부동산 소명은 주의가 필요해요!
[7. 소명을 하래요!-부동산]
[글을 시작하기 전 안내 사항]
전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기에서는 일하면서 받은 질문들을 기반으로 공공임대 혹은 분양 주택에 지원할 때 도움이 될만한 내용을 정리하여 소개하고 있습니다.
공공임대 혹은 분양 주택은 각 주택별, 국가/지방공사별 세부기준이 다를 수 있어 전반적인 내용만 다루었기 때문에, 자세한 사항은 각 주택의 담당 부처에 직접 문의하셔서 정확한 안내를 받으시기를 추천합니다. 만약 각 주택의 담당 부처를 찾는 법이 궁금하시다면 제 이야기를 따라와 주세요. 담당 부처 문의 방법도 향후 소개할 예정이에요!
[전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기]
정부가 바뀌고 집값이 좀 떨어지나 했는데, 떨어져도 비싼 집값.
공공임대주택이라도 알아보려고 여기저기 가입하고, 글도 읽고, 알람도 설정했는데 아무리 읽어도 조건은 이해가 안 가고 경쟁률이 너무 높고 지원해보면 자격이 안된다고 하지 않나요?
전직 지방 주택도시공사 직원(feat. 현직 프리랜서 부동산 컨설턴트)이 전하는 내 집 마련 이야기는 이런 분들을 위한 이야기입니다. 단, 내 집은 내가 소유한 집이 아닐 수도 있어요. 안정적으로 살 수 있는 내 집이라면 임대주택이라도 내 집이라는 생각으로 적는 글이니 혹시라도 저렴하게 주택을 매수(구입)하는 방법이 궁금하신 분들이라면, 다른 기회에 뵈어요.
[7. 소명을 하래요!-부동산]
이번 단계부터는 소득 소명에서 소개한 소명에 대한 전반적인 내용은 소개하지 않고 넘어갈게요. 청약 신청 후 소명 진행 과정과 소명 안내를 받게 될 경우를 대비해 주의해야 할 사항들은 [6. 소명을 하래요!-소득]을 참고해주세요.
부동산을 소명하라고 안내서류를 받는 경우는 두 가지 경우로 나뉘어요. 주택이 있다 표 표시되어서 주택이 있는지 없는지 소명하라는 경우와 주택이 아닌 부동산을 소유하고 있는데 그 가격이 지원한 공공주택의 부동산 자산 기준을 초과하는 경우예요.
우선 공공주택 신청자가 주택이 있는 경우(유주택)로 표시되어 진짜로 주택이 있는 건지 없는 건지 확인하라는 소명부터 소개할게요. 소개를 시작하기 전에 만약 [4. 주택이 있지만 무주택이래요!] (1)과 (2)를 읽지 않았다면, 꼭 읽고 오기를 추천해요. 이번 단계에 소개될 내용 중 주택과 관련된 내용은 [4. 주택이 있지만 무주택이래요!]와 연관된 내용이라 미리 읽지 않으면 이해가 힘들 수도 있어요.
주택이 있지만 소명이 가능한 경우는 주택을 무주택으로 인정해주는 경우예요. 여기서 이게 무슨 소리냐고 하시는 분들은 꼭! 꼭! 꼭! [4. 주택이 있지만 무주택이래요!] 단계를 다녀와야 해요. "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 따라서 무주택으로 보는 주택 소유의 경우와 관련 서류를 찾는 방법은 위에 말한 4번 단계에서 자세하게 설명했으니 이번 단계에서는 유주택 소명 중 자주 발생하는 상황 해서 주의해야 할 내용만 소개할 예정이에요.
우선 상속! 상속으로 유주택자가 된 경우, 무주택으로 인정되려면 꼭! 반드시! 공동상속이어야 해요. 단독상속(=나 혼자 물려받은 주택)은 무주택으로 고려해주는 대상이 되지 않아요. 물론 예외는 있어요. "도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택"이고 "주택의 소유자가 해당 주택(=유주택 대상 주택) 건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주"했는데 그 주택, 즉, 유주택 심사 대상인 주택의 "소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택"이면 단독 상속이어도 무주택으로 인정될 수 있어요.
그리고 유예기간이 소명 기간과 다른 경우가 있어요. 공동상속으로 무주택으로 인정되려면 신청자와 세대 구성원 중 유주택인 사람이 본인이 상속받은 지분을 처분해야 하는데 유예 기간이 3개월이에요. 이 유예 기간 3개월은 공동 상속 외에도 개인주택사업자가 분양하려고 건설한 주택이 본인 명의로 되어 있을 때 이를 분양 완료해서 처분을 완료하거나, 사람이 거주하지 않거나 멸실된 주택 혹은 주택 아닌 다른 용도로 사용되는 주택을 정리(철거나 말소 신고 등) 건물등기부등본 혹은 건축물대장을 정리하는 경우에도 적용돼요. 이 경우는 보통 소명기간 내에 담당자와 연락해 3개월 내에 정리한 후 관련 서류를 제출하겠다는 소명 신청서를 먼저 제출하는 경우가 많아요. 담당자와 연락이나 소명 신청서 제출 없이 임의로 유예기간을 지정할 수 없는 점에 주의해야 해요!(연락을 안 하면 담당자가 해당 경우인지 알 수 없어요!!)
그럼 주택이 아닌 부동산을 소명하라고 연락이 온 경우는 어떻게 할까요? 공공주택 공고문들이 공통적으로 안내하는 부동산 가격 출처는 지방세정 자료예요. 즉, 소유하고 있는 부동산을 취득, 처분, 보유할 때 내는 세금의 기준이 되는 부동산의 가격이 바로 공공주택에 지원하면 심사받게 되는 부동산 가격인 거죠! 부동산 가격 책정 등에 대한 자세한 내용은 [3. 부동산은 주택과 다른 건가요?]에서 미리 소개했어요. 이번 단계에서는 부동산이 어디에 포함되는지, 그리고 자주 발생하는 소명이 가능한 경우에 대해 소개할게요.
공공주택에서 심사하는 항목 중에 총자산이라는 항목이 있어요. 자산 항목에는 부동산, 자동차, 금융자산, 기타 자산, 부채가 모두 포함되는데, 주택 종류에 따라 부동산과 자동차만 심사하기도 하고 전체를 다 심사하기도 해요. 주의할 점은 총자산의 금액은 심사하는 대상을 모두 합친 금액이라는 거예요. 즉, 총합계가 기준을 초과하면 부동산 때문이 아니라도 총자산을 소명하라고 안내를 받을 수 있어요.
총자산에서 부동산 금액이 초과되어서 소명이 안내되지만 소명이 가능한 경우는 보통 소명 대상이 되는 부동산을 이미 팔았거나, 부동산이 개인 사용 용도가 아닌 공공 혹은 일정 단체가 사용하는 용도로 사용되는 경우예요. 예를 들어 볼게요. A는 총자산에서 부동산 금액만 빼면 공고일이 2022년 1월 5일인 국민임대주택 당첨이 가능해요. 이 경우 A가 소명 대상이 된 부동산을 공고일 이전(2022년 1월 4일 전)에 팔았다면 부동산에 대한 소유권도 다른 사람에게 이전되었겠죠?(= 부동산 등기부등본 소유자 변동) 이 경우 부동산 등기부등본을 소명 신청서와 함께 제출하면 소명이 완료돼요. 단, 여기서 부동산 등기부등본은 말소 사항(= 변경되어서 지워진 내용)을 포함해야 소유자가 바뀐걸 명확하게 알 수 있어요.
그런데 부동산이 개인이 사용하는 게 아닌 공공이나 단체가 사용하는 건 어떤 경우일까요? 예를 들면 A가 소유한 것으로 표시된 부동산이 공문서(= 부동산 공부= 지적도, 부동산 등기부등본, 토지이용계획 = 지적공부 등) 상 도로, 구거(= 배수로, 인공수로), 하천이라면 부동산 등기부등본으로 이 내용을 증명하고 소명 신청서를 같이 제출해서 소명을 완료할 수 있어요. 개인이 소유하고 있지만 누군지 모를 대중이 다 같이 사용하고 있으니 수익이 생기기 어려워서 부동산 금액(= 가액)에서 빠지게 돼요. 그 외에도 문화재가 소재해서 별도로 개인이 사용하거나 처분이 불가능한 경우의 부동산도 사용과 처분이 제한되었다는 증명을 할 수 있는 부동산 등기부등본 등 공적 서류가 있으면 바로 소명을 신청할 수 있어요.
단체가 사용하는 경우는 대부분 종중이 소유하고 같이 사용하는 경우예요. 종중의 사전적인 뜻은 "성(姓)이 같고 본(本)이 같은 한 겨레붙이의 문중"(네이버 사전)이지만 부동산과 관련된 판결에서 종중은 "종중이란 공동 선조의 후손들에 의하여 선조의 분묘수호 및 봉제사와 후손 상호 간의 친목을 목적으로 형성되는 자연발생적인 종족 단체로서 선조의 사망과 동시에 후손에 의하여 성립"(대법원 1994.09.30. 선고 93다 27703 판결)되는 집단이에요. 쉽게 말하면 같은 조상을 모시는 사람들이 주기적으로 성묘하고 제사 지내는 모임이라고 생각할 수 있어요. 이 경우 부동산은 보통 종중 모임을 가지는 공간이거나 조상의 묘소가 위치한 산이나 토지일 확률이 높아요. 개인적으로는 사용이 어려우니 이 경우도 부동산을 소유하지 않은 것으로 소명을 신청할 수 있는데, 서류가 조금 복잡해요. 기본적으로 종중의 규약이나 종중이 시청에 등록한 재산 목록에 소명 대상 부동산이 적혀있어야 하고, 공증받은 명의신탁 확인서도 있어야 하며, 종중 대표자의 확인서와 확인서를 작성한 대표자가 대표자라는 증명서(!!!), 그리고 공증된 의결서도 있어야 해요. 그 외에도 부동산 등기부등본이나 공적서류로 사용과 처분에 제한이 있는 것도 확인되면 좋겠죠? 종중이 사용하는 부동산은 서류가 복잡해서 소명 신청 전에 꼭!!!! 담당자와 통화해서 필요서류를 확인할 필요가 있어요.
이런 경우들 외에도 아주 드물게 소명 대상인 부동산이 총자산에 포함되지 않는 경우가 있는데, 토지(= 땅)인 부동산이 농지법 제2조 제1호에서 정한 농지로 농지원부에 적힌 농업인(농지법 제49조에 따라 농지 대장에 기록된 농업인)과 부동산(= 토지 = 땅) 소유자가 같은 경우예요. 이 경우에는 농지원부를 발급받아 소명 신청서와 함께 제출하면, 소명이 완료돼요. 이런 경우는 축산업도 동일해서 초지법 제2조 제1호에서 정한 초지로 축산법 제22조에 따른 축산업 허가를 받은 소유자가 축산업 허가증을 받은 사업장의 소재지가 소명 대상 부동산과 동일한 경우에도 축산업 허가증이나 동일하게 증명할 수 있는 공문서를 발급받아 소명 신청서와 함께 제출하면 소명이 완료돼요.
소명의 두 번째 단계인 부동산 소명을 할 때 주의할 점과 자주 발생하는 소명 상황에 대해 소개했어요. 다음 단계 [8. 소명을 하래요!-금융자산, 자동차 등 기타]에서는 부동산을 밴 총자산에 대해서 소개할게요. 다음 단계에서 또 만나요!
