 DSR을 25% 정도로 유지하는 게 좋아요. 육아비용이나 예상치 못한 지출이 생길 수 있기 때문이죠. 예를 들어 연봉 7천만 원이라면, 연간 대출 상환액을 1천750만 원(월 146만 원) 정도로 맞추는 게 현실적이에요.

원리금 상환액을 계산하는 방법은 크게 세 가지가 있는데, 각각 장단점이 달라요. 

가장 쉬운 건 은행 모바일앱의 스마트 계산기를 이용하는 거예요. 대출금액, 금리, 기간만 입력하면 월 상환액을 바로 알려주죠. NH농협은행의 '원리금 상환 계산기'나 KB국민은행의 '스마트 상담'이 대표적이에요.

좀 더 자세한 상담을 원한다면 한국주택금융공사 홈페이지의 '스마트상담'을 추천해요. 여기서는 단순 계산을 넘어서 소득수준과 나이를 고려한 맞춤형 대출 상품도 추천받을 수 있어요.

엑셀로 직접 계산하고 싶다면 PMT 함수를 활용하면 돼요. 사용법은 간단해요. = PMT(연이율/12, 대출기간*12, 대출금액) 예를 들어 3억을 연 5%로 30년 동안 갚는다면 = PMT(5%/12, 30*12, 300000000) 이렇게 입력하면 월 상환액이 계산됩니다.                    

원리금 상환 금액은 월소득의 30%를 넘지 않는 게 좋아요. 

예를 들어 월급이 500만 원이라면, 대출 상환액은 150만 원 이하로 맞추는 게 적정해요. 여기에 전기세, 관리비 등 고정지출을 더하면 월 소득의 절반은 금방 채워지거든요.

특히 변동금리 대출이라면 금리 상승에 대비해 여유 자금도 필요해요. 최근 몇 년간 금리가 3%p 이상 올랐던 걸 감안하면, 월 상환액이 20~30% 증가할 수 있다는 걸 염두에 두고 계획을 세워야 해요.