사옥 프로젝트 : 두 번째 단추
지인에게 도움 청하기
정말 사옥을 마련하고 싶다면 제일 쉬운 방법은 우선 사옥을 마련한 회사를 찾아가 대표에게 어떻게 마련했는지 궁금한 점을 지속적으로 물어보는 것이다. 그다음 도움을 줄 지인들을 찾거나 직접 소개를 받는다. 부동산 중개인이 될 수도 있고 은행 지점장이 될 수도 있고, 건축 설계가, 세무사가 될 수도 있다. 가장 큰 노하우는 바로 전에 경험한 사람이 가장 많이 알고 있다. 대부분의 사옥을 마련한 대표들의 고민들이나 해결해야 할 문제는 대동소이하다. 그러나 해결방법은 모두 다를 수 있다. 하지만 크게 보면 해결방법도 하나의 큰 틀에서 움직인다. 마치 골프 레슨을 보면 모두 다른 얘기를 하는 것 같지만 큰 틀에서 보면 기본을 중시하고 그 기본에서 약간의 응용들인 것과 같다. 이렇게 쉬운 방법을 건너뛰고 보통 홀로 좌충우돌하다 포기하기 쉽다. 잊지 말자 가장 먼저 만나야 할 사람들은 사옥을 마련한 회사의 대표들이다.
II. 지인에게 도움 청하기
그들에게 어떤 정보를 얻을 수 있을까? 그것은 그들이 어떻게 사옥을 마련했느냐에 따라 다를 수 있을 것이다. 예를 들어보자. 1) 경매를 통해 사옥을 구매했다면 경매에 대한 기초 지식, 경매의 절차가 어떻게 진행되는지, 입찰 가격과 매수신청 보증금에 대해서, 권리분석과 어떤 함정이 있을 수 있는지 등등이 될 수 있다. 2) 아파트형 공장과 같은 공동으로 사용하는 빌딩의 경우엔 대출의 용이성, 입지에 따른 직원의 만족도, 향후 투자 수익성, 매매 용이성 등을 들을 수 있다. 3) 빌딩을 그대로 인수해서 구매한 경우엔 빌딩을 어떻게 알아봤는지, 가격의 적정성, 임대료 환산 시 어느 정도의 수익률이 있는지, 인테리어 비용, 카페 등 공간의 활용 등이 있다. 4) 주택이나 빌딩을 매입하여 리모델링을 한 경우엔 사무 공간이 어느 정도 나올 수 있는지, 비용 대비 사용 효율이 어떤지, 입지나 공간에 대한 직원들의 만족도, 지역에 대한 개발 가능성 등이 있다. 5) 땅을 구입해 직접 건축을 했다면 공간 설계가 어떻게 되었는지, 건축기간이나 초과 예산은 어느 정도 잡아야 하는지, 건축 소요기간 동안의 임대비는 어떻게 계획해야 하는지, 건축에 따른 부가적인 사항들이 뭐가 있는지 등등이 나올 수 있다.
사옥을 마련한 회사의 대표들에게서 많은 인사이트와 정보를 얻었다면 그다음엔 각 분야의 전문가들을 찾아야 한다. 아마도 사옥을 마련한 대표들의 소개가 가장 수월할 것이다. (여기서 경매는 경매에 대한 지식이 별도로 필요하고 아파트형 공장의 경우엔 쉽게 정보를 얻을 수 있으니 생략하기로 하자) 과연 어떤 전문가들을 소개받아야 할까? 우선 부동산 중개인이다. 해당 지역에 어떤 물건이 얼마의 가격으로 매매되고 있는지, 향후 어떻게 지역개발이 될지, 물건을 유리하게 흥정하는 팁도 얻을 수 있다. 빌딩만 전문으로 거래를 알선하는 부동산 업체도 별도로 있다는 사실도 기억하자. 대략 용도와 면적, 희망 지역, 예상 투자금액 정도를 알려주면 거래 수수료가 걸려있기 때문에 열심히 물건을 소개한다. 그들과 자주 만나서 건물들을 소개받을수록 우선 시장 가격에 대한 감을 잡을 수 있다. 반드시 하나의 부동산 업체일 필요는 없다. 여러 곳을 알아보지만 가급적 이전에 거래를 했던 곳이나 지인으로부터 소개를 받는 것도 좋다. 왜냐하면 물건값만 물어보는 뜨내기손님으로 보이면 그들도 시간이 결국 돈이니 좋은 물건을 제대로 보여주지 않는다. 또 건물주와 직접 거래를 할 수 있기도 하니 경계를 할 수 있다. 한번 부동산 중개인과 거래를 트면 구매한 부동산을 다시 그들이 매도해 줄 수 있으니 부동산 중개비용을 아끼는 것보다는 오히려 나에게 유리한 조건의 매매가 이루어질 수 있도록 하는 것이 경험상 훨씬 더 이익이 된다.
부동산 중개인을 통해 물건들을 직접 가보는 투어를 여러 차례 하다 보면 시장 가격이 묘하게 형성되었음을 느끼게 될 것이다. 여기는 인원을 다 수용할 수 있고 가격도 적정한데 사무실로 사용하기엔 건물이나 동네가 좀 마음에 안 들던지, 모든 것이 다 만족스러우면 너무 가격이 높다든지, 만족도에 따라 가격도 함께 연동이 되어 있다는 점이다. 투자 예산이 충분하다면 마음에 드는 빌딩을 바로 구매하면 좋겠다만 대부분 만족도과 예산 적정성은 반비례한다. 그래서 지금까지 매매가 안되고 당신까지 보게 된 것이다. 지어진 빌딩을 바로 구입하는 것이 투자 대비 효율이 가장 높지만 그래서 가장 어렵다. 그렇다면 방향을 좀 더 바꾸어 그대로 사용할 수 있는 빌딩보다는 리모델링이 필요한 빌딩, 대지가 큰 주택, 공터로 남아있는 땅을 구매해서 시간을 갖고 재개발하는 방법이 예산에 맞출 수 있거나 만족도를 높일 수 있는 방법이 될 수 있다.
그때 필요한 전문가가 건축설계가다. 경험상으로는 이분들이 부동산 중개인보다 땅의 가치를 가장 잘 알아본다. 우리가 보는 것은 현재의 상태이지만 그들은 변화된 상태를 그릴 수 있다. 이전에 언급한 ‘부동산정보 통합 열람’을 통해 건축물대장이나 토지이용계획을 보고 현재의 상태를 파악한다. 이후엔 실제 방문을 통해 땅의 높낮이에 따라서, 중간에 낀 땅인지 모서리 땅 인지에 따라서, 도로의 너비나 주변의 여러 요소를 감안하면 그곳에 어떤 공간이 만들어질 수 있을지 사전에 봐줄 수 있다. 그래서 좋은 땅이나 예산에 맞는 건물을 부동산 중개인을 통해서 소개를 받았다면 건축설계가의 의견을 들어보는 게 중요하다. 특히 추가로 개발할 비용을 산정하는데 많은 도움을 받을 수 있다. 개발에 따른 추가 예산이 부동산 구매 예산과 같이 산정이 되어야 총투자비를 산정할 수 있고 그에 따른 계획을 세울 수 있다. 건축설계가를 통해서는 이외에도 건축자재, 건축공법, 공간설계 등 본인이 생각할 수 없는 부분에 대한 건축사례를 직접 같이 다니면서 보고 들어볼 수 있다. 그럼 어떤 건축설계가가 맞을까? 지금까지 설계한 건축물의 포트폴리오를 설명을 들으면서 직접 확인해 보면 바로 알 수 있다. 아니라면 마음에 드는 건축물의 설계를 어디서 했는지 직접 알아보고 찾아가 보자. 나중에 다시 얘기하겠지만 내부 인테리어보다 공간 설계가 100배는 더 중요하다. 설계에 따라 건축물의 활용 가치가 매우 달라진다.
대략적인 소요 예산을 이제 바로바로 체크할 수 있는 지인들이 확보되었다면 필요한 자금을 마련할 방법을 찾아야 한다. 우선 주거래 은행을 찾아가서 상담을 받아보자. 현재 나온 물건에 대한 담보대출을 얼마나 받을 수 있는지, 회사 대출과 임대사업자 대출 금액 산정에 무슨 차이가 있는지, 담보 이외의 신용이나 운영자금, 시설자금 대출은 얼마나 가능한지, 대출을 받으려면 어떤 절차를 밟는지, 주거래 은행이 아닌 다른 은행의 조건도 비교해 본다. 조금 더 알아본다면 저축은행과 같은 제2금융권의 담보 대출금리도 체크해서 비교해 보자.
이 외에도 세무사, 회계사, 법무사를 통해 관련 등기비용이나 세금이 어느 정도 발생을 하는지, 회사로 하는 것이 유리한지, 개인 임대사업자로 하는 것이 유리한지, 비용처리는 어디까지 가능한지, 절세할 수 있는 방법은 무엇인지, 많은 사항들을 직접 체크해야 한다. 지금까지 얘기한 모든 과정들을 여러 번 반복을 하여야만 길을 찾을 수 있다. 물론 이 모든 것을 체크하다 보면 아마도 필요한 금액을 대출받는 것부터 어렵다는 점에 봉착한다. 이 부분에 대한 허들을 넘지 못해 대부분이 포기하게 된다. 그렇다면 될 수 있는 방법을 여러 각도로 찾아야 한다.
자 이 부분은 다음 ‘사옥 프로젝트 세 번째 단추. 문제는 예산이 아니라 방법’ 편에서 좀 더 자세히 다뤄보기로 하자.
목 차
사옥 프로젝트 : 작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제
'작지만 강한 기업 만들기'는 디지털 에이전시인 디지털다임의 뉴스레터에 연재하고 있는 내용을 브런치에 맞게 재편집한 내용들이다.
