흔히 주변에서 부동산 투자를 하라고 이야기하면 많은 사람들이 공통적으로 하는 이야기가 있다.
저도 하고 싶지요
내가 부동산 투자를 하기에 그리 큰돈이 없어요
그럼 당신은 부동산 외에 어떤 투자를 하냐고 물어보면
주식 투자를 한다고 한다. 그럼 주식 투자 총액이 얼마냐고 물어보면
작게 투자한 사람은 2~3천만 원 조금 많은 사람은 2~3억도 하는 직장 동료들을 보게 된다.
왜 주식을 하냐고 물어보면 작은 돈으로 할 수 있기 때문이라고 이야기한다.
그러면 수익률이 어느 정도냐고 물어보면 내 주변 지인들에게 물어보면 코로나 터지면서 시작해서는 50프로 이상이었지만 현재는 조금 내려서 30~40프로라고 한다.
저축과 비교하면 엄청난 수익이라고 생각한다며 주식 투자를 잘 하고 있다고 생각한다는 사람들이 대부분이었다.
나는 몇 언급했지만 주식은 하지 않는다. 하지만 전체적인 흐름과 투자하는 방법은 여러 책들을 통해 잃지 않는 투자의 패턴에 대해 알고 있다. 이는 지혜가 아닌 그저 나에게는 지식에 불과하다. 실천을 하지 않았기 때문이다.
흔히 주변에서 주식으로 100프로 200프로 수익이 나서 대박 났다는 사람들도 가끔씩 본다. 그런데 나는 주식은 모르지만 부동산과 비교를 해보면 그게 큰 수익일까? 하는 의문이 든다.
오늘은 부동산만 투자한 사람으로서 부동산 투자가 주식보다 훨씬 높은 수익과 투자금이 작게 들어가는 이유에 대해 내 나름 투자 사례와 주변 지인들 추천 사례들을 통해 이야기를 해 볼까 한다.
부동산 투자의 가장 큰 장점은 나는 레버리지라고 생각한다. 특히나 우리나라에만 있는 전세제도가 엄밀히 말하면 레버리지에 해당된다. 전세를 끼고 투자하는 것을 몇 년 전부터 '갭투자'라고 했다. 즉 전세가와 매매가의 갭을 최소화한 투자이다. 언론이나 정부는 갭투자를 부정적으로 다루고 있다. 부정적 견해에 대해서는 누구나 알고 있겠지만 역전 세나, 깡통전세로 인한 세입자가 전세금을 반환받지 못하는 상황이 왕왕 발생하면서 갭투자를 마치 범죄인으로 취급하지만 이 전세를 끼고 하는 투자는 오래되었다. 과거에는 전세가와 매매가가 60% 정도였지만 부동산 비수기를 겪으면서 모두 다 집 사기를 두려워해 모두 다 안정적인 전세 살기를 원했었다. 자연스럽게 매매가는 정체되어 있고 전세가가 오르면서 그 갭이 작아지게 되면서 똑똑한 투자자들이 이를 이용해 작은 돈으로 투자를 할 수 있었다.
물론 나 또한 서울에서는 타이밍을 놓쳤지만 수도권에서는 서울의 타이밍 놓친 장을 타산지석 삼아 열심히 투자를 하였다. 그래서 작은 돈으로 다수의 아파트를 보유하게 되었으며 이 수익률은 산정할 수 없게 되었다. 왜냐하면 이미 많은 아파트들은 내 투자금을 회수했기 때문이다.
과거 투자한 사례들을 보면서 설명해 보겠다.
신분당선 역세권 25평 아파트
매매가: 3.1억
전세가: 2.8억
투자금: 3천만 원
2년 후
매매가: 4.5억
전세가: 3.1억
투자금: ㅇ원
4년 후(현재)
매매가: 6.7억
전세가: 4.2억
투자금: -1억
내 수중에 1억의 현금이 생기고 양도 차익은 3.7억이 올랐다.
이것을 수익률로 환산할 수 있는가?
내 돈은 시간이 지나면서 한 푼도 들지 않았다.
오히려 돈이 더 생겼다.
이런 물건을 10개 정도만 보유한다고 생각해 보자(물론 나는 더 가지고 있다)
무한대의 수익과 투자를 하면 할수록 돈은 더 많이 생기고 투자는 무한정 늘어 날 수 있다.
내가 지인에게 추천해 준 사례에 대해 이야기를 해보자.
지인에게 줍줍 아파트를 추천했다.
84A 타입 2층(당시만 당첨된 사람이 2층이라는 이유로 포기를 했던 물건이다.)
매매가: 5.5억
계약금(실투자금): 5천5백만 원 (중도금 무, 이자 후불제)
당시에 나는 2층도 오르니 강력하게 추천했다. 하지만 이 사람은 반신반의했다. 2층이라는 이유로 부정적이었다.
왜 네가 사지? 그랬냐 반문할 수도 있다. 나는 무조건 하고 싶었지만 다주택자는 입찰이 불가했다.
대신 나는 오피스텔을 샀다.
그 지인은 못 이기는 척하고 사기로 결심했다. 실제로 그 지인은 자신에게 현금 3천만 원 밖에 없었다.
신용대출을 활용해 계약금을 완납했다.
나는 실제로 2층 물건도 3개나 보유하고 있다. 내가 2층을 선호하는 이유는 저층은 아무도 사려고 하지 않는다. 하지만 사는 데는 문제없다.(물론 1층은 가끔 겨울에 동파로 인해 하수도 역류가 생겨 골치 아프기도 하지만 2층은 괜찮다.)
그 말은 전세가는 똑같다는 것이다. 즉 매매가는 낮고 전세가가 높아 투자금이 작게 들어간다.
그 지인은 2년 전에 매입을 했고 내년 초에 입주를 한다.
과연 현재 시세는 어떻게 됐을까?
인근 새 아파트가 14억
전세가: 7억
2천만 원을 투자해서 (융자 3천만 원) 9억 상당의 수익을 얻었다.(결국 2층도 일정 이상 같은 차이로 움직인다.)
입주 시점에 전세를 놓게 되면 2천만 원의 투자금을 회수하고 전세 차익의 1억을 회수할 수 있다.
다음 사례는 작년에 수도권에 지인에게 추천을 해준 아파트이다.
지방에 사는 사람이 아직도 수도권에 소액으로 투자할 아파트가 있는지 물어보았다.
쉽지는 않겠지만 가능하다고 했다. 그 이유는 매매가가 급격하게 올라가면서 갭이 벌어졌지만 임대차 3법으로 인해 전세가가 급격히 올라가면서 투자금이 작게 들어가는 물건들이 보이기 시작했기 때문이다.
매매가: 3억
전세가: 2.7억
투자금: 3천
실제로 4천만 원으로 수도권 역세권에 아파를 매입하였다.
그리고 며칠 전에 전화가 왔다. 세입자가 새 아파트를 분양받아서 나가야 한다며
인테리어를 어떻게 애향 할지 물어본다.(나는 투자한 아파트는 대부분 직영 인테리어를 했기에 디테일 견적을 잘 알고 있다.)
그래요 전세는 얼마에 맞추기로 했어요 3.3억 정도면 올 수리를 해서 가능하다고 하네요
잘 됐네요 투자금 3천만 원을 회수하고 3천만 원이 더 생겼네요
네 그래서 인테리어에 돈을 좀 쓸 생각입니다.
그럼 현재 시세는 어떠할까?
매매가: 5억
투자금: -3천,
시세차익: 2억
자 이런 사례들을 보면서 어떤 생각이 드는가?
이런 투자를 해보면 과연 이런 것이 수익률이라는 잣대로 가늠할 수 있을까?
내 돈이 하나도 안 들어가는데 몇 억을 벌 수 있는 것이 부동산인 것이다.
그럼 아마도 대부분이 이렇게 질문을 할 것이다.
이제는 더 이상 이렇게 소액으로 투자할 곳은 없지 않아요?
이제 좋은 시절은 다 가지 않았나요?
하고 싶어도 할 수 있는 것은 더 이상 없어요?
맞다. 할 수 있는 것은 없다.
그럼 반문하고 싶다.
과거 부동산이 저렴할 때는 왜 사지 않았나요?
관심이 없었으니까?
이제는 관심이 조금 생겼나요?
하지만 이제 관심을 가져도 이미 내가 할 수 있는 없는 것 같아요
이미 올랐으니까
그럼 다음을 준비해야지요?
더 이상 부동산이 오를까요?
떨어진다고 하는데....
당신은 이미 하지 않기로 마음을 먹었다.
이미 부정적으로 생각하기 때문이다.
내가 부정적으로 보기 시작하면 세상은 부정적으로 보인다.
투자 또한 마찬가지다.
나는 여전히 임장을 다닌다. 여기저기 동네 구경이 즐겁다.
그리고 부동산을 들른다. 커피 한 잔을 얻어먹으면서..
그리고 그런 물건이 될 수 있는 가능성이 있는 물건을 여전히 고민하고 있고
찾고 있다. 나는 과거 비수기 때도 그랬고 현재에도 초긍정적인 자세로 물건들을 보러 다닌다.
우리는 벽에 부딪히면 항상 부정적인 요소를 우리의 한계로 내세운다.
그렇기 때문에 부동산은 어렵다고 생각하는 것이다.
그래서 쉬운 주식을 하는 하는 것인 줄도 모르겠다.(물론 주식을 폄하하는 것은 아니다. 실제로 지인 중에 주식으로 100억 대 반열에 올라간 사람도 있다. 그 친구는 하루 24시간을 주식만 바라보며 투자를 했다.)
쉬운 선택은 쉬운 결과를 만든다
세상에는 주식으로, 비트코인으로 대박 난 사람도 많을 것이다.
하지만 주변을 둘러보아라. 비트 코인보다는 주식, 주식보다는 부동산으로 돈을 번 사람이 더 많을 것이다.
부동산 투자는 그만큼 확률적으로나 안정적이며, 수익률 또한 엄청난 고수익이다. 그리고 또한 투자를 하면 할 수록 돈이 생기면서 확장 할 수 있는 것은 부동산 투자밖에 없다고 생각한다.
머쉿게 살고 싶은-머쉬