와인바 오픈을 위한 가장 완벽한(?) 부동산 조사법
아직 이름도 없는, 좌충우돌 와인바 오픈기_03
잘 나가는 와인바는 하루 일하면 얼마나 벌까?
서울 시내 각지 부동산 가격은 어느 정도로 형성되어 있을까? 각 지역 메인 상권은 어디일까? 권리금은 보통 어느 수준일까? 1층-2층-지하 가격 차이는 어떨까? 10평이면 테이블이 몇 개 정도 들어갈까? 20대 후반 - 30대 초반이 가장 많이 찾는 지역은 어딜까?
평소 생각지 않았지만 와인바를 하겠다고 도원결의한 후부터 계속 동동 떠다니는 질문들입니다. 궁금하면 어떻게 한다? 엉덩이를 의자에서 떼고 발로 뜁시다.
첫 번째 과제! 각 지역 부동산을 알아오라.
첫 번째 미팅 때 와인바 설립 최소 기준을 세웠습니다. 1) 보증금 5천만 원 이하, 2) 월세 300 이하, 3) 30평, 4) 매물 장단점 정리 및 사진 최소 4장 첨부하기.
그렇게 총 8개 지역 한 명씩 맡아서 조사했습니다. 조사지역은 충무로, 금호/옥수, 양재, 충정로, 효창공원, 강남, 신림.
참고. 상가 부동산 보는 (초보를 위한) 소소한 팁/방법
1. 네이버 부동산을 보고 조건에 맞는 매물을 검색한다
2. 해당 매물을 관리하는 공인중개사에게 전화한다
이렇게 시작하여...3. 공인 중개사에게 해당 매물 포함하여 조건에 맞는 매물을 찾아달라고 한다
4. 약속 잡아서 방문한다
5. 이때 최소 3개 정도 매물을 볼 수 있도록 미리 협의하면 좋다. 이동은 공인중개사의 차를 타고 함께 돌면 된다
6. 답사한 매물 중 마음에 드는 것이 없더라도 공인중개사와 연락을 두절하지 말고 좋은 매물 나오면 언제든 꼭 연락 달라고 한다
제발 있길....7. 이런 짓을 5개 정도 부동산과 진행한다
8. 언젠가는 연락이 오고 마음에 드는 매물을 계약할 수 있다 (정말... 언젠가는...)
(기타) 지나가다가 '임대'라고 건물에 현수막이 붙어 있으면 전화한다. 전화번호는 건물주가 아니라 보통 공인중개사의 것이다. 전화하면 '임대' 붙어 있는 건물뿐 아니라 중개사가 관리하는 인근의 다른 매물도 같이 안내받을 확률이 높다.
예전에는 임대 중인 건물이 이렇게 많은지 몰랐는데, 역시 관심을 가지기 시작하니 엄청 보이더라고요.
처음에는 공인중개사에게 전화하기도 엄청 떨렸지 말입니다. 과제 수행 기간은 2주. 그동안 열심히 조사한 결과를 두 번째 미팅 때 발표했습니다.
각자 조사한 자료들사실 처음부터 딱 핏한 매물을 구할 거라고 생각 친 않았고, 대략적으로 임대료가 어느 정도로 형성되어 있는지 파악하기가 주 목적이었습니다.
업무 스타일에 따라서 발표 자료도 천차만별... (아래 자료는 일부 발췌입니다. 어떤 분은 무려 40장 넘는 ppt를 준비해오심...)
충정로 - 노라
청계산 인근 - 나크루
강남 일대 - 윤사장
충무로 - 조르디
금호, 옥수 - 황펭
효창공원 - K
응? 생각보다 월세가 저렴한 매물들이 좀 있네. 그리고 우리가 들어가면 노답일거같은 상권이 많네. 그 결과를 바탕으로 지역을 조금 더 구체화했습니다.
와인바 변경 조건
1. 월세 : 300만 원 이하 → 200만 원 아래 (월 매출의 10~20% 사이)
2. 크기 : 평수 30평 이하 → 평수 25평 아래 (4인 테이블 6~8개)
3. 지역 : 8개(충무로, 금호/옥수, 양재, 충정로, 효창공원, 강남, 신림) → 4개 (영동시장, 강남, 충정로, 충무로)
자, 부동산 1차 조사를 마쳤으니 이젠 좁힌 지역에 어떤 와인바가 있는지 상권 분석을 해야겠죠. 그래서 나온 2차 과제.
'해당 상권 內 유사 컨셉 가게를 조사하라!'
과제 분석 기준은?
① 평일 낮, 평일 밤, 주말 낮, 주말 밤 구분하여
② 가게 메뉴, 테이블수, 회전율, 객단가 분석
그리고 멤버들은 스터디를 빙자하여 2주간 각 지역 와인바에서 먹고 마시게 되는데... 그 썰 다음화에서 풉니다!
Upcoming 리스트
흥청망청 마시면서 즐기는 와인바 상권 분석
와인바의 타깃 고객, 페르소나 정하기
충무로에 와인바 오픈을 결정! 근데 잘 될까? (feat. 메뚜기식 상권분석)
우리 다 직장인이잖아? 대표이사는 누가 하지.. (feat. 무한 도장 찍기)
결코 끝나지 않는 부동산 매물 찾기
인테리어 컨셉을 찾는 N 가지 방법
15분 안에 누구나 만들 수 있는 와인 안주는?
드디어 찾았다 부동산 매물! (feat. 살 떨리는 건물주와 첫 대면)
콘텐츠를 팔자. 7명 사장의 '밤' 시리즈
----- 여기까지가 현재, 창업기는 계속 업데이트될 예정입니다.
이전 회차
와인 여행기가 궁금하다면?
운전도 못 하는 바보가 퇴직금을 밑천 삼아 떠난 ‘뚜벅뚜벅 와인 여행’. 60일간 10개국에서 마신 211종의 와인 여행 이야기. 포도밭에서 해본 인생 최초이자 최고의 도둑질과 독일 와인 포차, 이탈리아 광장에서의 노상 음주, 그리고 프랑스 최고의 레스토랑에서 받은 프로포즈까지 결코 잊을 수 없는 수많은 에피소드는 여기서▼
함께 읽으면 좋은 글
윤누리
운동과 술을 사랑하는 자유로운 영혼. 석유화학회사를 때려치우고 와인 공부하다 스타트업에 정착했다. 2019년 한 해동안 1,200개 가 넘는 커뮤니티 이벤트를 개최했다. (자칭 이벤트 전문가) 창의성과 영감이 샘솟는 삶을 위해, 인생을 변화시킨 사람과 문장들을 수집 중이다.
(현) 백수 | 이름 없는 와인바 오픈 준비 중
(전) 패스트파이브 커뮤니티 크리에이터팀
독일 UNCCD(유엔사막화 방지기구) FCMI 팀
석유화학회사 환경안전경영팀
서울대학교 과학교육, 글로벌환경경영 전공
산림청 주관, 유네스코 - DMZ 지역 산림 생태 연구 인턴
한국장학재단 홍보 대사
4-H 동시통역사, 캐나다 파견 대표
서울대학교 아시아 연구소 1기 인턴 팀장
서울대학교 국제 협력본부 학생대사 이벤트 팀장
와인 21 객원 기자, 레뱅드매일, 파이니스트 와인 수입사 홍보 대사
