사옥 프로젝트 : 첫 번째 단추
주변 부동산에 관심 갖기
8년간 매일 부동산에 출근해서 김치찌개를 먹었다
몇 년 전 SBS 힐링캠프 녹화에 참여한 YG 엔터테인먼트의 양현석 대표가 사옥을 어떻게 마련했나?라는 질문에 대한 이야기이다. 어느 날 부동산에 무작정 들어가 매물이 있느냐고 물어봤고 그 부동산에서 8년 동안 함께 김치찌개를 먹으며 부동산에 대한 여러 노하우를 얻은 결과라는 것이다. 그가 사옥을 구매한 것은 부동산을 통한 소개가 아닌 경매를 통해서였다. 양현석 대표는 “부동산은 배우자를 만나는 것과 같다. 돈이 있어도 좋은 땅을 사는 것이 아니고 팔고 싶다고 팔 수 있는 것도 아니다. 기다려야 한다”라고 조언했다.
사옥 마련에 대한 중요한 인사이트를 주고 있는 이야기이며 개인적으로 100% 공감하고 있는 사실이다. 만약 여러분이 강남에 아파트를 사고 싶다면 어떻게 해야 할까? 우선은 강남에서 전세라도 살아봐야지 구입할 찬스를 잡기가 쉽다. 잘 모르는 지역에서 갑자기 멋진 내 집이 나타나지 않는다. 배우자를 만나는 것과 같다고 하지 않은가? 우선은 관심이 있어야 보이기 시작하고 보이기 시작을 해야 잡을 기회도 생기는 것이다. ‘첫 번째 단추. 주변 부동산에 관심 갖기’는 바로 사옥 마련은 여러분 주변부터 시작해야 한다는 것이다. 우리는 쉽게 부동산 개발이 된 이후의 결과만 보고 무용담 같이 얘기한다. “예전에 여기가 어떤 자리였는데 정말 아무것도 없었는데 지금은 너무 발전했다. 그때 구매했어야 하는데..” 내가 잘 모르는 지역만 천지개벽이 일어난 것이 아니고 내 바로 주변에도 기회는 언제나 존재했으며 앞으로도 계속 존재할 것이다. 그것도 당신의 눈앞에서 바로바로 일어나고 있는 중이다. 다만 그 기회를 잡지 못할 뿐인 것이다.
I. 주변 부동산에 관심 갖기
‘사옥을 마련하겠다.’ ‘집을 장만하겠다.’란 계획은 모두 주변에 대한 부동산 관심에서부터 시작해야 한다. 회사에 출근해서 점심시간에 한번 짬을 내서 운동 겸 가보지 못한 주변까지 이곳저곳 돌아보라. 한 달 전과, 일 년 전과 무슨 변화가 있었는지? 그리고 이런 곳이 좋은지 저런 곳이 좋을지. 새로운 샵이 들어왔다면 어떻게 리모델링을 했는지 상권은 어떻게 변화되고 있는지. 그중에 마음에 드는 장소가 있다면 근처 부동산에 들려서 평 당 시세가 어떻게 되는지 물어보기라도 하자. 여기서 주변에 대한 정의는 주거하는 집, 근무하는 회사, 결혼을 했다면 처갓집이나 시댁이 될 수도 있다. 여하튼 여러분이 잘 아는 지역의 부동산부터 관심을 가져야 한다. 왜냐하면 그 지역은 당신이 가장 잘 알고 있다. 주변 정보를 항상 듣기 쉽고 변화를 계속 감지할 수 있기 때문이다. 배우자가 될 사람도 자주 만나봐야 상대방을 잘 알게 되고 정도 생기고 결혼할 결심도 할 수 있는 것이다.
대부분의 대표들이 사옥을 마련하겠다고 꿈을 품고 주변이나 가고 싶은 지역에서 현재 임대하고 있는 빌딩과 유사 조건의 건물 가격을 물어보고 현재 시가와 투자 자금과의 차이에 그만 포기하는 경우가 태반이다. 그럼 몇 년 후에 돈을 많이 벌어서 그 당시의 건물을 살 여력이 되었을 때 그 건물이나 땅 값은 제자리에 있을까? 아니다 훨씬 더 많은 갭의 차이로 올라있거나 주인이 바뀌었을 것이다. 그런 후에 이런 이야기를 한다. “저 건물, 전에 내가 사려고 알아봤었는데 그때는 얼마였었는데 아깝다.” 하며 또 하나의 무용담만 추가할 뿐이다. 직시해야 할 점은 현재의 부동산이 버블인 것이 맞다고 하더라도 분명한 사실은 토지를 공유해서 지어진 아파트는 정부의 정책, 수요와 공급에 따라 가격이 떨어지는 경우가 있었어도 특히 서울의 오피스가 있을 수 있는 지역의 땅과 건물의 가격은 IMF와 같은 일시적인 경제적 위기를 제외하곤 떨어진 적이 없다. 분명히 서울에서 대지의 자원은 한정적인데 비해 상업이나 사무공간의 수요는 더 많을 수밖에 없다. 오피스의 임대비가 싸진 적이 있었나 상기해 보자 게다가 건축이나 인테리어 비용도 계속 상승하고 있다. 그 결과 주거 공간은 점점 도심에서 상대적으로 싼 서울 외각 지역으로 빠져나가거나 대규모 단지로 재개발을 해서 비싸게 재판매할 수밖에 없는 것이다. 주거 지역에서 상업 지역으로 바뀔 수 있는 장소와 시점을 잘 판단하고 선택하면 사옥 마련의 좋은 기회를 잡을 수 있다.
부동산에 대한 관심을 가지고 계속 주시하고 있다면 대략 지가가 지역이나 위치 별로 다르게 분포하고 있지만 신기하게도 모두 상호 관계성을 가진 시장 가격을 형성하고 있다는 것을 발견할 수 있다. 예를 들자면 큰 대로변이 가장 고가인데 그 뒤로 갈수록 가격차이가 있고 대로변이라도 동네에 따라서 가격 변동 폭이 일정한 상대적 수준을 서로 유지하고 있다는 점이다. 만약 양재동 대로변의 가격이 신사동 대로변의 가격보다는 낮지만 신사동 대로 바로 뒷골목보다는 훨씬 더 높다는 점이다. 서로서로 마치 퍼즐 조각같이 가격분포가 신기할 정도로 상대적 가격을 서로 견제하면서 유지하고 있다는 점인데 바로 이점 때문에 모르는 직역에서 숨은 진주를 찾는 것보다 내가 잘 아는 지역 몇 곳을 중심으로 찾는 게 더 빠르다. 그래도 없다면 범위를 조금씩 더 넓혀가는 것이다.
이 지가의 시장 가격을 형성하는 가장 큰 요인은 이미 도시계획에서 용도지역으로 구분되어 가치가 미리 정해져 있다는 점이다. 상업지역이냐 주거지역이냐에 따라, 주거지역도 1종이냐 3 종이냐에 따라 건폐율과 용적률에 차이가 난다. 건폐율은 건축면적/대지면적 비율, 용적률은 건축연면적 (지하층 제외)/대지면적 비율을 의미한다.
예를 들어 (A) 건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은?
(A) 건물의 용적률 = 지상층 연면적(40*5=200)/대지면적(100) *100 = 200%
(A) 건물의 건폐율 = 건축면적(40)/대지면적(100) *100 = 40%
이런 용적률과 건폐율이 그 땅이 속한 용도지역에 따라서 한도가 있고 고도제한이 있다. 그래서 대로변이 상업지역이라면 대지면적의 80% 내에서 20층이 넘는 고층빌딩을 빽빽하게 지을 수 있지만 주거지역이라면 대지면적의 60% 내에서 4층이나 3층 정도밖에 지을 수밖에 없다던지 만약 녹지라고 한다면 전체 대지면적의 20% 내에서 4층까지만 지을 수 있다던지 하는 건축을 할 수 있는 최대 허용 범위의 차이가 대지 가격에 반영이 된다. 그 후에 건물의 건축 가격이 더해진다. 건물의 건축 시점이 짧을수록 건축자재나 설계에 들어간 비용이 많이 들어갈수록 건물 가격이 높아진다.
주로 업계의 에이전시들이 직원수들이 많은 편이라면 상대적으로 고가격대를 이미 형성한 지하철 역세권의 강남이나 홍대 부근, 특히 대로변 큰 건물에 입주하고 있기 때문에 그에 따른 임대비가 비쌀 수밖에 없고 위치에 따른 대지의 가격에 건물의 건축 가격을 합하고 지역 상권의 프리미엄까지 포함하면 매우 비쌀 수밖에 없다. 그러므로 현재 임대 사무실과 비슷한 조건의 이미 지어진 건물을 알아보는 것은 현금을 충분히 확보한 경우에만 가능할 것이다. 골목을 하나 둘 더 들어가서 지역 구분에 따른 적당한 대지와 건물을 찾거나 상대적으로 저렴한 건물을 구매해서 리모델링을 하거나 대지 위에 다시 신축을 할 방법을 찾아야 한다.
중요한 점은 건물 전체 가격은 총임대비를 얼마를 받을 수 있느냐에 따라 달라지는데 총임대비는 전체 대지와 건물의 총 시가 규모의 은행 대출이자보다 조금 더 높다는 점이다. 건물의 총가격이 10억이라고 한다면 10억을 대출했을 때의 이자비용보다 전체를 임대로 받을 수 있는 임대 가격이 조금 더 높다는 것이다. 건물을 소유하고 있을 때 임대 공실률이 많다면 역으로 대출이자보다 임대수익이 적어 손해가 날 수도 있다. 에이전시 사옥의 경우 직접 사용함으로써 외부 임대에 따른 공실률 부담이 상대적으로 적다. 사옥을 마련해서 기존 직원들을 모두 수용할 수 있다면 현재의 임대비와 은행 대출이자 비용과의 차이만큼 이득이 되고 토지와 건물 자산의 가치가 지가상승으로 이익을 얻을 수 있는 기회까지 갖게 된다. 하지만 계속 임대를 하고 있다면 그 임대보증금만큼의 은행이자 비용 손해와 월 임대료는 경비로 손실 처리되고 인테리어에 들어간 비용들은 모두 감가상각으로 자산 가치의 감소만 될 뿐이다.
자 이제 사옥에 관심을 가지고 주변부터 돌아본다면 근처 부동산부터 들려서 관심 있는 건물 또는 주변 대지의 가격을 물어보고 어떤 용도지역인지 그에 따른 용적률과 건폐율까지 파악해 보자. 인터넷 검색으로 ‘부동산정보 통합 열람’을 하면 각 지역별 주소만으로도 관련 정보를 쉽게 검색할 수 있다. 부동산을 통해 대지가 평당 가격이 대략 얼마인지를 알면 건물 자체의 가격도 유추할 수 있고 건축면적당 얼마의 가격인지도 알 수 있다. 지역이나 주인에 따라서 다를 수 있지만 일반 가정 주택의 경우 건축한 지 10년이 지난 경우엔 토지 가격만 인정해 주기도 한다.
자 우선 여기까지 상식 정도로만 간단히 이해하고 ‘사옥 프로젝트 두 번째 단추. 지인에게 도움 청하기’ 편에서 좀 더 다루기로 하자.
목 차
사옥 프로젝트 : 작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제
'작지만 강한 기업 만들기'는 디지털 에이전시인 디지털다임의 뉴스레터에 연재하고 있는 내용을 브런치에 맞게 재편집한 내용들이다.
