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산업에 대한 이야기 Part 8 (3)
태영건설 워크아웃
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Aug 28. 2024
건설업과 부동산 금융 전반에 대한 이야기에서 시작하여,
이슈가 되고 있는 태영건설 워크아웃, 롯데건설 위험성에 대해 다루었습니다.
오늘은 시장에 아직까지 드러나지 않고 있는 위험한 부동산 금융출에 대한 부분과,
추가적으로 검토할 건설업 핵심지표들에 대해서 간략하게 짚고 넘어갈 생각입니다.
먼저 기사 보고 갑니다. 참고로 아주 잘 쓴 기사라고 생각합니다.
부동산 PF '숨겨진 부실' 토담대…"규제 헐거워" 알아도 손 못 대는 이유 - 머니투데이 (mt.co.kr)
기사중에서 아래 부분을 특히 주목해서 봐야 하는데요. 내용은 이렇습니다.
"저축은행 기업대출 중 개인사업자 대출을 제외한 법인대출 대부분이 토담대로 추정된다. PF 사업 초기 토지를 담보로 나가는 토담대는 사실상 브릿지론과 큰 차이가 없다. 저축은행은 토지 담보가액이 대출액의 130%를 넘어서면 토담대로 분류하고 그 이하면 브릿지론으로 분류해 왔다."
이 부분을 읽고서 처음에 든 생각은,
"실상을 잘 파악했다" 는 것과 두번째로는 "터질 것들이 아직도 많다"는 것입니다.
참고로 PF나 브릿지론 같은 경우에는 금융기관에서 해당 상품을 별도로 빼서 관리합니다.
'OO 프로젝트파이낸싱 대출', 'OO 브릿지론' 이런식으로 상품코드를 가져가기 때문에 파악이 쉽습니다.
그런데 위 기사에 나와 있는 토지담보대출 같은 경우 실상은 브릿지론인데, 담보대출로 구분되기도 합니다.
관리의 사각지대에 있죠.
위 본문에 나와 있는 내용을 실제 사례로 접목해 보겠습니다.
예를 들어, 토지 담보가액이 130억인데 대출이 100억이 나갔다고 가정해 보겠습니다.
이러면 토지담보대출로 분류됩니다.
그런데 감정가 130억인 토지에 100억이 대출로 나갔다?
이런 것들은 실제 브릿지론으로 해석하는게 맞습니다.
왜냐하면 LTV가 77%가 넘어가는 토지구매자금은 필드에서는 거의 없다고 봐도 무방하기 때문입니다. (보통 60~70% 내외에서 구입자금 LTV가 결정됩니다.)
이런 대출은 보통 구입자금 명목으로 60% LTV를 적용해서 최초 대출이 이루어졌을 것이고,
본 PF로 넘어가기 전 금융비용을 포함해서 추가로 대출을 일으켰을 가능성이 높습니다.
이와 관련해서 2년 전 아래 기사와 연관된 실제 심사 사례가 하나 떠오르네요.
[단독] 1000억원 대출에 새마을금고 ‘30곳‘ 동원…‘쪼개기‘ 논란 - 시사저널 (sisajournal.com)
위 사업지에서 멀지 않은 오시리아 관광단지 내 토지담보대출의 심사건에 심의 위원으로 참석했었습니다.
심사서를 가만히 보니 최초 대출이 이루어진 후 사업계획이 차일피일 미루어지고 있었고 기존 대출을 대환+증액하는 형식을 취하고 있더군요.
또 리파이낸싱에 새롭게 참여하는 대주단 면면을 보니 '저축은행' 혹은 OO새마을금고'가 대다수였습니다.
주 심사역에게 이렇게 유망한 사업인데 왜 2금융권이 주로 참여했느냐? 라고 질문했더니, 답변을 이렇게 하더군요.
"잘 모르시나 본데, 브릿지론은 2금융권이 대부분 대다수로 참여합니다."
왠만하면 회의에서 잘 이야기를 안하는데 이때는 드물게 크게 화를 냈습니다.
"단순히 2금융권이 브릿지론에 주로 참여한다는 그 말은 심사역이라면 하지 말아야 합니다. 저는 지금 대주단의 질에 대해서 이야기 하는 겁니다. 지금 참여하는 2금융권 대주단이 같은 2금융권인 삼성생명, 현대해상과 같습니까?"
이 외에도 사업이 제대로 흘러가지 않는 상황에서 Plan B는 어떻게 되는지,
그걸 버틸수 있는 힘이 시행사에 있는지에 대해서 질문을 했고 제대로 답변을 못해 허우적 대던 심사역의 떨리는 목소리가 기억에 여전히 남아 있습니다.
하지만.
그럼에도 불구하고.
이 대출 결국 승인이 났습니다. 그렇게 반대했는데도 말이죠.
승인 사유는 아래와 같습니다.
높으신 임원분이 부산 출신이라는 것과, 그분이 '내가 그쪽 지역 토박이라 잘 아는데, 거기 사업성 좋다 아이가'라는 것으로 끝.
이후 저는 회사를 떠났고 후배들에게 관련 여신이 1년만에 연체되었다는 이야기를 들었습니다.
