사옥 프로젝트
작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제
현재 필자의 회사인 디지털다임은 서울 한남동 본사가 있는 디투 인터랙티브 빌딩, 제주도 서귀포에 빌라디:투와 빌라디:뷰의 사옥을 갖고 있다. 디투 인터랙티브 빌딩을 신축과 함께 들어간 것이 2006년도의 일이니 이미 10년 정도 된 셈이다. ‘작지만 강한 기업 만들기’의 두 번째 주제는 바로 ‘사옥 프로젝트'이다.
감히 언급을 하자면 내 생애에서 여러 가지 굵직굵직한, 직접 디렉팅을 하고 때로는 제작까지 참여했던 의미 있었던 프로젝트들이 있었는데 사옥 프로젝트만큼 예산 규모 면이나 내 개인적 경험의 한계를 극복해야 할 프로젝트는 없었던 것 같다. 건축이나 부동산에 대해서 문외한에서 이제는 간단하지만 뼈 있는 조언은 해줄 수 있는 정도는 된 것 같다. 근래에 사옥 마련을 한 에이전시들도 예전보다는 많이 보이고 또 많은 에이전시들의 목표이기도 한 사옥 마련에 대한 이야기를 시작해 본다.
사옥에 대한 기본적인 생각은 2004년도쯤으로 돌아간다. 당시 디지털다임은 지금은 핫플레이스가 된 가로수길 초입에 있는 빌딩에 있었다. 보증금이나 임대료를 상대적으로 싸게 있었지만 매년 임대료 인상에 대한 부담을 느끼고 있었다. 그 당시엔 빈말로 ‘이럴 바엔 은행이자를 주는 게 오히려 낫겠다’라고 주변 사람들에게 입버릇 같이 말한 적이 많았다. 당시 그 이전부터 관심을 가졌던 것이 "부"에 대한 관점이었는데 "부자아빠 가난한 아빠"를 필두로 여러 가지 책을 구입하고 "부"에 대한 관심이 사옥으로 이어져 여러 지인의 도움을 받으며 도전해 보게 된다. 그로부터 1년 정도 시간을 보내며 사옥을 준비하면서 많은 것을 경험했다. 부동산 경매에 참여도 해보고, 기존 건물의 가격을 알아보려고 여러 곳을 발품을 팔아보기도 하고, 여러 금융기관의 대출 조건을 따져보기도 하고, 하지만 결론은 항상 마음에 드는 건물의 경우, 예산의 벽에 막힌 적이 한두 번이 아니었다. 예산 문제를 극복하고자 외부 투자를 받고자 했지만 그것도 순탄하지 못했고 고생 고생해가며 100% 자체 해결을 하였다. 참고로 그 당시 한 가지 한 가지 문제들을 해결하면서 익힌 단어들을 나열하면 다음과 같다.
경매, 예치금, 낙찰, 대지, 건평, 아파트형 공장, 연면적, 건폐율, 용적률, 1종, 2종, 3종 주거지역, 상업지역, 녹지, 폐공장, 층고, 일조권, 취득세, 등록세, 신축, 증축, 보증금, 월세, 감정가, 탁상감정, 담보, 신용대출, 제2금융권, 임대사업자, 기업대출, 개인대출, 주민세, 적정 임대금, 업무 무관 가지급금, 지급이자 손금불산입, 가지급금 인정이자, 주임종 단기채권, 단기대여금, 장기대여금, 차입금, 양도소득세, 종합부동산세, 경비처리, 근린생활시설, 주변시세, 부채, 매매가, 건축비 산정, 중개수수료, 파주 출판단지, 헤이리, 일산 주택단지, 인테리어, 건축자재, 건물 이미지, 운영자금, 단독주택, 공동주택, 시설자금, 운영자금, 한정담보, 포괄담보, 등기부등본, 가옥대장, 건축물대장, 과세, 등기, 재무제표, 부실예측 등급, 생산성, 수익성, 감사보고서, 제조원가명세서, 중도금, 대지 이용허락서, 주차면적, 주차대수, 고도제한, 금융거래확인서, 임금채권, 퇴직 예상금, 풍치 지역, 배임죄, 건축허가, 착공, 시공, 골조, 완공, 주택임대사업등록, 세금 감면, 농특세, 개인 간 유상거래, 추징, 중과세, 증자, 현물출자, 평가액, 임대보증금, 채광, 입면도, 평면도, 고급주택, 고가주택, 용도변경, 지고, 다운계약서, 실거래가, 필로티 구조, 노출 콘크리트, 대나무, 잔디, 정원수, 엘리베이터, 부동산 대책, 재건축개발이익환수제, 투기지역, 고흥석, 적산목, 에폭시, 모르타르, 마사토, 자갈, 콘크리트, 코킹, 실리콘, 다다미, 불법건축 항공촬영, 고도제한, 징크판넬, 방수처리, 결로, 누수, 리모델링, 벽난로, 조명, 건축적 산책, 슬라이딩 도어, 에어컨, 가구, 관상어, 수족관, 애완견, LED 사인, 차경, 민원
이 모든 것이 다 사옥과 어떤 관계가 있을까 하지만 분명 사옥을 마련하게 된다면 한번쯤은 듣게 되거나 짚고 넘어가야 할 용어들이다. 이 많은 내용들을 처음부터 미리 아는 것도 어렵고 눈앞에 닥치지 않으면 들어도 이해가 되지 않을 내용들이 대부분이다. 하지만 사옥을 마련하는 프로젝트는 생각보다 매우 복잡한 문제들을 해결해야만 하는 과정이 필요하다. 특히 보유 자금이 적을수록 눈높이가 높을수록 더더욱 해결해야 할 일들은 산더미같이 불어난다. 하지만 우리가 찾을 수 있는 사옥에 대한 대부분의 이야기는 그 결과에 대한 이야기들 뿐이다. 사옥에 어떤 의미가 부여되어 있는지, 누가 설계를 했는지, 디자인이나 공간 등 건축에 대한 이야기들은 넘쳐나지만 정작 어떻게 사옥을 마련할 수 있는지에 대한 방법론에 대한 이야기는 보지 못했다. 경험해 보지 못한 사람에게 아무리 자세히 얘기해도 의미는 없을 것이고 여기서는 가장 필요하고 중요한 내용들을 중심으로 바로 사옥을 마련하는 방법론에 입각해서 다음과 같은 주제와 순서로 이야기해보자 한다.
목 차
사옥 프로젝트 : 작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제
언젠가 높은 임대보증금에 화려한 인테리어로 치장한 월세 임대 생활을 끝내고 작아도 사옥 마련의 꿈을 가지고 있다면 반드시 이룰 수 있다. 대부분의 대표들이 생각만 할 뿐 직접적인 행동으로 나서지 않았을 뿐이다. 대부분이 부동산에 빌딩 가격을 알아보고 지레 질려 포기한다. 앞으로 연재하는 이 글들이 이런 분들에게 사옥 마련에 많은 도움이 되길 기대하며 다음 호를 준비해 본다.
'작지만 강한 기업 만들기'는 디지털 에이전시인 디지털다임의 뉴스레터에 연재하고 있는 내용을 브런치에 맞게 재편집한 내용들이다.
