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by 바보아저씨 Jul 26. 2018

아파트투유 로얄층 당첨되고 중도금 대출 거절, 황당무계

바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 배포 글 아이디어 도용을 금지합니다.)


본 글은

1) 아파트투유 로얄층 당첨되고 중도금 대출 거절, 황당무계

2) 주택청약저축 집이 있어도, 없어도 무조건 들어놔야 하는 이유

3) 수도권 아파트 가격, 기금대출로 인한 하방경직성 작용 원리

4) 디딤돌대출 무조건 받아야 하는 이유

5) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 받기

6) 진짜 부자들이 땅 투기를 많이 하는 이유

7) 토지이용규제정보, 온나라부동산 포털의 비밀

나누어 연재되는 글입니다.



아파트투유 로얄층 당첨되고 중도금 대출 거절, 황당무계

- 아파트 청약 로얄동 로얄층 당첨되고 대출 거절되는 황당한 상황을 면하려면?

- 신용등급 관리의 중요성


주택청약통장에 몇백만원 넣어놓고 아파트 청약 들어가 로얄층 당첨되서 프리미엄 및 시세차익 내는 투자방법은 아주 국민적인 재테크 방법입니다. 국가에서 1인당 청약통장 1계좌만 허용해주고 정해진 기간, 정해진 예치금 이상만 넣어놓으면 누구나 아파트 청약하라는 합법적 권리를 준 것이니까요. 분양 받아 실거주를 하던 프리미엄을 얹어서 나중에 매도를 하던 그건 자유의사겠지요. 


요새는 서울, 경기도 노른자위 뿐 아니라 지방의 혁신도시가 많이 지어셔 지방도 노른자 로얄동 로얄층은 P가 수백~수천만원까지 오르는 경우도 많이 있습니다.


아파트투유 홈페이지에서 당첨 결과 확인을 해보고 좋은 층수 당첨되면 벌써 그때부터 들뜹니다. 가족이 있으면 그날은 소고기 회식하는 날이 됩니다. 최소 P가 수백만원 이상은 확보될 가능성이 높기 때문입니다. 그리고 중도금 50~60% 무이자로 대출해주는 완전 꿀대출도 해주니 이렇게 좋을 수가 없는 것이죠. 그 기간동안 P가 오르거나 분양가 대비 집값이 오를 수도 있으니까요.


그런데 이런 중도금 무이자 주택도시보증공사(HUG) 국가보증서 집단대출의 경우라도 은행에서 대출 거절이 나는 경우가 더러 있습니다. 


평소에 신용등급 관리 잘 안하거나 연체 등 다른 기타 이유로 현금서비스, 카드론, 신용대출 마이너스 통장 상습연체 등 사소한 금융습관으로 인해 평생 한번 올까 말까한 “로얄층 당첨 무이자 대출끼고 프리미엄 수천만원” 벌 기회를 날리는 꼴이 되어 버립니다. 로또 2등 당첨되고 못 받는 거나 다를 바 업게 되는 상황인 것이죠.

은행에서는 은행자체 행동평가 신용모형에 따른 등급 기준을 자체적으로 정해놓고 특정 등급 아래로 내려가면 중도금 대출일지라도 대출 거절을 합니다.


예를 들어 그 기준을 신용등급 X등급(또는 은행자체 행동평가 신용모형에 따른 X등급)으로 정해놓으면

모델하우스에서 날짜 정해서 은행원들이 집단대출 서류부터 일단 다 받구요. 나중에 야근하면서 전산으로 입력하면서 대출 심사해서 신용등급이 낮은 분들을 걸러서 대출 안된다고 나중에 며칠 후에 따로 전화를 드리는 것입니다.


HUG 보증서 대출인데 왜 이런 대출 거절 상황이 발생을 하냐면 보통 중도금 무이자 대출인 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 대출금의 80% 보증을 서줍니다. 20%는 은행 부담이죠. 예전에는 90%/10% 비율이었죠. 지금은 80%/20%로 변경되었습니다. 따라서 무이자에 80% 국가보증서로 나가는 중도금 대출 일지라도 그 20%에 대한 은행 부담 때문에 신용등급이 아주 많이 안 좋은 상태면 대출 거절이 날 수 있는 것입니다.



그래서 청약 밀어넣고 아파트 진짜 남향에 로얄동 로얄층 당첨되서 모델하우스 중도금 무이자 대출신청하러 가서 은행원들이 상담 마지막에 "혹시 신용등급 안좋으면 대출이 거절될 수도 있다" 라고 말하면 그게 귓가에 계속 남아 

"혹시 신용대출 마이너스 통장 있는거 때문에 대출 안되는거 아닌가" 

"다른 집 담보대출 있는데 대출 안되는거 아닌가" 

"최근에 대출연체한거 많이 있는데 안되는거 아닌가" 

이런 걱정을 많이 하시는 분들이 많습니다.


이 경우 중에서 신용대출(마이너스통장), 다른 집 담보대출 있어도 대출이자 연체 없이 잘 상환하고 계시면 신용등급이 크게 하락할 이유가 없습니다.

카드론대출, 현금서비스 같은 경우는 많이 받아서 쓰시면 신용등급이 하락하지만 이런 경우도 신용등급 하락요인은 있지만 당장 연체기록이 없으면 신용등급이 중도금 대출 안될 정도로 크게 하락하지는 않습니다.(가능성은 있으나 확률적으로 희박하다는 뜻)

그러나 대출연체 하셨었거나, 카드론, 현금서비스 무리하게 쓰고 연체기록 있거나 하면 그런 고객들 중에 중도금 대출 거절이 뜨는 분들이 계시는 겁니다.(많은 경우 이에 해당)


보통의 많은 경우 

-신용대출이나 담보대출 상습 연체로 인해 신용등급이 많이 떨어졌을 경우

-카드론, 현금서비스 상습적으로 쓰고 연체되서 신용등급이 많이 떨어졌을 경우

등급이 낮아져 중도금 대출 거절이 뜨는 경우가 많습니다.


로얄층 당첨되서, 분양가 60% 무이자 대출로 꿀대출 받아서, 시간만 지나면 시세차익 5천만원~1억 낼 수 있는 아파트 분양권에 당첨되고도 돈을 못 구해 계약포기를 할 수도 있는 경우가 발생을 한다는 거죠. 정말 당해보면 황당한 정도가 아니라 아까워서 밤에 잠이 안올 판이 되는 겁니다.


그래서 은행에 다시 전화해서 "왜 대출 안되냐, 대출약정서 쓸 때는 그런 말 하지 않았냐" 이렇게 대번 따져 묻습니다.

그런데 은행원들은 그게 사실 제일 중요한 부분이라 모델하우스에서 이미 다 설명드리고 그거 설명드렸다는 항목에 본인이 싸인까지 다 한 기록이 이미 서류상으로 있습니다. 분양 당첨되서 기분이 좋고 무이자 대출 될 줄 알고 대부분 중도금 대출 승인이 거의 뜨기 때문에 잘 신경을 못쓴(안쓴) 것일 뿐이죠.


중도금 집단대출 한번 뜨면 해당 지역 은행 대출직원들 죽어납니다. 평소에 할 일도 많은데 추가 일이 생기는 거죠. 수백건씩 할당하면 직원별로 보통 100~200건씩 야근하면서 대출 심사를 하는데요. 100명 중 1~2명은 꼭 이렇게 중도금 대출 거절이 뜨는 이런 분들이 계십니다.


은행원들도 월급 받고 일하는 사람인지라 고객이 대출 거절 뜨면 자기 일처럼 안타깝게 생각을 합니다.

대출 거절난거 어떻게 전화를 해야 하나... 걱정하기도 하구요. 안타까워서요. 이미 벌어진 일이니 누굴 탓하고 할 문제가 아닙니다. 결국은 본인이 평소에 신용등급 관리를 잘 못해서 이니까요.


그래서 평소에 신용등급 관리 아주 잘 해 놓으셔야 합니다.

특히, 분명 직장에서 연봉도 많이 받으시고 여윳돈도 많은 분인데 습관적으로나 자기도 모르게 연체하시는 분들이 가끔 계십니다. 

- 마이너스 통장 꽉 채워서 빼서쓰다가 한도 초과되어 이자가 안빠져 연체된 줄 모르게 연체

- 담보대출 이자 자동이체 통장에 잔액이 없어 나도 모르게 연체

연체되면 은행에서 바로바로 보고 알려주지를 못합니다. 특정 시일이 지나면 연체경고가 뜨고, 전 금융기관에 다 공유되는 신용평가기관에 그 연체 정보가 넘어간 이후에야 은행에서 연체된거 있으니 상환하시라고 전화받고 그때서야 알고 부랴부랴 상환을 하는 것이죠.

이런 경우 평소에 항상 조심하셔야 합니다.


살면서 언제 닥칠지 모르는 아파트 청약 로얄층 당첨 후 중도금 대출 뿐 아니라 신용대출이나 아파트담보대출 같은 대출 금리에서부터 노후에 내돈 5억들고 8억~10억 원룸이나 상가대출 받을 때도 신용등급에 따라 금리가 차이가 크게 나게 되니까요. 

예를 들어 똑같은 담보대출임에도 신용등급에 따라 금리가 4.40% 나올 수 있고 4.00% 나올 수 있습니다. 5억 대출 0.4% 금리 차이면 노후에 1년 이자 200만원 차이 납니다.

한달이면 16만원 차이입니다.

16만원이면 매달 삼겹살이 13근 또는 한우등심 4근 살 돈입니다. 직장소득 없는 노후에는 무시할 수 없는 큰 돈입니다. 신용등급 관리가 매우 중요한 이유입니다.


- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -


본 글은

1) 아파트투유 로얄층 당첨되고 중도금 대출 거절, 황당무계

2) 주택청약저축 집이 있어도, 없어도 무조건 들어놔야 하는 이유

3) 수도권 아파트 가격, 기금대출로 인한 하방경직성 작용 원리

4) 디딤돌대출 무조건 받아야 하는 이유

5) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 받기

6) 진짜 부자들이 땅 투기를 많이 하는 이유

7) 토지이용규제정보, 온나라부동산 포털의 비밀

나누어 연재되는 글입니다.


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단 전재 및 글 아이디어 도용을 금지합니다.)


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