용도지역 건폐율, 용적률 알아야 하는 이유
용도지역이 토지의 가치를 결정한다
"용도지역이 토지의 가치를 결정한다."
지난 시간 용도지역에 대해서 자세히 알아봤는데요.
용도지역 제대로 이해하기
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/108
용도지역에 따라 토지 위에 지을 수 있는 건축물의 용도가 결정되고
지을 수 있는 건축물의 규모 (면적과 높이)가 결정된다고 했습니다.
국가에서 용도지역에 따라 건축물의 규모를 제한하고 있기 때문에 내가 짓고자 하는 건물의 규모가 있다면 이에 맞는 용도지역을 선택해야 합니다. 이런 건축물의 규모는 건폐율, 용적률을 통해 규제되는데 이 개념은 용도지역을 알기 전에 반드시 알고 있어야 합니다.
정부는 용도지역에 따라 건축물의 규모를 제한함.
어떻게?
건폐율 - 건축물의 넓이 제한
용적률 - 건축물의 높이 제한
예를 들어, 집 근처에 65평 정도 맘에 드는 땅을 찾아서 건물을 짓을 생각을 하고 있다고 가정해보겠습니다.
주변 입지를 보니 1층에 60평 정도 카페를 운영하고 위로 5개 층 정도 (60평 x5개층 = 300평)를 올리는 건물을 지어서 원룸과 사무실로 임대를 하면 좋겠다는 생각이 듭니다.
이때 내가 원하는 면적과 높이의 건물을 지을 수 있는지 확인하려면, 먼저 토지이용계획 확인원를 찾아 지번을 입력한 후 용도지역을 확인합니다.
토지이용계획확인원의 지역 지구 지정 부분을 보면 아래와 같이 서울에 제2종 일반주거지역이라고 표기가 되어있는데, 해당 용도지역에 건축물의 용도와 규모가 어떻게 제한되는지 확인을 하면 됩니다.
토지이용계획확인원을 보는 방법은 아래 글을 참고하세요.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/107
서울시 조례를 보면 건폐율 60%, 용적률 200%라고 나와있는데 이 내용으로 건축물의 규모가 제한됩니다.
65평짜리 땅을 샀기 때문에 1층에 60평짜리 카페를 운영하고 위로 5개 층 정도를 올리는 건물을 지으려고 했는데 서울시의 조례에 의하면 건폐율에 의해 1층은 65평 x 60% = 39평 밖에 못 짓고, 위로도 65평 x 200% = 130평보다 작아야 하므로 (39평 x 4개 = 146평 > 130평) 4개 층도 반듯하게 올리기 어렵게 됩니다.
결국 내가 상상했던 건물을 지을 수 없게 되는 거죠.
이렇게 용도지역을 확인하고 해당 토지를 매입하면 내가 원하는 건물을 지을 수 있는지 확인하기 위해서 가장 기초가 되는 개념이 건폐율과 용적률입니다.
그럼 건폐율과 용적률에 대한 개념을 간단하게 설명해 드리겠습니다.
건폐율 = 대지면적에 대한 바닥면적의 비율 = (건축면적/대지면적) * 100
토지상에 건물이 깔고 앉은 면적이라고 생각하면 됩니다. (바닥면적이란 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적중 가장 넓게 보이는 층을 말합니다.) 예를 들어, 100평짜리 토지에 층당 50평짜리 건물이 있다면 건폐율은 50%가 되는 것이고 층당 20평짜리 건물이 있으면 건폐율은 20%가 됩니다.
용적률 = 대지면적에 대한 건물 연면적 비율 = (연면적/대지면적) x 100
용적률을 구할 때 연면적에 지하부분과 지상층의 주차장 중 필로티 부분은 제외
용적률은 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도 쉽게 말해 사업성을 나타낸다고 생각하시면 됩니다. 지상으로 올릴 수 있는 층이 높아질수록 공간이 넓어져 임대수익도 늘어나게 되기 때문입니다. 모든 땅은 지번에 해당하는 용도지역과 최대 용적률의 범위를 가지고 있습니다.
건폐율과 용적률은 개념은 아주 간단하지만, 실전에서는 다양하게 응용을 할 수 있어야 합니다. 좀 더 세부적인 내용을 알고 싶다면 아래 글을 참고하세요.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/37
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/38
내 땅이라고 내가 원하는 형태의 건물을 지을 수 있는 게 아니고 법이 정해놓은 범위 내에서만 건축이 가능하다는 사실을 잊지 마시고 이 기회에 관련 내용을 확실히 알아두세요.
주의사항)
건축물의 규모를 제한하는 건폐율과 용적률은 지자체의 조례에 의해 최종 결정이 되기 때문에 반드시 지자체 조례까지 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 조례는 국가법령센터, 자치법규시스템 홈페이지에서 조회하거나 지자체의 건축과에 직접 문의를 해서 확인할 수 있습니다.
자치법규시스템
국가법령센터 홈페이지
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