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브런치북 부동산에 중독된 마케터 03화

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by 마케터초인 Mar 26. 2022

3년 간 부동산에 빠졌더니 생긴 일

부동산 중독자가 밝히는 내집마련의 비밀 (1)

많은 이들의 꿈 내집마련

명품이나 자동차와 같은 사치재와는 다르게 집은 의식주, 먹고 자고 살아가는 필수 공간이기 때문에 결혼을 위해, 육아를 위해 그리고 생활을 위해 꼭 필요한 것이 바로 부동산이다. 그런데 점점 높아가는 금액 때문에 많은 청년들이, 많은 가족들이 이 부동산으로 고민을 하고 있어 담아보는 개인의 경험담과 요긴한 팁에 대한 이야기.

부동산에 빠진 지 3년이 넘었다.

그 시간 동안 고3 처럼 많은 시간을 부동산에 빠져 보냈고, 모든 자금을 베팅하는 선택의 순간도 여러 번 하였다. 그 시간 동안 내집마련을 할 수 있었고, 다음 갈아탈 집이 지어지길 기다리고 있고, 또 매달 월세를 받고 있다. 금수저였을까? 누군가에게 컨설팅은 받았을까? 두 가지 다 아니다. 시작은 3년 전 작은 오피스텔 원룸에서였다. 내집마련을 마음먹은 부린이, 어디부터 어떻게 해야 할지 몰라 일단 주입식으로 정보들을 빨아들이며 시작했던 부동산. 3년 동안의 모습은 마치 부동산 중독자였다.

3년 간 부동산에 빠져 갖게 된 것

(1) 내집마련 후 살고 있는 아파트
(2) 다음에 갈아탈 새 아파트
(3) 매달 월세 받는 상가

누가 보면 그럼 이제 부자겠네? 할 수도 있다. 하지만 세상의 이치는 등가교환. 그 과정에서 달콤한 결실도, 마음 저리게 아픈 과정도 있었다. 하지만 분명한 것은 3년 전과 지금은 많이 달라져 있고, 3년 전에 아무것도 하지 않았다면 여전히 원룸에 살면서 월급 모으며 살아가는 모습 그대로였을 것이다. 변화의 계기는 부동산이었다.

부동산에 빠져 달라진 것들, 그리고 그 안에 감춰진 비밀에 대한 이야기를 담아본다.

내집마련을 꿈꾸는 사람, 자산을 키워 미래의 부를 만들고 싶은 사람이라면 꼭 기억해야 할 이야기.

*함께 보면 좋을 이야기

내집마련을 했더니 생긴 일

부동산에 중독되고 일상에서 뒤바뀐 변화들 | 많은 이들의 꿈 내집마련. 명품이나 자동차와 같은 사치재와는 다르게 집은 의식주, 먹고 자고 살아가는 필수공간이기 때문에 결혼을 위해, 육아를

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(1) 내집마련을 하고 알게 된 것

#레버리지의 진실

3년 전 오피스텔 원룸에 살 때 월세와 관리비를 합쳐 70만원을 냈다. 지금 살고 있는 집의 주택자금대출에 대한 상환금액도 월 70만원대, 같은 돈이 나가고 있다. 같은 돈이라면 원룸 오피스텔 월세 내는 게 나을까 VS 내 아파트 대출이자 내는 게 나을까? 누군가는 이렇게 생각할 수 도 있다.

"월세는 연말정산 환급받잖아요." (1년에 약 1달치 월세 정도의 금액을 돌려받을 수 있다)

"이자는 다 없어지는 돈 아니에요? 그리고 대출 위험하다던데.. 금리도 오른다던데."

조금은 아는 것 같지만, 레버리지의 진실을 모르는 자의 생각일 수 있다. 레버리지의 진실이 대체 뭘까?

아파트를 살 때 온전히 내 돈 100%를 주고 사는 사람은 없다. (15억이 넘어 대출이 안 나오는 집은 제외하고) 많은 사람들이 주택담보대출에 대한 이자를 아까워한다. 매월 수십만원에서 많게는 100만원이 넘는 금액이 나가기도 하니까. 그런데 여기에 아이러니가 있다. 이미 담보대출을 일으켜 내집을 가진 채 이자를 갚아나가는 사람은 속으로 웃고 있다. 즐거이 갚아나가고 있다. 그럼 아직 내집마련을 고민을 하거나 준비 중인 사람들의 마음은 어떨까?

"담보대출 상환기간 수십 년인데.. 평생 어떻게 매달 수십만원을 이자로 내 ㅠㅠ"

반대로 대출에 대한 걱정이 한가득이다. 기꺼이 이자를 낼 마음의 준비가 되어 있지 않다. 다음 내용을 보면 레버리지의 진실을 알게 되고 생각이 바뀔 것이다.

#대출의 숨은 비밀

주택을 담보로 대출을 받고 이자를 낸다는 것은 축복이다. 그 말은 뭘까? 내 집이 있고, 이자에 향응하는 대출금액이 내 자산으로 잡혀서 같이 커나가고 있다는 것이니까. 예를 들면 월 70만원의 이자를 내고 있다고 해보자. 3% 이자로 대출을 받았다면 2억 8천만원의 대출이 있는 셈이다. 4억의 집을 샀을 때 70%까지 대출을 받을 수 있고 (보금자리대출: 아래 참고) 내 돈 1억 2천만원만 들이면, 월 70만원을 내고 2억 8천만원의 대출을 포함해 4억짜리 집에 살면서 나중에 모든 시세차익을 가져갈 수 있다는 것이다.

대출해주는 은행은 착하게도 4억짜리 집이 5억이 되고 7억이 되어 가치가 커져도 오직 이자만 받을 뿐이다. 그들은 해당 부동산이 올라도 차익에 대한 권리요구를 1도 하지 않는다. 물론 이자를 꼬박꼬박 갚아야 한다는 약속은 반드시 지켜져야 한다.

*TIP : 보금자리 대출을 활용해 6억 이하 주택을 사면 최대 4억까지 70%까지 대출을 받을 수 있고, 서울을 포함해 규제지역 어디든 가능하다. 내집마련에 가장 요긴한 대출방식. 본인도 이걸로 시작을 했다.

#주식 VS 부동산

"월세 살면서 주식 투자하는 게 낫지 않아요..? 주식으로 벌어서 집 사면 좋을 거 같은데."

2030 사이에서 부동산보다 더 뜨거운 것이 주식. 주식과 부동산의 진실을 파헤쳐보자.

[주린이 이야기] 모아놓은 돈 5천만원으로 주식투자를 한다고 생각해보자.

보통 잘하면 연 10~15% 수익을 거둘 수 있다. (이것도 훌륭한 수익률이다) 그러면 연 500~750만원의 수익을 거둘 수 있다. 매년 그렇게 높은 수익률을 연이어 기록하면서 그렇게 모아 5년 간 5천만원의 수익을 거두었더니 내 돈 1억이 되었다! 자, 그럼 집을 사볼까? 그새 5년 전에 봤던 4억짜리 집이 7억이, 5억짜리 집이 9억이 되어 있다. 주식투자를 좀 더 해보면서 기다려볼까? 온통 마음이 복잡하다.

*그동안 월세 70만원은 계속 나가고 있다.

[부린이 이야기] 모아놓은 돈 5천만원으로 부동산을 사서 내집마련을 했다면 어떨까?

내돈 5천만원에 마이너스 통장 4천만원, 신용대출 3천만원을 받아 1억 2천만원을 만들었다. (마통+신용대출 합쳐 보통 연봉의 1.5배 정도까지는 충분히 나온다. 안될 것 같다고? 대출상품의 리그와 생태계는 나중에 따로 정리해보겠다) 그리고 앞서 언급한 보금자리 대출로 경기도 역세권의 4억짜리 소형 아파트를 70% 보금자리대출로 2억 8천만원을 받고 가용한 1억 2천만원을 더해 구매하였다. 5년의 시간이 지나 4억짜리 집은 7억이 되었고, 3억의 자산상승을 만들 수 있었다. 여기에 들어간 순전한 내돈은 5천만원. 마음 한켠이 뭉클하다.

*이곳에 실거주 하면서 매월 70만원의 이자를 갚고 있다.

*여기에 마통이자와 신용대출 상환에 따른 비용은 들어간다.

같은 5천만으로 시작한 두 주린이와 부린이의 운명은 이렇다.

수익 : 주식 5년 간 5천만원 수익 (수익률 100%) VS 부동산 5년 시세 상승 3억 수익 (수익률 500%)

다음 옵션 : 1억으로 내집마련 불가 VS 7억으로 팔아서 대출 갚고 더 좋은 주택 갈아타기 가능

그리고 부동산은 한번 사면 주식처럼 쉽게 사고팔 수 없기 때문에, 몇 년의 시간 동안 묶이게 되고 처음에 떨어질까 오를까 전전긍긍하던 첫 주택 소유주들은 시간이 지나 상승해가는 부동산을 보며 처음과 달리 기꺼이 즐거운 마음으로 대출이자를 갚아나간다. 여기서 또 이런 궁금증이 생길 수 있다.

"대출이자만 계산한 거 같은데 그럼 원금상환은요? 원금까지 갚으려면 100만원은 그냥 넘어갈 텐데!"

이게 궁금할 것이고, 다음 꼭 알아두면 좋을 중요한 팁을 담아본다.

#대출 상환의 비결

대출을 상환하는 방식들은 여러가지가 있다. 상환 기간도 10년, 20년, 30년 다양하게 설정할 수 있다. 어떤 방식이 가장 좋을까? 여기서 내집마련을 하고 가장 적은 비용이 나가도록 설정하는 법을 담는다. 체증식이라고 하여 이자부터 내기 시작해 시간이 지나면서 점점 원금을 더해 갚는 방식이 있다. 체증식으로 설정하면 초반 몇 년은 이자만 갚아나가면 된다. 매달 나가는 비용을 최소화할 수 있다. 여기서 중요한 또 한가지, 상환기간은 30년으로 가장 길게 세팅해야 한다.

"빨리 갚는 게 좋지 않아요? 빨리 갚고 빚 없이 살고 싶은데 ㅠㅠ"

집을 사면서 그 집에서 죽을 때까지 평생 살아가겠다고 생각하는 사람은 없다. 여기에 더해 30년의 대출상환기간을 설정했다고 30년을 꽉 채워 살아갈 사람도 없을 것이다. 처음에 작게 시작해서, 더 넓은 집으로, 더 좋은 지역으로, 더 학군이 좋은 곳으로 그렇게 옮겨가며 살아가게 된다. 부동산 대출은 살면서 내가 갚는 게 아니라, 팔고 옮겨가는 과정에서 매수자가 갚아주는 것이다. 그리고 남은 차익과 함께 새로운 대출을 받아 매수해서 옮겨갈 집의 대출을 갚아주면서 갈아타는 것이다. 좀 더 풀어서 설명해보겠다.

쉽게 말해, 거주하는 기간 동안에는 최소한의 대출 비용만 갚아나가면서 현금흐름을 확보하고 생활의 안정성을 높이고, 다른 투자를 하는 것이 낫다는 것이다. 그걸 빠르게 갚겠다고 상환기간을 10년 이렇게 짧게 설정하고, 원금까지 갚아나가는 방식으로 하면 매달 나가는 금액이 커져 생활 자체가 힘들어질 수도 있다. 가장 추천하지 않는 방식이고, 실제 내 집을 사고 투자하는 사람 중에 이렇게 하는 사람은 없다. 이 부분은 꼭 기억하면 실제 내집마련을 하고, 대출을 활용할 때 많은 도움이 될 것이다.

*함께 보면 좋을 이야기

대출이 권력인 시대

이 시대의 빚은 빛이다? | 최근 핫한 뉴스가 있었다 신용대출로 집 사면 대출 반납시킨다는 내용이었는데 막차로 신용대출을 받기 위해 11월 30일 적용일 전 날까지 은행에 사람들이 몰려드는 진

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내집마련을 하고 나서 알게 된 레버리지의 진실. 요약해보면 이렇다.

집은 내 돈만으로 못 산다. 대출 레버리지를 활용해야 한다.

주식해서 집 살생각은 위험하다. 부동산으로 실거주와 차익을 만드는 것이 좋다.

대출은 최대한 조금씩 천천히 갚는 것이다. 가용한 금액으로 생활비에 쓰고, 다른 투자를 하는 것이 좋다.

돈 버는 부동산의 비결은 레버리지를 활용하는 것

부린이 시절, 이걸 책으로 볼 때는 무슨 말인지 이해할 수 없었다. 머리로 느낌은 알 것 같은데 잘 와닿지 않았다. 왜냐? 다들 구체적으로 이야기해주지 않고, 자기 사례로 이야기하지를 않으니까. 그래서 3년 동안 부동산에 빠져 생긴 일을 생생하게 담고, 그 과정에서 알게 된 것을 낱낱이 알려주면 3년전의 나와 같은 입장의 누군가가 좀 더 쉽게 이해하고 변화할 수 있지 않을까 해서 이 글을 담아보았다.

온전히 내집마련을 갈망했던 부린이는, 3년의 시간이 지나 내집마련 과정을 지나 갈아타기와 수익형 부동산까지 확장하면서 지금도 넘어지고 구르면서 자산을 키우고 또 배워나가고 있다. 여기서 강조하고 싶은 한 가지는 가만히 앉아있는다고 누가 돈 버는 방법, 내집마련 하는 비결을 알려주고, 가르쳐주지 않는다는 것. 먼저 자신이 변화하고, 마인드를 바꿔야 한다. 초인 힙지노라는 부린이도 원룸 오피스텔에 살면서 시작을 했고, 그 변화는 당신의 것일 수도 있다. 오늘 이야기를 잘 마음에 담아두고, 시간이 지날 때마다 잘 곱씹어보길 추천하며 더 나은 미래를 위한 여정을 응원한다. 그 중심에 부동산이 있다는 것을 잊지 말고.

- 부동산 크리에이터, 초인 힙지노

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젊은 파이어족의 숨은 비결 | 현대판 계급사회가 펼쳐지고 있다. 집안? 직업? 소득? 뭘로? 바로 부동산으로. 부동산, 누군가에겐 욕망의 대상이고 누군가에겐 비난의 대상이지만 확실한 건 모두

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