산업에 대한 이야기 Part 8 (2)

태영건설 워크아웃

1편에 이어 계속.

태영건설의 워크아웃은 어쩌면 건설, 부동산 경기에 악영향을 주는 시발점이 될 수도 있겠다 라는 주장을 했습니다.

왜 이런 표현을 썼는지 먼저 건설업 심사에 있어 중요한 지표를 중심으로 이야기 해 보겠습니다.

* 자기자본대비 PF 우발채무 규모 & 부채비율 & 차입금의존도

일반적인 제조, 유통기업의 경우 건전성 측정과 연관된 지표가 있습니다.

바로 '부채비율과 차입금의존도' 가 그것입니다.

다들 알다시피 부채비율은 자본 대비 부채의 규모를 나타냅니다. (보통 200%)

차입금의존도는 총자산에서 차입금이 차지하는 비중을 나타내죠. (보통 40%)

둘 다 '내 돈 대비 타인의 돈'이 기업에 얼마나 존재하는가를 나타내는 지표입니다.

당연히 높을수록 좋지 않습니다.

그런데 건설사는 이 비율만 보고 판단해서는 안됩니다.

왜냐면 재무제표에 잡히지 않는 '우발채무'의 비중이 상당하기 때문입니다.

여기서 우발채무에 대해 간단히 설명하면 사업주체인 A가 파산할때 시공사인 B가 대신 갚아주는 것을 의미한다고 보면 됩니다.

참고로 보통 건설현장에 가보면 사업 시행의 주체는 작은 시행사 혹은 SPC 같은 페이퍼 컴퍼니가 대다수인 것을 알 수 있습니다.

디벨로퍼들이 항상 이야기 하는 아무리 입지가 좋은 곳이라 할지라도 '듣보잡' 시행사에게 돈을 함부로 내 줄 금융기관은 많지 않죠. (제가 이들로부터 듣는 말 중 제일 싫어하는 게 '입지는 끝내준다' 라는 말입니다.)

이럴 때 주로 사용하는 신용보강 정책이 바로 믿을 만한 시공사의 연대보증, 책임준공, 자금보충 확약, 그리고 채무인수 등입니다. 우리는 이런 것을 일컫어 시공사의 '우발채무'라고 부릅니다.

부동산 시장이 좋거나 시행사의 자금력이 빵빵하면 우발채무가 현실화 될 가능성은 비교적 낮습니다.

우발채무는 말 그대로 '우발'적인 상황하에서 시공사가 채무부담을 하는 것을 의미하는 것이니까요.

그런데 근래처럼 시장이 안 좋으면?

우발채무 → 확정채무로 전환됩니다.

이 말의 의미는 무엇이냐?

해당 사업장의 부채를 시공사가 전부 부담한다는 걸 말합니다.

그런데 태영건설과 같은 도급순위 상위의 건설사들은 공사 현장이 한두군데가 아닙니다.

결국 우발채무 전부가 확정채무로 현실화 되었을 상황에도 버틸 힘이 있느냐?

이걸 나타내는 지표가 자기자본대비 PF규모라고 보면 되겠습니다.

좋은 기사가 있어서 아래 추가합니다.

건설사 도산 우려속 PF 대출 규모 천차만별…태영 380%vs 호반·한신공영 10~20%대 | 서울경제 (sedaily.com)

기사를 보면 PF 전체 규모만 놓고 보면 현대건설이 제일 많습니다.

위험해 보이죠?

그런데 현대건설은 자본 규모가 상당합니다.

제가 일전에 한번 이야기 한 바 있듯 자본금이라는 것은 해당 기업 최후의 보루입니다.

최후의 보루가 탄탄하면 할 수록 리스크를 (부채 및 차입금) 버틸 수 있는 힘이 생기는 겁니다.  

반면 태영건설의 경우 PF 우발채무 금액은 GS건설과 거의 비슷한, 5위 정도 수준입니다.

하지만 이들의 총자본은 7,400억에 불과합니다.

현대건설의 연결기준 총자본은 22년 기준 9조 9,242억임을 감안했을때, 현대건설 자본금의 10% 안되는 작은 규모의 자본을 보유하고 있습니다.

이걸 가지고 저 많은 우발채무를 버틴다?

쉽지 않은 일입니다.

즉, 우발채무 자체의 규모보다는 그것을 버틸 수 있는 자본 대비 우발채무 규모를 파악하는 것이 핵심이라고 보는게 맞습니다.

여기에 더해 태영건설의 부채비율, 차입금의존도는 어떻습니까?

그 자체로도 이미 높죠.

그 결과는 바로 우리 모두가 보고 있는 태영건설의 몰락입니다.

위에서 태영건설과 비슷한 양상을 보여주는 건설사가 하나 또 있습니다.

롯데건설 지표도 태영건설 못지 않게 불안합니다.

세가지 지표 모두 (자기자본대비 PF우발채무, 부채비율, 차입금의존도) 열위한 모습을 보여주고 있다는 점,

롯데건설이 태영건설과는 다르게 국내 경제에 큰 영향을 미칠수 있는 재계순위 6위의 핵심 자회사라는 점을 감안했을 때,

지금과는 사뭇 다른 큰 파장을 시장에 남길 것이라고 생각합니다.

부동산 경기 하락의 시작점이 될 수도 있겠다고 보는 작은 근거입니다.   

물론 롯데그룹에게는 태영보다는 많은 '팔'자산이 아직 남아 있습니다.

'부동산의 롯데' 라고 불리기 때문에 어떻게든지 이 위기에서 벗어나려고 노력할 것입니다.

다만 걱정되는 한가지는...이런 이름 있는 건설사들의 우발채무는 기사화 되기라도 한다는 겁니다.

아예 이름조차 거론되지 않은 작은 중소형 건설사들의 경우, 지방의 수많은 지역에 연대보증과 책임준공을 약속한 경우가 많습니다.

담보가액만 믿고 이자비용까지 대출해준 토지담보대출의 만기가 하나 둘 돌아오는 이때,  

그것을 받쳐줄 경기 반등이 일어나지 않는 한,

시장의 충격은 생각보다 쎄지 않을까요?

조심스레 예측해 봅니다.

...

관련해서 위험한 브릿지론, 토지담보대출에 대한 이야기는 3편에서 계속해서 이어나가 보도록 하겠습니다.