게스트하우스 창업기08-숨 고르기.
하찮은 회사원, 숨을 고르다.
<게스트하우스 창업기> 외, 회사 때려치고 나온 자영업자 하찮은 회사원의 글뭉치:
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우리가 동대문에서 만난 5층 건물은 너무나 매력적인 매물이었다. 동대문역 바로 앞이라는 최상의 위치와 5층 건물 중 2~5층을 한 번에 사용할 수 있다는 편의성, 그리고 옥상에서 바라본 환상적인 야경 등.
하지만 우리가 간과한 것이 있었으니...
숙박업 허가를 받기 어려운 건물이라는 점이었다.
다른 업종에 발을 깊이 들여놓은 적이 없어서 부정확할 수는 있지만- 식당이나 주점(퇴폐 유흥이 아닌 일반 포차나 호프집)의 경우 근린생활시설 용도의 건물에서 위생검사를 받고, 영업 신고만 하면 사업을 여는 것이 가능하다.
하지만 숙박업의 경우, 사람이 짧게는 하루에서 길게는 몇 주까지 머무는 준주거시설이기도 하고, 안전과 직결된 시설이기 때문에 영업을 하려고 하는 건물 공간 자체가 숙박업 용도로 등록이 되어야 하고 별도의 영업 허가를 받아야만 한다. 즉 신고제가 아닌 허가제라는 것.
게다가 과거 모텔이나 여인숙이 부적절한 관계나 어둠의 산업들과 연결된 때가 있었던 만큼 그 기준도 상당히 까다롭다. 사람들이 거주하는 주거지역에는 신규허가가 불가능하고 학교와 50-200m 이상 떨어져야 하며, 객실의 크기나 내벽 두께 등 세부적인 조항도 엄격한 편.
우리가 이런 세부적인 조항도 모른 채 덜컥 임대차 계약부터 맺었다면 꼼짝없이 건물에 묶여서, 하고 싶은 숙박업이 아닌 다른 사업을 해야 했을지도 모르겠지만 다행히도 건물의 용도변경을 담당하는 건축사와 사전에 상담하면서 어느 정도 숙지해놓고 있었기에 불상사를 방지할 수 있었다.
이 글을 읽는 독자 분들 중에도, 어떤 형태든 새로운 사업장 오픈을 준비하고 있다면 건물의 용도가 적절한지, 그 건물에서 자신이 하고자 하는 업종을 오픈하는 게 가능한지를 미리 알아두시길 당부드린다. 건축사와 상담받고 업무를 하는 것은 수십~수백 만원으로 비용이 적지 않지만, 복잡한 건축법을 숙지한 전문가가 허가 및 기타 필요한 행정절차를 다 처리해주니 비용을 감수할 만하다.
특히 신규 허가를 받거나 용도 변경을 할 때에는 그 지역의 구청/시청 공무원이 처리하기 때문에, 그 지역 사정에 빠삭한 지역 담당 건축사에게 상담받는 것이 가장 효과적이다(예컨대, 종로구 지역 허가사항을 중구 지역 건축사에게 상담받으려고 해도 그 지역에 가서 알아보라고 하더라).
우리가 살펴본 건물의 경우 이런 세부 조항들 중 치명적으로 위반하는 사항은 없었지만, 각 층마다의 넓이가 작은 편이어서 새로 객실을 만들어 꾸미기에는 공간이 협소했다. 행정적으로도 어려움이 많았던 데다가 수용 인원도 적으니 예상되는 수익도 적어서, 게스트하우스의 터전으로 삼기에는 부적합했다.
미련 없이 다른 건물을 찾아보기로 결정했다.
2015년 당시부터 지금까지도 부동산 매물을 찾으면서 느낀 점을 정리하면,
1) 발품을 팔아야 한다
주겨용 매물은 지역 단위/아파트 단지 단위로 가격이 정해지기 때문에 인터넷을 통해 정보 수집이 가능하고 정확도도 어느 정도 있는 편. 최근에는 X방 류의 부동산 정보 공유 서비스 플랫폼도 다양하다.
하지만 상가 매물은 지역마다 천차만별이고, 같은 지역 내에서도 건물이 얼마나 되었느냐, 상태가 어떻냐에 따라 또 다르다. 네X라는 서비스도 있지만 아직 매물 수는 적은 편.
가장 좋은 것은, 원하는 지역 부동산 중개사무소를 싹 다 검색해서, 일일이 전화를 돌리면서 우리가 원하는 크기, 용도, 보증금/임대료 조건 등 요구사항을 말해서 접수해놓는 것이 매물을 탐색하는 가장 정확한 방법이다. 10여 곳에 연락을 뿌려 놓으면 다시 회신이 오는 곳은 2~3곳 정도이고 그마저도 막상 나가보면 아쉬운 매물이 다수이지만, 인터넷에서 뒤적거리는 것보다는 직접 연락을 돌리는 방법이 훨씬 낫다.
2) 호흡을 길게 가질 것
부동산을 탐색할 때에는 주거용도 마찬가지이긴 하지만, 우리가 원하는 지역에 요구하는 조건을 만족하는 매물을 찾으려면, 기간을 길게 두고 호흡을 길게 가져야 한다.
괜찮은 매물은 우리가 문의하는 시점에 없을 확률이 높고, 계약 만료가 다가오는 시점에서야 매물 시장에 풀리기 때문에 차분하게 기다려야 한다는 것. 부동산 중개사무소는 건수를 만들어 중개보수를 받기 위해 그 사이에 분명 여러 부동산 매물을 추천하겠지만, 원하는 조건의 매물을 만나기는 쉽지 않다.
얼마나 기간을 두어야 하는가는 경우마다 다르겠지만, 개인적으로는 3~6개월 정도가 적당하다고 생각한다. 만일 6개월이 지나도 원하는 조건의 매물이 나타나지 않는다면 자신의 요구사항이 비현실적이거나, 그 지역이 그만큼 경쟁력이 없다는 말일 수 있으니 계획을 수정할 필요가 있다.
무엇보다 부동산 매물은 중간에 딜이 엎어질 가능성은 언제든 존재하므로, 괜찮은 공간을 만났다고 너무 아쉬워하거나 미련을 갖지 않는 것도 중요하다. 다른 좋은 공간은 언젠가 어디에선가 만나게 될 게다.
3) 요구사항이 명확해야
자신이 열고자 하는 사업장의 성격과 규모에 따라 위치, 평수, 보증금, 임대료, 그리고 권리금 조건을 명확하게 전달해야 원하는 매물을 잘 찾을 수 있다. 중개사무소에서는 수많은 종류의 매물을 다루기 때문에 요구사항이 명확하지 않으면, 전혀 맞지 않는 매물을 추천해주거나 헤매느라 시간을 허비할 수 있다.
사무실, 식당, 숙박업 등 어떤 용도로 부동산을 임차할 것인지를 말하고 자신의 예산에 따라 보증금과 임대료 수준을 설정하며, 화장실 개수나 내부에 방이 있는 등 부동산의 형태를 명확하게 전달해주어야 한다. 또한 우리나라 상가 부동산 시장의 특성상 권리금이 존재하기 때문에, 초기에 투입하는 자금의 규모는 보증금과 권리금을 합해서 설정해두는 것이 좋다. 특히 권리금은 보증금과 달리 고정된 금액이 아니라 상권의 흥망이나 사업장의 영업 성과에 따라 나중에 금액이 크게 변할 수 있으니 주의할 것.
처음 만난 동대문의 그 건물 이후로, 신촌, 명동, 동대문, 을지로, 충무로 등지의 다양한 건물들을 물색했다. 부동산업 특성상 대부분의 매물 탐색은 평일 낮에 이뤄졌고, 회사에 묶여 있는 나는 평일 저녁이나 주말에 동행하는 것으로 힘을 보탰다.
우리가 원한 건물의 형태는 탁 트여있는 열린 공간으로, 기존에 객실이 짜여 있는 숙박업소를 인수하는 형태는 아니었다. 운영을 이미 하고 있는 사업장은 권리금이 많이 발생하기도 했고 무엇보다 우리가 생각하는 컨셉으로 공간을 꾸미고 객실을 배치할 수 없었기 때문.
빈 도화지에 그림을 그려내듯 우리의 구상대로 객실과 공간을 배치하고 꾸미고 싶었다.
하지만 대부분의 경우 넓고 탁 트인 공간을 찾기는 어려웠고 그나마 찾는다 해도, 용도 변경과 숙박업 허가에 호의적인 건물주를 만나기는 어려웠다.
그렇게 2개월 정도 중개사무소만 수십 군데를 기웃거리고 매물은 열댓 개를 보며 시간이 흐르던 때, 괜찮은 매물을 찾았다는 연락을 받았다. 동대문 시장 골목에 있는 상업용 건물, 2층과 3층을 한 번에 사용할 수 있고, 탁 트인 100여 평의 공간.
훗날 그곳이 우리의 첫 터전이 될 곳이 된다.
동대문에서 만난 공간. 이 곳은 훗날 우리의 첫 번째 게스트하우스의 터전이 된다.<하찮은 회사원의 탈출기> 중 게스트하우스 창업기 글 목록:
게스트하우스 창업기-프롤로그: https://brunch.co.kr/@backgo/1
게스트하우스 창업기 1-눈 뜨다. https://brunch.co.kr/@backgo/2
게스트하우스 창업기 2-갈피 잡다. https://brunch.co.kr/@backgo/3
게스트하우스 창업기 3-공상하다. https://brunch.co.kr/@backgo/7
게스트하우스 창업기 4-관찰하다. https://brunch.co.kr/@backgo/4
게스트하우스 창업기 5-구상하다. https://brunch.co.kr/@backgo/8
게스트하우스 창업기 6-만남. https://brunch.co.kr/@backgo/5
게스트하우스 창업기 7-설레다. https://brunch.co.kr/@backgo/6
게스트하우스 창업기 8-숨 고르기. https://brunch.co.kr/@backgo/9
게스트하우스 창업기 9-계산. https://brunch.co.kr/@backgo/10
게스트하우스 창업기 10-헤매다. https://brunch.co.kr/@backgo/11
게스트하우스 창업기 11-첫삽 뜨기. https://brunch.co.kr/@backgo/33
게스트하우스 창업기 12-만들어지다.https://brunch.co.kr/@backgo/37
게스트하우스 창업기 13-그랜드오픈.https://brunch.co.kr/@backgo/38
게스트하우스 창업기-에필로그: https://brunch.co.kr/@backgo/39
