사옥 프로젝트 : 다섯 번째 단추
에이전시의 장점
사옥을 구매하거나 분양을 받을 때 임대수익률을 따져 볼 필요가 있다. 임대수익률은 간단히 말하자면 투자비용 대비 수익의 비율이다. 수익률 계산법은 연 실수익(연 월세 - 연 대출이자) / 실제 투자금액 (분양가 - 대출 - 임대 보증금) X 100을 하면 된다. 예를 들어 분양금이 2억에 1.2억 대출을 4% 이율로 받았다. 임대비는 보증금 2000만 원 월세 60만 원을 받기로 했다면,
연 실수익은 [연세 (60만 원 x12개월) 720만 원] - [대출이자 (1.2억x4%) 480만 원] = 300만 원
실 투자금액은 [분양가 2억 - 대출 1.2억 - 임대보증금 2000만 원] = 6000만 원
수익률은 (300만 원/6000만 원) x100 = 5%
Ⅴ. 에이전시의 장점
임대를 목적으로 한다면 부자들은 아무리 좋은 부동산이라도 수익률이 좋지 않으면 미련 없이 돌아서 버린다고 한다. 임대수익률은 대출이자보다 조금 더 높게 마련인데 수익률이 낮으면 대출이자를 갚기도 어려울 수 있기 때문이다. 건물주는 임대비를 더 받기 위해서 리모델링을 통해 가치를 올리기도 한다. 반대로 감각 있는 입주자가 건물주 대신 리모델링을 하고 입주하고 이런 곳들이 여럿 모이다 보면 어느새 상권이 형성되기도 한다. 예를 들면 가로수길이나 홍대, 이태원, 성수동 같이 핫플레이스로 주목받는 곳들처럼 말이다. 문제는 이렇게 새롭게 상권이 형성이 되면 대기업과 같이 큰 자본이 들어와서 부동산 가격이 오르고 다시 임대비가 계속 올라가다 보면 세입자들은 더 낮은 임대비로 이전하게 되어 임대비는 높으나 세입자를 찾을 수 없는 젠트리피케이션 현상이 나와 사회적 문제가 제기되기도 한다. 예전 압구정동을 생각해 보면 한때 핫플레이스의 원조였으나 지금은 상권이 다른 곳으로 이동되어 임대 공실이 많이 보이는 전형적인 젠트리피케이션을 보이고 있다. 특히 임대사업자에게 젠트리피케이션은 처음에는 임대비가 올라가면서 재미를 보았겠지만 결국 임대공실로 이어져 큰 손해를 보게 된다.
사옥을 마련한다면 가장 중요하게 고려할 점은 현재 지급하고 있는 임대비와 비교해서 투자비와 대출이자를 감안해도 분명히 이익이 되어야 한다는 점이다. 이것이 임대를 목적으로 한 부동산 투자와 다른 점이다. 우선 에이전시의 특성상 기계나 장비 투자보다는 인건비가 차지하는 비중이 월등히 높아 사옥을 사용하는 인원이 많기 때문에 공실률에 대해 걱정할 필요가 없다. 예를 들어 좀 넉넉한 공간의 건물을 사옥으로 마련했다면 남는 공간은 가볍게 외부 임대를 주다가 인원이 더 증가하게 되면 그 공간마저도 사용할 수 있어서 임대를 목적으로 하는 부동산 투자와는 분명 차이가 있고 훨씬 유리하다. 특히 지금과 같이 경기불황이 지속이 되면 임대비가 비싼 도심 오피스들부터 공실률이 많아질 수밖에 없다. 임대사업에서 최대의 리스크 요인은 공실률이다. 하지만 사옥으로 사용한다면 공실률이 있어도 최소화할 수 있고 만약 사업이 더 잘 되어 인력을 더 충원하게 되면 증축이나 리모델링 또는 옆 부동산을 추가로 매입을 고려할 수 있다. 이것은 결국 자산을 증가시키게 된다. 그렇지만 임대를 하고 있다면 사업이 확장될수록 인원을 수용할 수 있는 공간을 늘려야 하고 그에 따른 불필요한 소모성 경비가 배가 되어 늘어난다. 우선 이전을 한다면 기존 임대공간의 복구비용, 새로운 곳의 인테리어 비용 등 이전 비용이 발생하게 되고 임대보증금도 증가하게 된다. 특히 인원이 너무 많으면 수용할 수 있는 공간은 대로변의 큰 빌딩이어야 하므로 임대비가 더 높아지는 것은 말할 것도 없다.
사옥을 구매할 때 가장 큰 리스크는 부동산 가격의 하락과 대출금리의 급격한 증가이다. 1997년 외환위기와 함께 시작된 IMF 시절을 되돌아보면 당시의 대출금리가 25%까지, 예금금리는 20%까지 올라갔었고 주요 부동산 가격은 절반 이하로 떨어져 많은 대기업들은 보유한 부동산을 헐값을 주고 팔 수밖에 없었다. 반대로 외국자본은 부동산을 쉽게 구매해서 상상도 못 할 정도의 자산가치의 이익을 본 사례가 바로 우리가 직접 경험한 것이다. 대출을 많이 받는다는 것은 분명 가장 큰 리스크 요인이기 때문에 신중한 판단은 필수이다. 하지만 기회는 위험과 동시에 찾아오는 것이다. 가장 좋은 방법은 사업을 통한 이익잉여금으로 대출 없이 가장 좋은 시기를 맞춰서 사옥을 구입하는 것일 것이다. 즉 사업운영을 잘해서 재무구조를 탄탄하게 만드는 것이 먼저이다. 부동산 가격이 하락할 것이라고 당신이 예측을 한다면 먼저 많은 현금을 보유하는 것이다.
이런 리스크를 감안하더라도 사업이 잘 되고 인력이 늘어날수록 수익률을 저하시킬 수 있는 요소 중에 임대비의 비중은 가장 큰 편이다. 반대로 사옥을 가지고 있다면 임대비 절감 이외에도 부동산에 대한 부가가치가 더 생길 수 있는 것이 가장 큰 차이점이 될 수 있으므로 인적자원 기반의 에이전시의 장점을 최대한 증가시킬 수 있는 것이 바로 사옥 마련인 것이다.
목 차
사옥 프로젝트 : 작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제
'작지만 강한 기업 만들기'는 디지털 에이전시인 디지털다임의 뉴스레터에 연재하고 있는 내용을 브런치에 맞게 재편집한 내용들이다.
