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매거진 작지만 강한기업 만들기

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계정을 잊어버리셨나요?

by 임종현 May 16. 2017

사옥 프로젝트 : 스페어 단추

실전 질문과 답변

사옥 프로젝트에 대해서 7회에 걸쳐 연재를 한 바 있는데 최근 업계 에이전시 대표들로부터 사옥 구매에 대해서 정말 많은 질문을 받았고 또 지금도 끊임없이 받고 있는 중이다. 이중에 몇 분은 이미 사옥 구매에 성공하신 분도 있다. 그분들과 여러 가지 이야기를 하면서 궁금해했던 점들이 계속 반복되는 것을 보았다. 그래서 기존 글들에서 충족시키지 못했던 궁금해하는 몇 가지 질문에 대한 답변을 '사옥 프로젝트 : 스페어 단추' 편으로 정리해 본다.

아래는 지금까지 다뤘던 사옥 프로젝트에 대한 주제들이었다.

사옥 프로젝트 : 작지만 강한 기업 만들기 두 번째 주제

첫 번째 단추. 주변 부동산에 관심 갖기

두 번째 단추. 지인에게 도움 청하기

세 번째 단추. 문제는 예산이 아니라 방법

네 번째 단추. 기업 아이덴티티 반영하기

다섯 번째 단추. 에이전시의 장점

여섯 번째 단추. 사옥의 확장

VII. 스페어 단추. 실전 질문과 답변

필자가 사옥을 처음 구매한 시기는 지금부터 10년도 넘는 2005년도였고 사옥 프로젝트에 대한 글을 디지털다임 뉴스레터에 연재를 한 것도 벌써 2년 전이다. 문제는 그간 사옥으로 선호하는 장소 들의 평당 가격도 꾸준히 올라서 요즘 체크해 보니 강남 강북을 막론하고 대략 4~5천만 원대(3.3 제곱미터/평 당)를 호가하고 있다. 물론 대로변의 가격은 억대가 넘기도 하고 좀 더 깊은 골목으로 들어가면 좀 더 떨어질 수는 있지만 선호 지역의 평균적 지가로 보면 이런 것 같다. 그럼 100평 정도 대지의 가격만으로도 40~50억대가 된다. 건물 가격까지 더해지거나 새로운 건축을 하게 되면 몇십억이 플러스하게 된다. 대부분의 에이전시 대표들이 회사 규모를 감안해서 10~20억대의 현금을 가지고 주로 원하는 가격대의 건물가격이 50억대 내외인 것을 감안하면 그 갭 차이는 크게 벌어진다. 자 이런 상황을 감안해서 나올 수 있는 몇 가지 질문과 답을 찾아보자.

Q 1. 예산에 맞는 사옥을 찾을 수 없을 때 무엇에 중점을 두고 구매 판단을 할 것인가?

건물보다는 좋은 땅을 사는 것이 가장 중요하고 한 스텝 더 길게 보고 접근한다.

이유는 간단하다. 건물까지 모든 것을 충족시키려면 구매 가격의 차이가 너무 나기 때문에 우선 좋은 땅을 찾는 것이 먼저이다. 즉 예산의 상당 부분을 대지의 가격이 차지하도록 계획을 잡는다. 우선 대지가 크고 건축하기 좋은 곳이라면 지금 당장은 건물이 작아 사용하기에 모자라더라도 다시 시간을 갖고 더 좋은 건물이 되게 만들 수 있다. 건축한 지 10년 정도 이상의 건물이라서 건물 가격을 받지 않으면 더 좋고, 그 건물을 리모델링해서 사용할 수 있으면 직원의 일부라도 이전을 해서 현재의 임대비라도 줄여서 사용한다. 아니라면 외부에 임대를 주고 그 임대비로 대출이자를 커버하고 다음 날을 기약하면 된다. 그런데 너무 주어진 예산에 건물의 비중이 크게 되면 아마도 인원을 다 수용시키지 못하게 되고 나중에 새로 재건축을 하자니 기존 건물은 필요 없게 되어 건물에 대한 가격은 제로가 되어 버리니 무의미하다. 오히려 좋은 땅을 잘 찾으면 그곳에 있는 건물을 이용할 방법을 잘 찾아서 사용하고 있다가 나중에 새로 건축을 하게 되었을 때는 땅의 가치가 더 발휘되게 한다. 다시 정리하자면 구매 금액의 대부분이 대지의 가격이 되도록 한다.

Q2. 상업지역이나 제3종 주거지역이 제1,2종 주거지역보다 무조건 좋은 건가요?

증축을 하거나 새로 건축을 했을 때 유리한 곳이 더 좋은 곳이다.

해당 지역이 상업지역이냐 제1,2,3종 주거지역이냐에 따라 증축이나 재건축 시 건폐율과 용적률에 영향을 받는데 아무래도 대로에 가까울수록 제3종 주거지역이나 상업지역이 되어 대지의 가격은 상대적으로 더 높은 편이다. 그런데 만약 대지 40평의 상업지역과 제1종 주거지역이지만 200평의 가격이 같다면 어디를 선택해야 할까? 상업지역이라서 용적률도 많고 고도도 7층 정도의 높이로 재건축을 할 수 있다고 하더라도 대지가 40평밖에 안된다면 건폐율 맞추고 엘리베이터와 건축법상 비상계단, 주차대수, 화장실까지 고려하게 되면 실제 한 층당 사용할 수 있는 면적이 얼마나 나올 수 있을까? 오히려 제1종 주거지역이라도 대지가 200평이나 되기 때문에 4층 정도에 어마어마한 사이즈의 건축이 가능해서 많은 인원을 수용하고도 남을 수 있는 건물을 지을 수 있다면 에이전시 입장에선 당연히 후자이다. 가격까지 고려해야 하기 때문에 재건축 또는 증축을 해서 현재 임대하고 있는 사무실의 총면적 즉 필요한 연면적 이상이 나올 수 있는 대지를 찾는 것이 매우 중요하다. 만약 외부에 임대를 주는 것만 고려한다면 판단의 기준은 다를 수 있다. 대지의 면적보다 유동인구가 많은 장소에 임대평수, 예상 임대 가격에 따른 임대수익률만 가지고 판단하면 되기 때문이다.

Q3. 오피스 빌딩이 아닌 다세대 주택이나 개인 주택이라도 괜찮을까요?

장소의 입지조건이 출퇴근하기 좋고 대지의 규모가 향후 신규 재건축이나 증축에 좋고 기존 건물을 리모델링을 해서 사무실로 그대로 사용할 수 있는 곳이면 상관없다. 요즘 한남동, 홍대 앞, 가로수길 주변을 가보면 일반 다세대 주택의 반지하, 1,2층을 개조해서 카페, 디자인샵이나 패션샵으로 사업하는 곳을 쉽게 볼 수 있다. 새로 재건축을 하지 않더라도 최근의 기술로 리모델링을 통해 얼마든지 멋진 공간으로 변경이 가능하다. 설계를 잘하고 재료를 잘 사용하면 비용도 많이 들지 않을 수 있다. 구입하려는 건물이 오피스 빌딩이면 좋겠지만 개인 주택이나 다세대 주택도 충분히 리모델링을 통해서 새로운 공간으로 바꿀 수 있다. 구매금액과 리모델링에 소요될 금액을 합해서 예산안에 맞출 수 있다면 이것도 좋은 방법이다. 오히려 빈티지스럽고 팩토리 컨셉의 트렌디한 디자인으로 리모델링될 수 있다. 여기서도 가장 중요한 것은 대지의 크기이다. 가급적이면 대지가 큰 곳이 나중에 재개발 하기에 유리하다. 가능하면 적어도 80~100평 이상을 추천한다. 만약 구매하려고 하는 건물에 이미 임대해서 영업중인 샵이 있거나 주거 세대가 있을 경우 반드시 기존 임대조건이나 임대차 계약법에 따른 문제가 생길 수 있는지를 확인한다. 기존 임차인을 그대로 보증금을 인수인계 받아서 구매단가를 줄이는 것도 방법이긴 한데 가장 깔끔한 것은 판매자인 건물주가 모두 해결해주는 조건으로 계약을 하는 것이다. 건물의 주인이 된다고 또 법적으로 이상이 없다고 해서 임차인을 언제든지 자유스럽게 내보낼 수 있다고 생각하면 오산이다. 한남동의 싸이 건물이나 가로수길의 리쌍 건물이라고 검색을 해보면 많은 기사들이 나오니 참조하자. 특히 경매를 통해서 싸게 구매할 경우 이런 리스크는 꼼꼼히 사전에 체크해 봐야 한다.

Q4. 판매자가 계약을 앞두고 몇억을 더 올려 달라고 합니다. 어떻게 해야 할까요?

구매하려고 하는 규모의 부동산 시장은 구매자보다는 판매자 주도의 시장이다. 즉 판매자가 가격을 정하기 때문에 싸게 사느냐 비싸게 사느냐에 대한 판단을 하려면 미리 많은 부동산 물건을 본 후 주변 시세에 대해 정확히 감을 잡고 있는 것이 더 중요하다. 설령 판매자가 말을 바꿔서 더 올려달라고 해도 손해 보며 산다는 생각은 우선 버리고 새로 책정된 가격을 수용하는 것이 적당한 것이냐 아니냐의 판단만 하는 것이다. 물론 추가로 다시 다른 곳을 알아봐야만 하는 기회비용도 고려해야 한다. 부동산 중개업자에게는 중개비를 더 주더라도 네고의 폭이 없는지도 체크해 보고, 판매자가 대략적인 시장 가격만 알려고 하고 정말 팔려고 하는 의지가 없는 것이 아닌지도 체크해 봐야 한다. 확인하는 방법은 간단하다 새로 바뀐 금액에 계약을 며칠 후에 하겠다고 한다. 다시 그 가격에 팔지 않고 다른 핑계를 댄다면 팔 생각이 없는 것이다. 파는 것이 맞다면 그 금액에 사는 것이고 만약 살 수 없다면 이쪽에서 다른 핑계를 대고 계약하지 않으면 그만인 것이다. 그런데 대부분의 구매자들은 이런 경우를 만나면 올린 금액만큼 손해를 본다고 생각한다. 하지만 입장을 바꿔서 생각하면 거래 금액이 수십억 단위인데 본인도 주변에 다시 알아보지 않겠나? 부동산 중개업체에게 내놓은 판매금액은 계약이 성사되기 전까지는 꼭 지켜야만 하는 법적인 구속력이 있는 것도 아니고 이 거래가 아니라도 주변에 부동산 중개업체는 너무 많다. 판매자 즉 주인의 입장을 생각해 보자. 판매를 해도 본인이 구매했던 시기의 구매가보다 판매가가 높기 때문에 부동산 양도세도 많을 것이고 전형적인 부자 타입이라면 부동산 중개업자에게 주는 부동산 중개비용도 아까울 수도 있다. 그래서 옛날 같았으면 다운계약서를 쓰고 서로 세금을 절약하면서 가격을 맞추기도 하지만 그것도 거래 금액이 크기 때문에 위험하고 차라리 부동산 중개비용을 대신 내주면 어떻겠냐는 선에서 얘기해 볼 수도 있다. 만약 올린 금액 때문에 거래 성사가 결국 불발되었다면 부동산 중개업자가 성사를 못시킨 것이니 한번 판매자를 직접 찾아가서 꼭 구매하고 싶다고 하고 네고될 수 있는 폭이 어디까지인지 솔직히 들어볼 수도 있다. 양측에서 부담해야 할 부동산 중개비용이 빠지게 되고 구매자가 부담해야할 부동산 중개비용 만큼 추가 지급해 준다고 하면 판매자의 입장에서는 좋은 조건이 될 수 있다. 정말 사고 싶고 사옥에 맞는 곳이라면 어떻게든 포기하지 말고 협상을 해보는 것이 중요하다. 다른 곳을 찾는다고 갑자기 더 나은 곳이 나오지 않는다. 다시 말하지만 기회비용을 생각해야 한다. 직접 보고 가슴이 뛰는 부동산을 보았을때 바로 결정하고 계약할 수 있는 준비를 항상 하고 있어야 한다.

Q5. 신규 건축을 하려고 할 때 고려할 점은 무엇인가요?

신규 건축 예산을 업체로 부터 받은 견적의 많게는 1.5배 정도까지 집행할 수 있는 여력과 건축설계와 시공 기간 동안의 대출이자를 감당할 수 있느냐가 가장 중요한 체크 포인트이다. 건축 설계사와 시공사의 견적을 그대로 믿고 있으면 큰일 난다. 특히 지하를 많이 팔수록 기간은 배로 늘어날 수 있고 장마가 온다든지 예상치 못한 암반이라도 나오면 소음에 따른 민원까지 겹쳐서 몇 개월 더 갈 수도 있다. 건축주가 건물을 많이 건축해 본 경험이 없다면 미리 모든 상황을 예측할 수도 없으며 견적을 주는 곳에서도 예상치 못할 변수 부분들까지 모두 견적에 들어가면 당연히 수주를 못할 것이다. 특히 내부 인테리어에 들어가면서 건축주의 욕심에 따라서 예산과 기간은 얼마나 더 커지고 늘어날지 모른다. 평당 건축비용이 500만 원이 1000만 원이 되는 건 쉬운 일이다. 줄이기가 어렵지 늘리기는 상대적으로 너무 쉬운 것이다. 처음에 견적을 받았을 때는 1~2억이 매우 크게 느껴지는데 이미 진행 중이면 전체 비용 대비 미비하게 느끼게 되어 점점 더 무리할 수밖에 없게 된다. 또 건축을 하는 기간 동안 기존 임대하고 있는 건물에 대한 임대비는 계속 나가고 있고 건축비용과 대출에 대한 이자비용도 함께 나가는 삼중고를 견딜 수 있어야 한다. 그것도 예상의 최고 1.5배까지 말이다. 건축물의 디자인도 회사의 아이덴티티를 그대로 반영을 할 수 있는 점은 좋지만 후에 다시 이 건물을 팔기 쉬운 건축 설계를 하는 것이 좋다. 보기 좋은 건물과 사용하기 좋은 건물은 다를 수 있다. 딱 우리가 쓰기엔 좋더라도 임대 주기가 어렵고 나중에 팔리기 어려운 건물 건축은 지양하는 것이 좋다. 왜냐하면 다시 사옥을 구하려고 다녔을 때를 되돌아 상기해보자. 만약 현재의 대지 가격에 건축비용과 여러 세금이 합쳐진 금액의 건물을 만약 당신이 구매를 한다면 바로 구매 결정을 할 수 있을 정도로 경쟁력을 갖추고 있는지 냉정하게 생각해 봐야 한다. 그 가격대에의 여러 건물과 단순히 비교 대상이 됨을 잊지 말아야 한다. 50억대의 건물을 구매하는 것과 100억대의 건물, 200억대 이상의 빌딩을 구매하는 것은 보는 물건들의 질부터 다르고 설계자와 시공사의 규모부터 다르다. 지금 사업규모에서의 사옥은 자기만족에 목적이 있는 것이 아니고 실용의 목적으로 구매했기 때문이다. 적어도 중견기업 이상의 규모가 되었을 때 제대로 된 사옥에 대한 욕심을 가져도 늦지 않다. 현대자동차의 제대로 된 사옥도 기존 양재동 사옥이 아닌 삼성동에 들어설 신사옥이 될 것이다.

Q6. 사용 공간이 남거나 신축을 해서 여유공간이 생기면 일층 정도를 카페나 상업시설로 외부로 임대주는 것이 어떨까요?

이상과 현실은 다를 수 있음을 직시해야 한다. 상업시설로 외부로 임대를 줄 때 그곳의 입지조건이 가장 중요한데 보통 사옥 목적으로 에이전시의 투자규모로 구매한 경우, 상업시설이 들어오기 좋은 입지조건을 모두 충족시켰다면 아마도 그곳을 그 가격에 구매하지 못했을 것이다. 마음 같아선 어느 연예인이 투자했던 방법과 같이 상업적 입지조건이 좋지만 주변보다 싼 낡은 건물을 구매해서 리모델링을 한 후 일층을 스타벅스나 유명 브랜드 프랜차이즈의 카페가 들어오게 해서 건물 전체의 가치를 높이는 것을 누구나 꿈을 꿀 수 있겠지만 엄연히 시장경제이기 때문에 그런 브랜드 프랜차이즈일수록 상업적 입지조건을 최우선으로 하고 임대 시에도 오히려 갑과 같은 조건을 제시할 것이다. 즉 사옥으로 적당한 곳은 아닐 것이다. 카페를 자체적으로 운영을 하고 직원들에겐 할인을 해주고 유동인구에 대한 수입을 기대할 수도 있겠지만 역시 그것도 카페를 하려면 제대로 집중해서 사업으로 해야지 수익이 나지 않을까? 직원 복지 차원인지 수익이 목적인지를 분명히 할 필요가 있을 것이다. 어쩌면 카페보다는 편의점이 더 수익이 날 수도 있을지 모른다. 즉 이상과 현실은 다를 수 있으니 공간을 만들었다고 임대가 쉽게 되는 것은 아니라는 것을 명심해야 하고 특히 공실률이 생기면 무조건 손해이다. 임대할 곳을 찾는 것보다 적합한 임차인을 구하는 것이 더 어렵다는 점을 유념해야 한다. 여러분도 임대하러 다닐 때 여러 조건을 많이 따져보지 않았는가? 사옥이면 사옥의 목적에 충실하는 것이 투자의 규모를 처음부터 맞추기에 유리하다. 사업이 잘될 수 있도록 집중해서 인원이 증가되는 것까지 감안한 여유공간의 확보가 더 고려해야 할 사항이다. 후에 사용할 수 있는 공간이 없어서 임차인을 바로 내보낼 수도 없고 다른 추가 사무실을 임대해서 인테리어까지 하게 되면 이중으로 손해가 날 수도 있을 것이다. 결국 임대 수익을 생각하는 것보다 사업 확장을 고려하는 것이 더 유리하다는 의미이다.

Q7. 사옥을 구매하면 앞으로도 계속 가격이 오를 수 있을까요? 미래의 투자가치가 있는 것일까요?

건물 구매 가격에 대한 대출이자비는 임대수익보다 조금 적도록 경제시스템이 구성되어 있다. 계속 임대비를 지불하면서 비용으로 없어지는 것에 비해 임대비보다 적은 대출이자를 내면서 건물은 감가상각이 되더라도 대지의 가격 상승까지도 기대해 볼 수 있다. 수요과 공급의 법칙으로 적어도 현재 사옥으로 좋은 장소들은 서울 시내에서도 제한적이기 때문에 공시지가들은 지속적으로 상승해 왔다. 하지만 10여 년 전에 구입을 해서 지금의 가격이 된 것과 동일하게 향후 10년 후의 지가 상승을 기대하는 것은 어려울 것으로 보기 때분에 투자목적으로만 사옥을 구매하는 것은 좀 위험할 수 있다. 특히 임대 수익률만 생각한다면 요즘과 같이 경기불황일 때는 임대 공실률이 많아져서 오히려 대출이자비용을 감당하지 못할 수도 있다. 그것보다는 사옥을 구매하는 것이 대출에 따른 이자를 감당해도 임대비용보다는 낮다는 기본적인 경제원칙에 입각하고 대지의 가격이 오르면 그건 덤이라고 생각하는 것이 좋다. 만약 과거 서울 대지의 상승만큼의 상승률을 원한다면 이미 저성장을 맞고 있는 한국이 아닌 현재 매년 7%씩 경제성장을 하고 있는 베트남의 하노이나 호찌민에 투자를 해야 하는 것이 맞다. 가까운 중국을 비교해 보면 10여 년 전 베이징 한인촌인 왕징의 아파트 가격이 지금은 몇십 배가 올라서 강남의 두세배 가격이 되었다면 믿겠는가? 에이전시 업을 하면서 사업을 확장할수록 인원이 늘어나야 하고 그에 따른 배로 커질 수밖에 없는 임대비용에 대한 부담을 없애고, 건물 사용을 외부 임대보다는 자가 사옥으로 사용함에 따라 임대 공실률을 걱정할 필요가 없다는 두 가지 장점만 목표로 해 가는 것이 좋다. 그렇다면 혹시라도 경제상황이 악화되고 대출이자 금리가 높아지더라도 그에 따라 임대비도 올라갈 수밖에 없는 상황이니 사옥의 목적으로 자가 사용을 하고 있다면 높은 임대비용이 나가는 것이 아니니 상호 완충역할을 해서 이상이 없는 것이다. 투자가치를 판단하려면 지금의 서울이 향후 어느 도시의 레벨로 될 것이냐를 봐야 한다. 현재의 인천같이 될 것이냐? 도쿄처럼 될 것인가? 홍콩처럼 될 것인가? 상하이처럼 될 것인가? 방콕처럼 될 것인가? 뉴욕처럼 될 것인가? 개인적인 견해는 적어도 한국의 서울에서 에이전시 사무실로 내기 적당한 지역은 한정적인 유한 공간인 것은 변함이 없을 것이다. 하지만 무리한 투자 배팅은 금물이다.

목 차