주택청약 당첨부터 입주까지 챙겨야 할 것들 총정리!
계약금, 중도금, 잔금은 이 금액들을 이렇게 납부해요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 분양대금은 계약금(10‧20%) → 중도금 (60%) → 잔금(20‧30%) 순으로 납부해요.
- 중도금은 시행사에서 주선하는 중도금 집단대출을 받아 납부하는 경우가 대부분이에요.
- 입주지정기간 됐다면 잔금대출 받은 대출금에 보유 현금 더해 잔금 납부하고, 중도금 대출도 상환해야 합니다.
이번에는 청약에 당첨된 이후부터 입주까지 당첨자가 챙겨야 할 점들에 대해서 순서대로 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
적격 당첨자 여부를 확인 받기 위해 관련 서류를 제출하는 일부터 시작해서 계약 체결, 계약금‧중도금‧잔금 등의 분양대금 납부‧대출, 취득세 납부, 소유권이전등기에 이르기까지 많은 일을 챙겨야만 하는데요.
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오랜 기다림 끝에 청약에 당첨됐다고 하더라도 이번에 이야기할 내용들을 제대로 실행하지 않으면 당첨이 취소되거나 분양권을 포기해야 하는 안타까운 일이 발생할 수 있으니 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 미리 잘 알아 두셨으면 좋겠어요.
1. 납부 일정과 금액을 다시 한번 확인하세요.
청약에 당첨됐다면 가장 먼저 해야 하는 일은 당첨된 아파트의 입주자 모집 공고문을 다시 한번 꼼꼼히 읽어보는 일입니다. 공고문에 계약금, 중도금, 잔금의 납부 일정과 금액이 나와있기 때문이죠.
이제 진짜로 거액의 돈을 마련해야 하는 만큼 납부 일정과 금액을 다시 한번 살펴보면서 나에게 분양대금과 대출이자를 감당할 여력이 충분히 있는지를 확실히 따져봐야만 해요. 특히 계약금과 잔금을 내가 스스로 마련할 수 있는지는 특히 더 철저하게 확인해보세요.
공고문은 청약을 신청했던 청약홈 사이트에서 확인할 수 있어요.
2. 적격 당첨자 확인 서류를 제출해야 해요
문제없이 분양대금을 마련할 수 있다는 확신이 들었다면, 내가 입주자 모집 공고문에 나와있는 요건을 충족하는 적격 당첨자임을 증명하는 서류들을 제출해야 하는데요.
청약을 접수할 때는 일단 청약자가 청약홈에 입력한 정보를 바탕으로 당첨자를 선정하고, 선정 이후에 사업 주체(시행사)가 당첨자로부터 관련 서류들을 제출받아 해당 당첨자가 적격 당첨자인지 여부를 확인하고 있습니다.
일반공급 당첨자라면 청약 지역, 가점제(부양가족수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간), 재당첨 여부 등을 확인하고, 특별공급 당첨자라면 공급 유형별 조건을 충족하는지를 확인하고 있죠.
일반적으로 당첨자는 당첨자 발표일 다음 날부터 3일 안에 관련 서류들을 제출해야 하는데요.
만약 적합한 조건을 갖추지 못한 부적격 당첨자라는 사실이 드러날 경우에는 청약 당첨이 취소됩니다. 청약 당첨이 취소되면 일정 기간 동안에는 다시 청약을 신청할 수 없고요.
애초에 청약을 신청할 때부터 내가 모든 조건을 제대로 충족하고 있는지 꼼꼼히 살펴야 하는 이유에요.
3. 분양 계약 체결하며 계약금(10~20%) 지불합니다
적격 당첨자임을 확인 받았다면 그 다음 순서는 사업 주체, 그러니까 아파트 시행사와 분양 계약을 체결하는 일인데요.
계약을 체결할 때는 당연히 계약금도 함께 지불해야 합니다. 분양대금은 [ 계약금 → 중도금 → 잔금 ] 순으로 납부하는데요. 일반적으로 계약금은 전체 분양대금의 10~20%에 달합니다.
대부분의 경우 계약금은 당첨자가 스스로 마련해야 하는데요. 아직 분양을 받기 전이라 은행 등 금융기관으로부터 집단대출, 담보대출 등을 받을 수 없기 때문이에요.
4. 중도금 대출받아 중도금(60%) 5~6 차례에 걸쳐 나눠 내요
중도금은 계약금과 잔금 중간에, 아파트가 건설되는 시기에 납부하는 분양대금을 말하는데요. 일반적으로 분양금액의 60%에 달하는 금액을 중도금으로 내야만 합니다. 이 금액을 계약 이후부터 아파트 완공 전까지 5~6회로 나눠서 지불하는데요.
분양에서 완공까지 2년 반에서 3년가량 걸린다고 하면 대략 5, 6개월에 한 번씩 중도금을 내야만 해요.
그리고 중도금의 경우 대부분의 당첨자들이 사업 주체가 주선하는 중도금 대출을 받아 납부하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)의 보증을 바탕으로 은행 등 금융사에서 당첨자들에게 중도금 대출을 집단대출 방식으로 제공하는 있는데요.
아파트 청약 당첨자들을 대상으로 집단으로 대출을 실행한다는 뜻에서 이 같은 대출을 집단대출이라고 부르고 있어요. 주택도시보증공사 등의 보증을 바탕으로 하는 대출이기 때문에 금리는 일반적인 대출 금리보다 상대적으로 낮은 편이에요.
비규제지역에서는 분양가 60%까지 중도금 대출받을 수 있어요.
중도금 대출은 아파트 소재지에 따라 대출 한도가 달라지는데요. 투기과열지구에서는 분양가의 40%까지, 조정대상지역은 50%까지, 비규제지역에서는 60%까지 중도금 대출을 받을 수 있어요.
2023년 4월 기준 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 서울 강남‧서초‧송파‧용산, 4개구 뿐이에요. 나머지 지역은 모두 비규제지역으로 풀려 있으니 이 4개구를 제외한 지역에서는 분양가의 60%까지 중도금 대출을 받을 수 있다고 알고 계시면 됩니다.
5. 입주지정기간에 잔금을 지불해야 해요
아파트가 완공돼 사업 주체가 지정한 입주지정기간(보통 45~60일)이 됐다면 마지막으로 잔금을 지급해야 하는데요. 잔금은 보통 분양가의 20~30%에 달하는 금액이에요.
이 잔금까지 차질 없이 잘 납부해야만 완공된 아파트의 소유권을 넘겨받고, 아파트에 들어가 살 수 있는 거에요.
입주 시점에는 잔금을 납부해야 할 뿐만 아니라 앞서 집단대출로 빌렸던 중도금 대출 역시 상환해야 합니다. 잔금(20~30%)과 중도금(60%)을 합해 아파트 분양가의 80~90%에 달하는 돈을 한꺼번에 마련해야 해요.
(청약 신청을 접수하는 ‘청약홈’ 사이트)중도금 대출을 잔금대출로 전환해 잔금‧중도금 마련해요
입주 시점에서 잔금과 중도금 대출 상환액을 마련하는 방법에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.
첫째로, 잔금대출을 받은 뒤 이 대출금에다가 당첨자가 보유하고 있는 현금을 더해 잔금을 납부하고 이전에 받았던 중도금 대출액까지 상환하는 방법이 있어요.
잔금대출의 경우 분양가가 아닌 새로 지어진 아파트에 대한 KB부동산 시세, 감정평가액 등에 LTV(주택담보대출비율)를 적용해 대출 한도를 산정하고 있는데요.
다만 잔금대출에는 DSR(총부채원리금상환비율)규제가 적용되지 않던 중도금 대출과 달리 DSR 40% 규제가 적용되고 있습니다. 잔금대출을 포함해 여러 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이 40%를 넘지 않는 한도 까지만 잔금대출을 받을 수 있다는 뜻이에요.
그렇기 때문에 같은 아파트 입주자들이라고 하더라도 차주마다 대출받을 수 있는 금액이 달라지게 됩니다. LTV로 계산한 한도보다 대출 가능 금액도 줄어들게 되고요. 때문에 최대한 넉넉하게 자금을 준비해 두는 것이 좋아요.
두 번째 방법으로는 분양 받은 집을 전세로 내놓은 뒤 세입자에게 받은 전세보증금에 당첨자가 갖고 있는 현금을 더해 잔금을 납부하고, 중도금 대출을 갚는 방법이 있어요.
6. 취득세 납부하고, 소유권이전등기해야 합니다
잔금까지 잘 납부했다면 이제 마지막 절차가 남았어요.
바로 취득세를 납부하고 소유권이전등기를 마치는 일입니다.
해당 주택의 등기부등본에 소유권을 등기해야만 주택에 대한 소유권을 법적으로 인정받을 수 있는데요.
소유권을 등기하기 위해서는 우선 관할 시‧군‧구청을 방문해 취득세부터 신고‧납부해야만 합니다. 취득세는 과세물건, 즉 취득세가 과세되는 자산을 취득한 날로부터 60일 이내에 납부해야만 하는데요.
일반적으로 잔금을 지급하면서 동시에 아파트에 입주하는 경우가 대부분이므로 입주한 날로부터 60일 이내에 취득세를 신고‧납부해야만 한다고 이해하면 돼요.
다만 법에서는 60일의 기한을 주고 있지만 소유권이전등기를 마치기 위해서는 취득세를 먼저 내야만 하니 잔금까지 잘 지급했다면 최대한 빨리 취득세를 신고‧납부하는 게 좋아요.
취득세까지 잘 납부했다면 관할 등기소를 방문해 주택에 소유권이전등기를 하시면 되고요.
이번에는 청약 당첨부터 입주까지 당첨자가 챙겨야 하는 일을 순서대로 알아보았어요. 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 이번 내용을 잘 알아 두고 계획해 보시기 바랍니다:)
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