전세사기를 당했어요 (에필로그3)

지구별 홀로서기 [10]

전세제도 앞으로 어떻게 될까요?

현재 전세제도는 전세계적으로 가장 독특한 부동산 임대 방식이며, 지난 한국사회 경제, 사회 기술적인 여러 이해관계가 맞물려 탄생한 제도라고 생각해요.

1950년~70년 전후 가파른 도시화를 거치면서 서울, 수도권 주택의 수요는 폭발적으로 늘었지만, 공급은 따라가질 못하는 상황이었습니다. 그런 상황에서 발전된 건축 기술, 그리고 미비된 은행 대출 시스템이 맞물려 집주인들은 건축 자금을 마련하기 위해 세입자에게 전세금을 미리 받고 이를 건축비로 활용하여 빠르게 건물을 짓는 구조가 형성되었습니다.

이러한 구조는 80년대 도시재건 대규모 아파트 단지 붐과 맞물리면서 한국의 독특한 전세제도로 자리잡게 되었죠.  

문제는 2000년대로 들어오면서 였어요. 2000년대 이후 부동산 가격이 폭등하면서, 집주인들은 전세금을 은행 대출보다 저렴한 ‘무이자 자금’으로 활용하는 구조가 심화되었고, ‘갭투자’(전세금을 끼고 집을 여러 채 사는 투자 방식)가 성행하면서, 전세 시장이 왜곡되기 시작했습니다.

이에 따라 전세사기·전세사고 문제 폭발, 깡통전세(집값보다 전세금이 더 높은 구조), 임대인의 파산 등 으로 전세금 반환 불가 사례 증가하였고 얼마전 ‘빌라왕’ 사기 사건 등 대규모 조직적 사기가 발발한 것이죠.

사실 앞서 얘기 드린 것처럼 현재 전세사기는 여러 사각지대에 놓여있어요. 마음만 먹으면 세입자에게 돈을 반환하지 않는 도덕적 해이(Moral Hazard)가 발생하기 쉬운 구조라고 생각합니다.

이런 상황속에서 앞으로의 부동산 임대시장은 점점 전세제도가 줄어들고, 월세 및 반전세 형태로 전환될 것이라 생각이 들어요.

그러나 당장은 전세제도가 사라지기 어려울 것이에요. 24년기준 현재 임대차 거래의 약 57.6%가 월세,

42.4%(반전세포함)가 전세의 비중으로 아직도 전세 비중이 높은 상황입니다.

그러면 이러한 전세제도 당장 보완할 방법은 없을까요?  

이번 전세사건을 겪으며 한 가지 아이디어를 생각해봤어요.

바로,

임대차 계약기간 동안 임대차 계약금은 HUG 또는 국토부에 예치금 형태로 넣어두는 것이에요.

해당 계약금은 계약 기간동안 임차인의 동의 없이는 뺄수가 없어요. 단, 해당 계약금은 시중은행의 이자시세를 반영하여 매년 발생한 이자는 임대인에게 지급되요.

이렇게 제도가 보완된다면

① 계약금 보호 : 임차인이 계약 중에 계약금을 안전하게 보관할 수 있어, 보증금 반환 문제를 크게 개선할 수 있어요. 계약이 해지 되었을 때, 그 즉시 기관이 중재되어 임차인은 계약금을 돌려받을 수있어요.

② 임대인의 이자 수익 : 매년 발생한 이자가 임대인에게 지급되므로, 임대인도 금융적인 혜택을 볼 수 있어요.

③ 투명성 : 임대인과 임차인 간의 거래가 보다 투명하게 관리될 수 있어 분쟁이 줄어들어요.

물론, 해당 제도는 계약금을 활용한 자금 융통성이 떨어져 집주인들은 달가워 하진 않을 제도이나, 현재 이런 무리한 계약금 융통으로 시발되는 문제와 전세사기, 사고가 매해 급등하는 이 시점에 꼭 필요한 보완책이 아닐까 생각이 들었습니다.  

이런 보완점이 실행된다면, 점점 전세제도를 활용하는 집주인의 비중도 서서히 줄어 결국 오랜 한국 임대 레거시인 전세제도는 자연스레 사라지는 자연 소멸의 길로 가지 않을까 합니다.  

현재 한국 사회의 큰 문제인 전세제도가 보완되어, 2030 청년들의 고통이 하루빨리 해소되길 바랍니다.

에필로그 완.